Как облагается НДФЛ продажа квартиры пенсионером?

Доходы, полученные пенсионером от продажи квартиры или иного жилого объекта, облагаются НДФЛ в общем порядке (независимо от того, работает он или нет). Законодательство не содержит положений, позволяющих физическому лицу не уплачивать (либо уплачивать в особом порядке) НДФЛ на основании наличия у него статуса пенсионера.

Исчисление и уплата НДФЛ с доходов от продажи квартиры

Доходы пенсионера — налогового резидента РФ от продажи квартиры облагаются НДФЛ по ставке 13%. Однако при определенных условиях они могут быть освобождены от обложения НДФЛ либо уменьшены на величину имущественного налогового вычета или на сумму расходов, фактически понесенных при приобретении проданной недвижимости (пп. 5 п. 1 ст. 208, ст. 209, п. 3 ст. 210, п. 17.1 ст. 217, пп. 1 п. 1, пп. 2 п. 2 ст. 220, п. 1 ст. 224 НК РФ).

Если доходы от продажи квартиры не освобождены от налогообложения, пенсионер обязан подать налоговую декларацию 3-НДФЛ в налоговый орган не позднее 30 апреля года, следующего за годом, в котором он получил доход от продажи квартиры. Исчисленный к уплате (доплате) НДФЛ необходимо перечислить в бюджет не позднее 15 июля этого же года (ст. 216, п. 7 ст. 220, пп. 2 п. 1, п. п. 2 — 4 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ).

Сумма дохода от продажи обычно определяется в соответствии с договором купли-продажи. В отношении квартиры, приобретенной после 01.01.2016, установлено специальное правило определения дохода от ее продажи в целях налогообложения: если сумма дохода от продажи меньше, чем умноженная на понижающий коэффициент 0,7 кадастровая стоимость квартиры на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности на нее, доход от продажи составит величину указанной кадастровой стоимости, умноженной на 0,7. При этом понижающий коэффициент может быть уменьшен законом субъекта РФ (п. п. 5, 6 ст. 217.1 НК РФ; ч. 3 ст. 4 Закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ).

Освобождение от налогообложения доходов от продажи квартиры

Доходы от реализации квартиры не облагаются НДФЛ и не декларируются, если она находилась в собственности пенсионера — налогового резидента РФ не менее установленного минимального срока владения. Для объектов недвижимости, приобретенных начиная с 01.01.2016, указанный срок по общему правилу составляет пять лет (п. 17.1 ст. 217, п. п. 2, 4 ст. 217.1, пп. 2 п. 1 ст. 228, п. п. 1, 4 ст. 229 НК РФ).

Минимальный срок владения составляет три года, если право собственности на это имущество было получено (п. 3 ст. 217.1 НК РФ; п. 11 ст. 2, ч. 2, 3 ст. 4 Закона N 382-ФЗ):

• в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи или близкого родственника налогоплательщика;
• в результате приватизации;
• по договору пожизненного содержания с иждивением, в рамках которого налогоплательщик выступал в качестве плательщика ренты.

В отношении недвижимости, приобретенной в собственность до 01.01.2016, минимальный срок владения составляет три года (пп. «в» п. 10 ст. 2, ч. 3 ст. 4 Закона N 382-ФЗ).

По общему правилу срок нахождения квартиры в собственности определяется с даты государственной регистрации права собственности на нее. Эта дата указана в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на квартиру (выдавалось до 15.07.2016) или выписке из ЕГРН (п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 223 ГК РФ; ч. 1 ст. 28 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ч. 1, 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ).

Право на имущественный вычет при продаже квартиры

Пенсионер — налоговый резидент РФ при продаже квартиры, которая не использовалась им в предпринимательской деятельности и находилась в его собственности менее минимального срока владения, может по своему выбору уменьшить доход от продажи (пп. 1 п. 1, пп. 1, 2, 4 п. 2 ст. 220 НК РФ):

• либо на сумму, равную стоимости квартиры согласно договору купли-продажи, но не более 1 млн руб.,
• либо на фактически произведенные и документально подтвержденные расходы по приобретению данной квартиры.

Налоговый вычет можно получить, заявив его в налоговой декларации 3-НДФЛ (п. 7 ст. 220 НК РФ).

Обратите внимание!

Поскольку доход пенсионера — налогового резидента РФ от продажи квартиры облагается НДФЛ по ставке 13%, то при определении налоговой базы по указанному доходу пенсионер вправе уменьшить его также на стандартные и социальные налоговые вычеты при наличии соответствующих прав (п. 3 ст. 210 НК РФ).