Рискованно ли покупать недвижимость у ООО?

#1
Мне необходимо купить недвижимость, принадлежащую ООО. Так понимаю, что учредителей было 3, один, видимо, выходя, требовал выделения ему его доли через суд. Сейчас действующих исков к организации нет, помещение не обременено. Как вышел участник – подробностей не знаю. По выписке из ЕГРЮЛ доля в ООО не распределена. Указывать в договоре будем полную сумму, которую я буду перечислять на расчетный счет общества. Есть ли какие-либо риски при такой покупке и чего следует ожидать?
 
#2
Мне необходимо купить недвижимость, принадлежащую ООО. Так понимаю, что учредителей было 3, один, видимо, выходя, требовал выделения ему его доли через суд. Сейчас действующих исков к организации нет, помещение не обременено. Как вышел участник – подробностей не знаю. По выписке из ЕГРЮЛ доля в ООО не распределена. Указывать в договоре будем полную сумму, которую я буду перечислять на расчетный счет общества. Есть ли какие-либо риски при такой покупке и чего следует ожидать?
Я бы сказал, что если и может быть риск, то, скорее, для участников, ген. директора и продавца. Вы, как покупатель, лишь получите, в соответствии с договором, помещение. Но нужно проконтролировать, чтобы была указана рыночная цена, а также должны быть документы о перечислении денег (оптимально, если оплата происходит по безналу). Возможности оспорить сделку должника, если она кажется подозрительной, предусмотрены ст. 61.2 ФЗ-127 «О банкротстве».

Помимо прочего, в этой статье указано, что если рыночная стоимость имущества, которое передал должник, или другого исполнения им обязательства, значительно больше стоимости встречного полученного исполнения обязательств, которая была обусловлена заранее, учитывая условия и обстоятельства подобного встречного исполнения, то оно может быть признано неравноценным. Вот это основной риск потери приобретенной недвижимости, при котором, если возникнут какие-либо проблемы, например, юр. лицо станет банкротом в ближайшие 1—3 года, то сделка может быть оспорена. А выход участника, потребовавшего свою долю, как требование, к вам отношения не имеет, оно относится непосредственно к ООО и остальным участникам.

В договоре купли-продажи также тщательно проверяйте условия оплаты и прочее.
 
#3
При совершении крупной сделки (более четверти стоимости активов общества), можно сделать запрос, чтобы сами учредители одобрили эту сделку. Протокол, который они сделают, будет лучшим подтверждением такого одобрения. Причем оно будет даже вернее, чем подпись ген. директора на договоре, которая не считается автоматическим одобрением, данная функция является полномочием учредителей.
 
#4
Рисков, вследствие выхода участника я не вижу. Нераспределенная доля никоим образом не влияет на правоспособность компании. То, что сумма будет указана в договоре, это для вас хорошо. В целом, могут быть общие риски, как и в любых сделках с недвижимостью. Нужно внимательно читать договор и изучать документ на объект.
 
#5
Хочу добавить к ответам коллег. Обязательно нужно проверить правоспособность. То есть, от чьего лица ООО заключает сделку. Для единоличного исполнительного органа (в лице директора или кого-то еще) следует проверять, он ли вписан в выписке из ЕГРЮЛ, как ЕИО, также нужно посмотреть зарегистрированный устав и проверить по ЕГРЮЛ и еще посмотреть, есть ли полномочия для подобных сделок, согласно уставу.

Когда все в порядке, то оспорить вашу сделку могут лишь по банкротству в трехлетний период. Но если цена рыночная, то от претензий можно отбиться.