Договор аренды комнаты в квартире

Договор аренды комнаты в квартире от стандартного договора аренды жилого помещения отличается большим количеством условий. Это связано с тем, что в данном случае арендуется не отдельная жилплощадь, а часть этой жилплощади.

Файлы в .DOC:Бланк договора аренды комнаты в квартиреОбразец договора аренды комнаты в квартире

Естественно, что проживание в тесном взаимодействии с другими лицами, пользование общими удобствами, оплата общих трат на коммунальные услуги накладывает на арендатора дополнительные обязанности, каждая из которых должна быть нотифицирована в договоре.

Жизнь в коммуналке

Сдача в аренду комнаты, по сути, превращает отдельное жилое помещение в коммунальную квартиру, в которой съемщик комнаты получает отдельное помещение для проживания, но при этом ставится в положение, при котором вынужден пользоваться кухней и санузлом совместно с другими жильцами.

Удобно это или нет – решать самому арендатору, и никаких рекомендаций в данной части быть не может. Наши рекомендации будут носить чисто юридический характер с тем, чтобы заключенный договор аренды не нанес ущерба ни арендатору, ни арендодателю.

Коммунальные платежи

Камнем преткновения при заключении договора аренды является размер оплачиваемых арендатором коммунальных услуг. Существует три способа определения размера платежей, а именно:

• «коммуналка» интегрируется в ежемесячную арендную плату;
• «коммуналка» делится по частям, пропорциональным занимаемой жилой площади;
• в комнате арендатора устанавливаются промежуточный счетчик на электроэнергию, а счета за воду, газ, отопление и т.д. делятся пропорционально количеству жильцов.

Любой из этих способов может быть как выгодным одной стороне, так и невыгодным другой.

Если предположить, что квартирант, снимающий комнату, принимает душ один раз в день, а хозяин квартиры принимает два раза в день ванну, то при любом раскладе квартирант будет платить за то, чем не пользуется.

Не меньше сложностей может вызвать и оплата, интегрированная в арендную плату. Так, квартирант, чья месячная арендная плата составляет, скажем, 4 000 рублей, может, не желая пользоваться общей кухней, установить в своей комнате холодильник, электрическую плиту, микроволновку, стиральную машинку активаторного типа и т.д., существенно увеличив, таким образом, затраты хозяина квартиры на электроэнергию.

Если в тексте договора не предусмотрен запрет на установку в снимаемой комнате дополнительных электроприборов, то арендодатель может пострадать материально.

Вне зависимости от того, какой способ оплаты будет установлен, как арендатор, так и арендодатель должны обговорить условия пользования коммунальными услугами. Например, установить пределы пользования водой, совместные способы контроля за расходом электроэнергии и газа.

Желательно также непосредственно в тексте договора определиться с расходами на отопление. С точки зрения арендатора было бы правильным разделить плату за отопление на количество квадратных метров квартиры, вычислив, таким образом, стоимость отопления занимаемой им комнаты.

Однако подобный расклад может быть невыгоден арендодателю, для которого правильным будет вычислить стоимость отопления на арендованную комнату и комнаты в пользовании хозяина, а отопление помещений общего пользования разделить на арендатора и арендодателя.

Правила общежития

Под правилами общежития понимаются порядок и условия проживания людей. К основным правилам общежития относятся:

• соблюдение тишины;
• поддержание чистоты;
• невмешательство в жизнь соседей и т.д.

В рамках проживания в одной квартире и пользования общими кухней и санузлом вопросы общежития являются очень важными.

Поэтому и арендатору, и арендодателю в тексте договора необходимо установить правила общего проживания. Например, в параграфе, устанавливающем обязанности сторон договора можно указать:

• стороны обязуются не включать музыку после 22 часов;
• стороны обязуются спускать воду в унитазе;
• арендатор обязуется приходить домой не позднее 23.00;
• стороны обязуются установить график дежурств по уборке мест общего пользования в квартире и выполнять его;
• арендатор обязуется не заводить домашних животных;
• арендатор вселяется в комнату без ремонта и обязуется сделать ремонт, а арендодатель включает стоимость ремонта в арендную плату;
• стороны обязуются не собирать в квартире компании и т.д.

То есть, как видно из списка, в комплекс обязательств можно включить любое условие, которое стороны считают необходимым для мирного проживания в пределах одной жилплощади.

Стандартные условия

Помимо опциональных, существуют и стандартные условия договора аренды. Так, к стандартным будут относиться следующие обязанности арендодателя:

1. предоставить арендатору отдельную комнату в квартире или доме;
2. обеспечить арендатора возможностью пользоваться кухней, санузлом, бытовыми приборами, иными коммунальными благами;
3. предоставить арендатору ключ как от комнаты, так и от квартиры;
4. сообщить арендатору код домофона и т.д.

