Можно ли добиться у банка снижения ипотечной ставки

В 2018 году Центральный банк снизил ключевую ставку на 0,25%. Теперь она составляет 7,25% против 7,5% по итогам прошлого года. На самом деле не суть, сколько конкретно она составляет (скорее всего, с большой вероятностью она на момент прочтения вами этой статьи уже другая), важен сам принцип формирования ипотечных ставок, который напрямую зависит от ставки ключевой. Соответствующие положения содержатся в ФЗ №102 «Об ипотеке» от 16 июля 1998 года в последней редакции. На основании этого документа банки получили возможность снизить тариф. Однако изменение ставки не обозначает автоматическое изменение условий договора с заемщиками. Клиенту банка придется предпринять меры для снижения ипотечной ставки по конкретному договору. Также основания для уменьшения ставки могут быть иными: желание досрочно закрыть ипотеку на льготных условиях, ухудшение финансового состояния заемщика.

Условия уменьшения ипотечной ставки

Условия снижения ставки определяются каждым банком самостоятельно. Однако можно выделить общие положения:

• Продолжительность действия начального ипотечного соглашения не меньше 4-6 месяцев.
• Отсутствие просрочек и невыплат.
• Платежеспособность клиента.
• Хорошая кредитная история.
• Ликвидность приобретенной по ипотеке недвижимости.
• Согласие супругов, если недвижимость считается совместным имуществом.

Низкая ставка обычно устанавливается на остаток действия ипотечного договора. Она будет относиться к остатку долга. Плательщик, в подавляющем числе случаев, не может рассчитывать на перерасчет долга за весь период.

Варианты уменьшения ипотечной ставки

Существуют разные варианты снижения ставки. Рассмотрим все их.

Рефинансирование

Рефинансирование – это получение нового займа на выгодных условиях для погашения уже существующей ипотеки. Программа опирается на эти законы:

• Статьи 355, 382-390 ГК.
• ФЗ №152 «Об ипотечных ценных бумагах» от 11 ноября 2003 года.
• ФЗ №102 «Об ипотеке» от 16 июля 1998 года.
• Положение ЦБ №54 от 31 августа 1998 года.
• Положение ЦБ №254 от 26 марта 2004 года.

Рефинансирование будет выгодно только тогда, когда новый заем отличается действительно более мягкими условиями относительно старого. Для участия в программе нужно подготовить эти документы:

• Заявление.
• Копия трудовой книжки, заверенная работодателем.
• Копия паспорта.
• Копия паспорта поручителя.
• Бумаги, относящиеся к залоговому имуществу.
• Справка об остатке суммы по ипотеке.

Для получения рефинансирования нужно направить заявку в банк. Она рассматривается в течение 8-ми дней.

Реструктуризация

Реструктуризация представляет собой оказание помощи заемщику, если он не может исполнять ипотечные обязательства и рискует утратить свое единственное жилье. Участие в этой программе позволит снизить ставку на 0,5-1%. Для изменения размера процентов нужно направить в банк письменное заявление. Для снижения ставки нужны существенные основания, подтверждаемые документами:

• Значительное уменьшение зарплаты (подтверждается справкой от работодателя).
• Перевод на другую должность (соответствующий приказ руководителя).
• Выход на пенсию (бумага, на основании которой начисляются пенсионные).
• Документ о дополнительных источниках дохода.

Реструктуризация выполняется на основании Постановления №373 «Об условиях воплощения программ помощи заемщикам по ипотеке» от 20 апреля 2015 года. В 2018 году реструктуризация выполняется только на 20% от остатка.

Снижение ставки через суд

Обращаться в суд имеет смысл в том случае, если банк незаконно установил ставку по ипотеке. К примеру, повысил ее в одностороннем порядке без объяснения причин. Для инициирования дела в суд подаются эти документы:

• Иск.
• Копия паспорта.
• Подтверждение регистрации, если истцом является нерезидент или лицо без гражданства.
• Договор об ипотеке.
• Соглашение о залоге.
• Квитанции о своевременном внесении ипотечных платежей.
• Справка об остатке суммы по ипотеке.
• Распечатки переписки с представителями банка, если они есть.
• Квитанция о госпошлине.

