Консультация юриста: +7 (499) 938-73-44
Бесплатные юридические консультации

Можно ли сдавать в субаренду нежилое помещение, которое взято в аренду у мэрии?

#1
С одной стороны, в самом договоре указано, что арендуемые площади в аренду сдавать не полагается, а также передавать третьим лицам в пользование либо передавать другому лицу свои права и обязанности по договору. Но мы сами поискали в интернете и нашли, что есть перечень исключительных случаев, когда в субаренду такое имущество может сдаваться представителям малого и среднего бизнеса. Так на что же нам нужно ориентироваться?
 
#2
С одной стороны, в самом договоре указано, что арендуемые площади в аренду сдавать не полагается, а также передавать третьим лицам в пользование либо передавать другому лицу свои права и обязанности по договору. Но мы сами поискали в интернете и нашли, что есть перечень исключительных случаев, когда в субаренду такое имущество может сдаваться представителям малого и среднего бизнеса. Так на что же нам нужно ориентироваться?
Все-таки, считаю, что необходимо согласие арендодателя. А найденная вами в интернете информация является всего лишь общим правилом, которое применяется к договорам аренды и субаренды. Оно закреплено в ст. 615 ГК РФ, скорее всего, ее вы и прочитали. Но основную силу здесь имеет договор, на него и ориентируемся, а также на согласие арендодателя – в договоре, судя по всему, оно не выражено, тогда все остальное уже роли не играет.
 
#3
Такие вещи делаются всегда только с согласия арендодателя, и все, что описано в ст. 615 ГК РФ, – в том числе. В договоре разрешение на проведение таких действий может быть указано отдельным пунктом, либо собственник может дать свое согласие, и вы можете оформить это отдельным документом в виде соглашения или письма. Но у вас в договоре имеется четкое указание на запрет подобных действий, и вы сами эту фразу привели в своем вопросе. Поэтому здесь надо изменять договор по соглашению с арендодателем так, чтобы вы могли заниматься субарендой, либо меняйте арендодателя, если это возможно.
 
#4
Основным документом здесь является договор, искать что-то в законодательстве, когда у вас в договоре четко прописано данное условие, бесполезно. Арендодатель ясно указал, что сдавать имущество в субаренду третьим лицам невозможно. К тому же, когда речь идет об аренде государственного имущества, то оно может быть отчуждено по результатам торгов, за исключением случаев, перечисленных в ст. 17.1 ФЗ-135 «О конкуренции». Согласно ей, договора на аренду, безвозмездное пользование и доверительное управление имуществом, принадлежащим государству или муниципалитету, может осуществляться только по итогам проведенных конкурсов или аукционов на право их заключения. Поэтому обойти запрет вам не удастся. Можно лишь заключить допсоглашение с арендодателем, внеся изменения в основной договор.
 
#5
Имущество как раз государственное. А договор мы с муниципалитетом заключили после того, как был проведен аукцион.
 
#6
Имущество как раз государственное. А договор мы с муниципалитетом заключили после того, как был проведен аукцион.
Да, но если вы заключили арендный договор через аукцион, то ваш субарендатор его не заключал. А такого быть не должно.
 
#7
Понимаете ли, прежде всего, объем прав арендатора относительно заключенного договора определяется именно условиями договора. Таким образом, когда арендодатель готовился к аукциону, то у него было право не включать условие о запрете, но это не обязанность. Исключения, указанные в законе, позволяют ему сделать это, но не вменяет ему это в обязанность. А если договор прямо запрещает пересдавать имущество, то уже не имеет значения, кто и от кого переуступит права - однозначно условия договора будут нарушаться и сторона, чьи права по договору будут нарушены, имеет право досрочно его расторгнуть.
 
