Обязан ли уйти арендатор, у которого был договор с предыдущим владельцем?

#1
Помещение мы приобрели на торгах по банкротству. Но им на данный момент продолжает пользоваться арендатор. Причем использует он его по заниженной цене, согласно договору, который он заключил с предыдущим владельцем на 10 месяцев (регистрации в Росреестре не было). Пытались с ним поговорить, чтобы поднять аренду – он отказывается, мотивируя тем, что имеет право находиться в помещении по такой цене, по не закончится арендный договор. Говорит, что подаст в суд, если будем настаивать. Можно ли как-то расторгнуть такой договор?
 
#2
Помещение мы приобрели на торгах по банкротству. Но им на данный момент продолжает пользоваться арендатор. Причем использует он его по заниженной цене, согласно договору, который он заключил с предыдущим владельцем на 10 месяцев (регистрации в Росреестре не было). Пытались с ним поговорить, чтобы поднять аренду – он отказывается, мотивируя тем, что имеет право находиться в помещении по такой цене, по не закончится арендный договор. Говорит, что подаст в суд, если будем настаивать. Можно ли как-то расторгнуть такой договор?
Да, заключенный с предыдущим собственником договор действует, пока не закончится срок аренды. Вносить в него изменения можно только по соглашению сторон. Согласно ст. 617 ГК РФ, договор об аренде продолжает действовать, если стороны изменились. В соответствии с п.1 вышеуказанной статьи, факт перехода к другому лицу права собственности на имущество, сданное в аренду, нельзя считать основанием для расторжения или изменения арендного договора.

Таким образом, смена собственника не влечет изменения условий договора или его расторжения. Расторгнуть договор можно, только если допускаются какие-либо его нарушения – имущество используется не по целевому назначению, арендатор не платит за аренду и т.д.
 
#3
Помещение мы приобрели на торгах по банкротству. Но им на данный момент продолжает пользоваться арендатор. Причем использует он его по заниженной цене, согласно договору, который он заключил с предыдущим владельцем на 10 месяцев (регистрации в Росреестре не было). Пытались с ним поговорить, чтобы поднять аренду – он отказывается, мотивируя тем, что имеет право находиться в помещении по такой цене, по не закончится арендный договор. Говорит, что подаст в суд, если будем настаивать. Можно ли как-то расторгнуть такой договор?
Поднимать оплату собственник вправе 1 раз в год и не чаще, при этом индексации должна производиться с учетом инфляции. По правилам, арендодатель должен предупредить арендатора о том, что размер платы за аренду будет меняться не позднее, чем за 30 дней до вступления в силу таких изменений. Если арендатор не согласен с изменениями по арендной плате, то он должен уведомить собственника о расторжении договора не позднее, чем за 30 календарных дней до даты расторжения. Но обращаю ваше внимание, что расторгать может только арендатор.

Либо нужно найти какие-либо нарушения со стороны арендатора и на этом основании расторгнуть договор. Например, по требованию арендодателя договор может быть расторгнут, если арендатор использует помещение не по назначению, указанному в соглашении, а также если он по неосторожности или умышленно ухудшает санитарное или техническое состояние помещения, либо задерживает арендные платежи более, чем на 20 банковских дней. Также основанием, предусмотренным договором, может быть тот факт, что арендатор не производит капремонт помещения в сроки, установленные договором (а если таковых нет, то в разумные сроки).
 
#4
Арендатор имеет такое право, так что расторгнуть договор или изменить его вы, как арендодатель, можете только через суд. Если условия договора нарушаются, то возможны варианты. Если же договорные обязательства он исполняет исправно, то никоим образом выгнать вы его не сможете, пока не закончится договор. Перечень общих условий для досрочного расторжения арендного договора приведен в ст. 619 ГК РФ.
 
#5
Еще хотелось бы добавить относительно повышения арендной платы – можно применить п. 5.3 договора, ссылаясь именно на инфляцию как достаточное основание, а не как ваше собственное желание. Кроме того, нужно учитывать п.11.3. Поэтому так легко сменить арендатора не получится.
 
#6
Без необходимой мотивации расторгнуть договор никак нельзя. Для этого могут применяться только основания, указанные в договоре и законе. Как правило, среди них нарушения, которые допускает арендатор. Выше коллеги вам уже перечислили все эти основания.

А поднять цену вы можете по стандартному условию договора, согласно которому арендодатель имеет право повышать плату за арендованное помещение только один раз в год посредством ее индексации, учитывая инфляцию. Предупредить арендатора нужно в установленном порядке – письменно и за 30 календарных дней до даты расторжения договора. Также смотрите, если в вашем договоре есть пункт об автоматическом продлении договора, если ни одна из сторон намерений о прекращении договора не выразит за 30 дней до его окончания, то вам нужно проследить, чтобы этот срок не был пропущен и вовремя выразить ваши намерения о прекращении договора.