Как оформить договор залога имущества в обеспечение обязательств по кредиту?

Исполнение обязательства может обеспечиваться, в частности, залогом, в силу которого кредитор в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обязательства вправе получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами должника. Как правило, залог возникает на основании договора. В установленных законом случаях залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (п. 1 ст. 329, п. 1 ст. 334, п. 1 ст. 334.1 ГК РФ).

При заключении договора залога имущества в обеспечение обязательств по кредиту рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Запросите у банка стандартный договор залога или проект договора, подготовленного в отношении получаемого кредита

С 04.08.2016 банки в договорах залога указывают на обязанность заемщика (залогодателя) предоставить банкам соответствующие документы (информацию) и выполнять действия, необходимые для осмотра предмета залога по месту его хранения (нахождения) служащими Банка России.

В отношении договоров, заключенных до 04.08.2016, данное правило применяется с 31.12.2016 (п. 3 ст. 3 Закона от 03.07.2016 N 362-ФЗ).

Однако данное положение не касается договоров залога принадлежащих физлицу жилого помещения, гаража, гаражного бокса, машино-места, автомобилей легковых, мотоциклов и мотороллеров, земельного участка из состава сельскохозяйственных земель (предоставленных для ИЖС, ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, животноводства или огородничества), а также зданий, строений, сооружений, находящихся на данном земельном участке (ч. 3 ст. 33 Закона от 02.12.1990 N 395-1; п. 2 ст. 3 Закона N 362-ФЗ).

Шаг 2. Проверьте, есть ли в нем обязательные условия, необходимые для действительности договора

К обязательным условиям российское законодательство относит предмет залога (описание заложенного имущества) и его оценку (если это залог недвижимости), существо, размер и срок исполнения кредитного договора, обеспечиваемого залогом. Условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к кредитному договору, из которого возникло обеспечиваемое обязательство (ст. 339 ГК РФ; п. 1 ст. 9 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).

Если хотя бы одно из этих условий отсутствует, то договор может быть признан недействительным или незаключенным. Это может привести к тому, что банк потребует досрочно погасить кредит.

Если в договоре залога не указано, у какой из сторон — залогодателя или залогодержателя — находится заложенное имущество, то оно остается у залогодателя (ст. 338 ГК РФ).

Стоимость заложенного имущества определяется по соглашению сторон в договоре залога (ст. 340 ГК РФ). Зачастую она указывается в договоре на основании отчета независимого оценщика.

Обратите внимание!

В договоре залога не должно быть условий, которые в случае уменьшения рыночной стоимости заложенного имущества предусматривают распространение залога на иное имущество, досрочный возврат кредита или иные неблагоприятные для залогодателя последствия. Такие условия ничтожны в силу закона (ст. 340 ГК РФ).

Шаг 3. Проверьте остальные условия договора залога, чтобы они не ущемляли ваши права

Неблагоприятными условиями могут быть:

• ваше (залогодателя) согласие отвечать за заемщика по кредитному договору в случае увеличения суммы кредита или увеличения срока кредита;
• условие о том, что документы, подтверждающие наличие заложенного имущества (например, ПТС при залоге автомобиля), передаются банку;
• необходимость предоставления согласия супруга на передачу в залог совместно нажитого имущества (п. 2 ст. 35 СК РФ).

В договоре должны быть прописаны права и обязанности сторон. В частности, банк имеет право (ст. ст. 343, 345 ГК РФ):

• проверять по документам и фактически наличие, количество, состояние и условия хранения предмета залога;
• требовать замены заложенного имущества в случае его уменьшения или повреждения;
• требовать страхования заложенного имущества от рисков утраты и повреждения на сумму не менее размера обеспеченного залогом обязательства;
• обращать взыскание на предмет залога в случае неисполнения должником обязательств по кредитному договору.

Залогодатель имеет право пользоваться заложенным имуществом (ст. 346 ГК РФ).

Банк и залогодатель должны действовать добросовестно и не нарушать условия договора.

Шаг 4. Сообщите банку информацию о заложенном имуществе, представьте при необходимости документы на него

Если предлагаемое в залог имущество уже заложено, сообщите об этом банку. Иначе могут наступить следующие последствия (ст. ст. 342, 351 ГК РФ):

• банк может досрочно потребовать вернуть кредит;
• вы будете нести ответственность за убытки банка, которые могут возникнуть в результате обращения взыскания на имущество при недостаточности вырученных денег для удовлетворения требований банка.

Шаг 5. Подпишите договор залога с банком

Желательно, чтобы договор был прошит или завизирован вами и банком на каждой странице. Один экземпляр должен остаться у вас.

Иногда требуется совершить несколько дополнительных шагов после заключения договора залога, а именно:

• нотариально удостоверить договор, например, когда банк хочет иметь возможность внесудебного обращения взыскания на заложенное имущество по исполнительной надписи нотариуса. При этом условие о таком порядке взыскания должно быть одобрено вами и предусмотрено в самом договоре или дополнительном соглашении к нему (п. 6 ст. 349 ГК РФ; п. 1 ст. 90, ст. ст. 103.1, 103.3 Основ законодательства РФ о нотариате, утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1);
• провести государственную регистрацию. Это обязательно при залоге недвижимого имущества;
• подать уведомление о залоге нотариусу для регистрации и получить свидетельство о регистрации уведомления о залоге, если речь идет об автомобиле.