#8
Понимаете ли, прежде всего, объем прав арендатора относительно заключенного договора определяется именно условиями договора. Таким образом, когда арендодатель готовился к аукциону, то у него было право не включать условие о запрете, но это не обязанность. Исключения, указанные в законе, позволяют ему сделать это, но не вменяет ему это в обязанность. А если договор прямо запрещает пересдавать имущество, то уже не имеет значения, кто и от кого переуступит права - однозначно условия договора будут нарушаться и сторона, чьи права по договору будут нарушены, имеет право досрочно его расторгнуть.
Благодарю, теперь стало яснее. По договору с субарендаторами у меня было бы целевое использование для коворкинга, только заключаться будет договор не о субаренде, а о пользовании рабочим местом. Такая деятельность подпадет под формулировку «пользование третьими лицами», чтобы применить санкции?
 
#9
Благодарю, теперь стало яснее. По договору с субарендаторами у меня было бы целевое использование для коворкинга, только заключаться будет договор не о субаренде, а о пользовании рабочим местом. Такая деятельность подпадет под формулировку «пользование третьими лицами», чтобы применить санкции?
Ну, если цель договора такова, то у вас получится противоречие с его условиями. Поэтому, чтобы не были применены санкции, вам нужно оформлять деятельность по коворкингу не в виде аренды, а лучше как возмездное оказание услуг. Тогда не нужно употреблять формулировку о передаче имущества в пользование, а лучше написать, что предоставляются услуги по доступу к рабочему месту.
 
#10
К составлению договора нужно подходить очень внимательно – в нем должны отсутствовать признаки аренды и того, что помещение или его часть передается в пользование. Потому что, если будут допущены ошибки, то в суде такой договор уже может быть квалифицирован как аренда.
 
#11
В российском законодательстве пока определения коворкинга нет, есть только понятие «зоны коворкинга» - согласно муниципальному акту Московской области, она представляет собой рабочие места, которые оборудованы в открытом пространстве коворкинг-комплекса, с предоставлением услуг по тарифу. Исходя из этого, коворкинг несколько ближе к прокату, чем к аренде. И если у вас в договоре указывается такая цель, при том, что имеется запрет на субаренду, то можете обратиться к арендодателю с запросом в письменном виде.
 
#12
Договором устанавливаются такие отношения между арендодателем и арендатором, которые подразумевают сдачу имущества в субаренду, только если было получено соответствующее согласие от арендодателя. Такое правомочие является неотъемлемым правом арендодателя дать сове согласие, либо запретить субаренду. Собственно, этим правом в вашем случае арендодатель и воспользовался. Правда, запретил не полностью, а с условием обязательного согласования субаренды с ним, и это не противоречит его правомочиям.

От себя могу добавить, что касается муниципального имущества, то, чтобы не допустить злоупотреблений муниципальной собственностью, арендодатель, являющийся собственником (он же муниципалитет), такое согласие, скорее всего, не даст, потому что это несколько в обход существующих правил, согласно которым государственное и муниципальное имущество может быть сдано в аренду только по итогам торгов.
 
#13
Разрешите дополнить! То, что вы отыскали в интернете – выдержка из ФЗ-209 «О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ». Но речь здесь идет немного о другом – о возможности в определенных ситуациях сдавать имущество в аренду малому и среднему бизнесу. Но это не те ситуации, когда необходимо получать согласие арендодателя. А у вас как раз обязательно его получать.

Также помехой является тот факт, что у вас речь идет о помещении. Если бы это был земельный участок, то можно было бы задействовать некоторые нюансы и признать запрет по договору недействительным на соответствующих условиях. Но в случае с помещениями – обойти запрет не получится.
 
#14
Ладно. А есть ли какой-то законный способ, в нашем случае, сдать помещения в субаренду?
 
#15
Ладно. А есть ли какой-то законный способ, в нашем случае, сдать помещения в субаренду?
Нет. Вам уже подробно расписали, что при наличии в договоре прямого запрета на субаренду не получится ничего, даже через суд. Можно только по земельным участкам, но не по помещениям.