Дополнительно стороны могут предусмотреть обязанность арендатора сдать комнату с определенным набором мебели или с доступом к интернету.
Стандартными обязательствами арендатора считаются:

• своевременная оплата аренды;
• оплата коммунальных услуг;
• обеспечение сохранности арендованных комнаты и мебели;
• аккуратное использование кухни и санузла и т.д.

Стороны договора

В отношении арендатора требования могут быть применены только исходя из личных симпатий или антипатий арендодателя. То есть именно хозяин решает, по каким критериям он будет выбирать квартиранта.

Что касается требований к арендодателю, то его основное качество диктуется законом. Так, арендодатель должен либо быть собственником жилья, либо обладать правом на сдачу в субаренду, либо иметь доверенность на заключение договора от собственника.

Можно ли без договора

По закону договор аренды жилого помещения оформляется посредством соответствующего договора. Исполнять или не исполнять требования закона – это всецело выбор арендатора и арендодателя.

Разумеется, без договора вполне можно обойтись, и это не будет считаться гражданским деликтом. Однако надо быть готовым к тому, что если вы пренебрегаете законом, то и закон пренебрежет вами.

Это значит, что в случае возникновения конфликта между арендатором и арендодателем никто из них не сможет обратиться за судебной защитой, взыскать неустойку или штрафные санкции, обязать ту или иную сторону загладить причиненный вред и т.д.

Существенные условия

Договор содержит в себе ряд основополагающих условий, определяющих суть арендных отношений. К ним относятся:

1. наименования сторон договора с указанием их ФИО и паспортных данных. В отношении арендодателя требуется нотифицировать его право сдачи комнаты в аренду (свидетельство о праве собственности, доверенность от собственника, иные варианты);
2. цена договора, то есть величина арендной платы;
3. способ оплаты арендной платы (наличными, на карточку, на банковский счет, авансом и т.д.)
4. предмет договора, то есть арендуемая комната. В договоре следует указать адрес, расположение комнаты, ее метраж, наименования предметов мебели, способ пользования кухней, туалетом, иными местами общего пользования;
5. условия оплаты коммунальных услуг;
6. срок договора, то есть временной промежуток, в течение которого арендатор сможет пользоваться комнатой. Следует также определить, возможно ли продление договора и каким образом договор продлевается;
7. штрафные санкции за неисполнение условий договора;
8. условия досрочного расторжения договора.

Рекомендуется при вселении составить акт приема-передачи комнаты и ключей от комнаты, квартиры, кодов домофона.

В акт приема-передачи следует включить опись всех предметов мебели, получаемых арендатором в пользование. Желательно также сделать опись предметов общего пользования, отдельно остановившись на их состоянии на момент вселения арендатора.

К описям можно приложить фотографии комнаты и мест общего пользования на момент их приема-передачи.

Право внесения изменений

Вряд ли между арендодателем и арендатором могут возникнуть разногласия по поводу замененной розетки.

Если же в планах арендатора имеется желание установить кондиционер или остеклить балкон в комнате, то желательно, чтобы договор отражал возможные последствия изменений. Например:

• внесенное улучшение арендодателя не касается и он не будет оплачивать затраты арендатора при расторжении договора аренды;
• затраты арендодателя включаются в счет арендной платы;
• арендодатель выплачивает хозяину убытки за внесенные без согласия изменения и т.д.

Возможность повышения арендной платы

Эта часть договора важна, в первую очередь, арендодателю, поскольку процент инфляции никогда невозможно предугадать.

Закон предусматривает, что повышение арендной платы возможно не реже одного раза в год и не более чем на 10% от первоначальной цены. О повышении арендной платы арендатор должен быть уведомлен как минимум за 30 дней.

Срок договора

Закон никак не регламентирует срок, на который может быть сдана в аренду комната. То есть ее можно сдать бессрочно или на неделю. Все зависит от желания сторон.

Однако следует знать, что договор, заключенный на срок более года, потребуется зарегистрировать в Росреестре со всеми вытекающими последствиями вроде налогообложения арендодателя.

В силу этой причины многие заключают договор аренды на срок до 1 года, а потом продлевают его на следующий год. Таким способом можно сдавать комнату в аренду десятилетиями, не привлекая внимания налоговых органов.

Расторжение договора

Стороны в тексте договора должны определиться относительно возврата комнаты после расторжения договора аренды. Как правило, в тексте нотифицируется обязанность арендодателя вернуть комнату в нормальном состоянии с учетом естественного износа за период пользования.

Внимательно следует отнестись к вопросам досрочного расторжения договора в случае неисполнения сторонами своих обязательств.

Проверка исполнения обязательств по сохранности комнаты также должна быть отражена в договоре. Например, можно установить, что арендодатель раз в месяц проверяет состояние комнаты.

Уведомление о расторжении договора стороны направляют друг другу как минимум за 3 месяца до даты предполагаемого расторжения.