Файлы в .DOC:Бланк акта расторжения договора арендыОбразец акта расторжения договора аренды
Расторжение
С момента заключения договора аренды контрагенты связаны рядом взаимообязательств на весь срок действия договора.
То есть до истечения срока действия договора арендодатель обязан предоставлять арендованное имущество в пользование, а арендатор оплачивать арендную плату и заботиться о сохранности предмета аренды.
Как правило, договоры аренды включают в себя возможность продления срока договора, при условии, если ни один из контрагентов не заявит о желании расторгнуть договор. То есть, образно говоря, аренда может длиться вечно, и, как следствие, вечными окажутся договорные обязательства арендатора и арендодателя.
Заявить о желании расторжения договора можно разными способами – письмом, СМС или по электронной почте. Любой из этих способов будет законным и действенным. С момента получения уведомления контрагентом договор будет жить до окончания срока, предусмотренного в самом договоре.
Сам по себе факт вручения уведомления о расторжении договора является достаточным основанием для прекращения аренды как таковой, однако не избавляет стороны от исполнения всего объема договорных обязательств, а именно:
- обязательств по арендной плате. Так, в случае, если за арендатором сформировалась задолженность, она никуда не денется;
- обязательств по возврату арендованного имущества в состоянии, оговоренном в договоре;
- обязательств по оплате коммунальных и иных платежей;
- обязательств по возмещению ущерба, причиненного арендодателю в связи с порчей или уничтожением арендованного имущества.
То есть, для того, чтобы эти «длящиеся» обязательства прекратились, должен быть составлен соответствующий документ. В качестве подобного документа могут быть использованы (или/или):
- акт о расторжении договора аренды;
- акт возврата арендованного имущества;
- взаимные расписки арендатора и арендодателя об отсутствии претензий друг к другу.
Естественно, что расписки – это исключительно признак «полюбовного» расставания, при котором у контрагентов не имеется требований по неисполненным обязательствам. Что касается актов, то они могут быть как «полюбовными», так и содержащими перечень претензий.
С нашей точки зрения каждый из вышеперечисленных способов фиксации является применимым при расторжении аренды по истечении срока действия.
Досрочное расторжение
Расторгнуть договор аренды досрочно можно либо по согласию обеих сторон, либо по решению суда. В этом смысле договор аренды, впрочем, как и любой другой договор, расторгнуть в одностороннем порядке практически невозможно.
По сути, процедура досрочного расторжения договора аренды включает в себя следующий ряд последовательных действий:
- инициация процедуры расторжения. Сторона, желающая по тем или иным причинам расторгнуть договор, направляет своему контрагенту соответствующее извещение. Причина расторжения при этом не будет иметь значение. То есть арендатор может желать расторгнуть договор по причине лопнувших труб в квартире при нежелании арендодателя сделать ремонт, а арендодатель, в свою очередь, может требовать досрочного расторжения по причине порчи арендатором арендованного имущества. То есть процедура от причины не зависит. В любом случае первое, что надо сделать – направить соответствующую претензию и потребовать расторжения договора;
- при получении согласия на досрочное расторжение аренды стороны составляют акт. Это может быть акт о расторжении договора аренды, включающий в себя, помимо фиксации факта расторжения, также и сведения о возврате арендованного имущества и сведения о наличии претензий у сторон;
- при получении отказа в досрочном расторжении или при игнорировании требования можно обратиться в суд, если причины, по которым сторона потребовала расторжения, являются достаточно серьезными для расторжения договора.
Возврат имущества и претензии
Вне зависимости от того, каким образом стороны фиксируют факт расторжения договора, арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю.
Возврат имущества может быть зафиксирован:
- актом о возврате арендованного имущества или актом приема передачи имущества;
- актом о расторжении договора аренды, который включает в себя и акт приема-передачи;
- упрощенной распиской арендодателя о получении своего имущества. Подобный способ целесообразен, если между контрагентами нет споров.
При наличии споров в актах указываются все сведения, касающиеся взаимных или односторонних претензий, а именно:
- претензий арендодателя к состоянию возвращенного имущества;
- претензий арендодателя по арендной плате или коммунальным платежам;
- претензий арендатора по возврату средств, затраченных на ремонт или улучшение арендованного имущества (если подобное было обговорено договором) и т.д.
Отдельно о сроках
Нет смысла составлять акт «на будущее», а потому различного рода советы об обязательности точного указания даты, с которой договор аренды будет считаться расторгнутым, попросту не имеют смысла.
Еще раз повторим, что составление полноценного акта о расторжении договора аренды имеет смысл только тогда, когда следует зафиксировать несколько вещей и в частности, наличие взаимных претензий по возвращенному арендодателю имуществу.
То есть акт составляется в момент расторжения договора, а значит, является финальным аккордом арендных правоотношений. В момент составления акта арендодатель фиксирует факт получения от арендатора своего имущества. А возврат имущества – это и есть прекращение аренды.
Все это означает, что дата составления акта и будет днем окончания срока аренды.
Что составить
На протяжении данной консультации мы неоднократно упоминали различные виды актов – акт о расторжении аренды, акт приема-передачи имущества, акт возврата имущества и т.д.
Естественно, может возникнуть вопрос – а как будет правильно?
Прежде всего, берясь за составление актов, следует понимать, что акт – это исключительно способ фиксации, а значит, называться он может как угодно. То есть вы можете назвать свой акт актом полюбовного расставания с арендатором, и он все равно будет правильным.
Юриспруденция – очень гибкая наука, и в ней нет математических формул. Более того, наименования акта или их структура законодательно не регламентируются. Все это означает, что прекращение аренды вы можете оформить различными способами. Главное, чтобы в акте «расставания» имелись основные фиксирующие моменты правоотношения. Упрощенно говоря, можно между строчками газетного листа написать о расторжении договора аренды и о существующих претензиях. При наличии подписей обоих контрагентов и некоторых обязательных сведений, газета станет вполне законным актом.
Структура акта
Итак, мы определились, что для акта не важно, распечатан ли он на принтере, написан ли от руки, грамотен ли он или содержит кучу грамматических ошибок. Главное – четкая фиксация.
В целом стандартный акт будет состоять из стандартного набора структурных элементов, к которым относятся:
- наименование документа;
- дата и место его составления;
- наименование участников акта, в нашем случае – арендатора и арендодателя;
- база его составления, то есть сведения об основном договоре, который расторгается;
- сведения об обоюдном согласии сторон на расторжение. Еще раз напоминаем, что досрочное расторжение возможно либо на основании согласия контрагентов, либо на основании решения суда;
- сведения о причинах расторжения договора – истечение срока действия или досрочное расторжение;
- сведения об исполнении договорных условий и о претензиях по ним (если есть). Например, акт может включать в себя сведения о задолженности по арендной плате, о задолженности по коммунальным платежам, об ущербе, нанесенном имуществу и т.д.;
- сведения о приеме арендодателем арендованного имущества;
- сведения о наличии претензий или об отсутствии претензий по состоянию переданного имущества;
- сведения о возврате предметов, сопутствующих аренде, например мебели в квартире, ключей от дома или автомобиля, документов на автомобиль и т.д.;
- сведения об отсутствии претензий по возврату сопутствующих предметов;
- срок, в течение которого должны быть удовлетворены претензии и способ удовлетворения;
- общая сумма, на которую заявлена претензия;
- подписи арендатора и арендодателя.
Составляется акт в двух экземплярах, по одному для каждого из контрагентов. В случае, если претензии, изложенные в акте, не будут удовлетворены, сам акт станет приложением к исковому заявлению в суд.