Файлы в .DOC:Бланк акта о недостатках объекта долевого строительстваОбразец акта о недостатках объекта долевого строительства
Назначение акта
Возведение многоэтажного объекта недвижимости – это сложная и многоплановая работа, конечный результат которой в большинстве случаев содержит множество недоделок и ошибок как в целом по дому, так в отдельных квартирах возведенного дома.
При этом следует понимать, что строительная недоделка – это не только техническая проблема, но и существенное нарушение условий договора долевого участия, в соответствии с которым застройщик обязан передать дольщику жилое помещение определенного качества, вида, метража и т.д.
Факт передачи квартиры от застройщика дольщику фиксируется посредством акта приема-передачи. Подразумевается, что в процессе приема-сдачи принимающая сторона проверяет техническое состояние объекта недвижимости и сверяет его с условиями, прописанными в договоре.
Если у дольщика претензии по качеству выполненных работ отсутствуют, то он подписывает акт приема-передачи.
При наличии претензий смысл в оформлении акта приема-передачи отпадает, поскольку дольщик не принимает квартиру с дефектами, и стороны составляют акт, фиксирующий наличие недостатков в объекте недвижимости. Название акта, в данном случае, не будет иметь значения. Это может быть:
- акт обнаружения дефектов;
- акт осмотра помещения или квартиры;
- акт о недостатках объекта и т.д.
То есть значение будет иметь не наименование акта, а его суть.
Целесообразность акта о недостатках объекта долевого строительства
Следует учитывать, что застройщики не очень любят подписывать акты о выявленных недостатках, и, как правило, предлагают дольщикам подписать сразу акт приема-передачи квартиры от застройщика дольщику, в которых указать на наличии дефектов либо составить акт о передаче в одностороннем порядке.
Ничего критичного в этом нет. В любом случае за застройщиком сохраняется обязанность устранять недоделки в течение всего гарантийного срока.
Но дело в том, что подписание акта приема-передачи является свидетельством об исполнении договорных обязательств.
Соответственно, процедура предъявления претензий после приемки квартиры по акту станет намного более времезатратной.
В свою очередь, акт о недостатках объекта долевого строительства, как промежуточный документ, делает застройщика, желающего поскорее прекратить свои договорные обязательства, значительно более расторопным. Кроме того, составленный акт о недостатках препятствует застройщику составить акт сдачи объекта в одностороннем порядке.
Участники акта
Однозначно, при составлении акта о недостатках объекта долевого строительства участвуют дольщик и представитель застройщика. При желании дольщик вправе привлечь к осмотру объекта сторонних специалистов или экспертов, если для оценки объекта требуются специальные познания.
Что касается застройщика, то в качестве его представителя при осмотре объекта, как правило, всегда выступает профильный специалист. Напоминаем, что полномочия представителя застройщика должны быть подтверждены доверенностью.
Если доверенности нет или представитель застройщика не хочет ее показывать, то велик шанс, что впоследствии застройщик будет доказывать, что лицо, подписавшее акт от имени застройщика, на самом деле никакого отношения к застройщику не имеет.
Составление акта
Обычно процедура осмотра начинается со звонка от застройщика дольщику на предмет установления даты и времени осмотра.
Направляясь на осмотр, дольщик еще не знает, что его ждет и какой акт придется составлять. Поэтому желательно, чтобы на момент начала осмотра у дольщика были с собой два бланка актов – о недостатках и приема-передачи.
Если с квартирой все хорошо, то можно будет составлять акт приема-передачи. Если же в процессе осмотра появятся нарекания, то можно браться за составление акта о недостатках объекта.
Вообще любой акт – это документ, составленный в свободной форме. И даже если дольщик придет на осмотр неподготовленным, оформить акт самостоятельно не составит особого труда. Более того, у представителя застройщика, скорее всего, будут шаблоны-заготовки актов нужного типа.
В рамках данной статьи наши пользователи могут скачать типовой бланк акта о недостатках объекта долевого строительства и ознакомиться с образцом его составления. В процессе заполнения бланка в него потребуется внести следующие сведения:
- дату и место составления акта;
- ФИО и паспортные данные дольщика;
- ФИО представителя застройщика. Потребуется также вписать в акт номер документа, подтверждающего его полномочия выступать от имени застройщика;
- сведения об основном договоре долевого участия;
- ФИО сторонних специалистов, если они принимают участие в осмотре квартиры;
- сведения об объекте недвижимости исходя из условий договора долевого участия (этаж, метраж, количество комнат, тип отопления и т.д.);
- сведения о фактическом состоянии объекта и его соответствии параметрам, заявленным в договоре;
- сведения о выявленных недостатках квартиры;
- сведения о сроках, в течение которых застройщик обязан устранить дефекты;
- подписи участников.
Что делать, если застройщик отказывается подписывать акт
Вполне возможна ситуация, при которой застройщик откажется подписывать акт о недостатках объекта долевого строительства. Ничего страшного в этом нет.
Достаточно будет внести в акт запись о том, что представитель застройщика от подписи отказался. Далее потребуется направить застройщику посредством заказного почтового отправления с обратным уведомлением о вручении:
- копию акта о недостатках объекта по долевому строительству;
- претензию об устранении недоделок.
В случае если выяснится, что застройщик составил акт сдачи объекта в одностороннем порядке, потребуется обратиться в суд. Акт о недостатках объекта будет в этом случае доказательством того, что дольщик отказался принимать квартиру и потребовал от застройщика устранения недоделок.
Если представитель застройщика подпишет акт о недостатках, но при этом не предоставит доказательство своих полномочий, то для подстраховки копию акта также потребуется направить по юридическому адресу застройщика заказным письмом.
Основания для отказа в принятии квартиры
Исходя из судебной практики, можно сказать, что основания для отказа дольщика в подписании акта приема-передачи квартиры по ДДУ должны быть серьезными.
Если же недостатки поверхностные и устранимые, то рекомендуется подписать акт приема-передачи и впоследствии предъявить застройщику претензии в течение гарантийного срока (5 лет по строению и 3 года – по инженерному и технологическому оборудованию).
Иногда более выгодным вариантом является принять квартиру у застройщика, устранить недоделки самостоятельно, а потом взыскать с застройщика понесенные расходы.
Разумеется, в этом случае потребуется документальное подтверждение не только понесенных расходов, но и вообще наличия недостатков, которые были устранены самостоятельно. В качестве подтверждения потребуется заключение эксперта.