До решения суда нужно совершать платежи по прежней ставке. Если решение будет положительным, переплата или переводится на счет заемщика, или идет в счет следующих платежей.

Условия уменьшения ипотечной ставки в разных банках

Условия снижения ставки определяются конкретным банком. Рассмотрим самые крупные банки и устанавливаемые ими требования.

Название	Лимит снижения ставки	Условия предоставления льготы	Ограничения
Сбербанк	10,9 %	Срок действия ипотеки больше года. Размер долга на момент запроса льготы более 500 000 руб. Ипотека не была реструктуризирована ранее.	Льгота не выдается при наличии просрочек. Льгота не применяется к военным ипотекам.
ВТБ24	10-11 %	Валюта займа – рубли. Актуальная ставка составляет 12%. Не более одной просрочки за весь срок займа, не превышающая месяц. Ипотека получена более 12 месяцев назад и прошло уже 12 ипотечных платежей. Нужен отчет о стоимости приобретенного недвижимого объекта.	Строящаяся недвижимость.
Связь Банк	11,5 %	Ипотека получена более 12 месяцев назад
Росбанк	10 %	Размер непогашенного займа от 300 000 руб (600 000 руб для жителей столицы и Московской области). Отсутствие просрочек в прошлом.
АИЖК	9-9,5 %	Жилищный заем предоставлен другим банком более 6 месяцев назад. Допускаются просрочки, но их продолжительность не должна составлять больше месяца. Отсутствие долгов на момент запроса снижения ставки.

Условия предоставления льготы нужно уточнять в банке.

Другие способы уменьшения ипотечной ставки

Выполнение следующих рекомендаций позволит повысить шанс на снижение ставки:

• Официальное трудоустройство. Кредитование ИП и лиц без официального места работы – это дополнительный риск. А потому для этих групп лиц ставка увеличена. Поэтому, для получения сниженной ставки, нужно быть официально трудоустроенными.
• Сбор документов об изменении финансового состояния. Банк снижает ставку только при наличии оснований на то. Таким основанием может быть изменение финансового состояния. Однако это нужно подтвердить. В качестве подтверждения выступают документы: приказ о переводе на другую должность, трудовая книжка с записью об увольнении.
• Получение зарплаты на р/с банка, в котором оформлена ипотека. В этом случае также можно рассчитывать на льготы. Однако выданы они будут только в том случае, если заемщик получает ЗП в банке на протяжении 3-6 месяцев.
• Работа в фирме-партнере банка. Если фирма заемщика является партнером банка, то можно будет получить дополнительные льготы.
• Хорошая кредитная история. Многие банки не предоставляют льготы, если кредитная история заемщика испорчена просрочками. А потому не следует их допускать.
• Участие в программах для бюджетников. Многие банковские учреждения заинтересованы в привлечении сотрудников бюджетных сфер, так как они имеют гарантированных доход. А потому им предоставляется ряд льгот.
• Участие в программах для молодых семей. Молодой семья признается в том случае, если хотя бы одному супругу нет 35-ти лет. Многие банки предлагают специальные условия для этой категории заемщиков.
• Участие в социальных программах через АИЖК. Таким образом можно снизить ставку до 6-7% при приобретении недвижимости на вторичном рынке.

Конкретный перечень мер зависит от банка. А потому, для подготовки к снижению ставки, нужно обратиться к банковскому специалисту.

Минусы и плюсы снижения ставки

Преимущества уменьшения ставки:

• Уменьшение ежемесячных выплат по ипотеке.
• Снижение страховых взносов.
• Уменьшение срока действия ипотечного соглашения.

Однако у этой программы есть и недостатки. В частности, это необходимость в повторной оценке недвижимости и сборе документов, установление комиссии на перефинансирование.