Договор аренды нежилого помещения

Нежилые помещения, как правило, арендуются под ту или иную форму хозяйственной деятельности. Исключением могут быть случаи аренды гаражей под парковку собственной машины, либо аренды складских помещений под хранение личных вещей.

В силу этих причин субъектами договора аренды нежилого помещения могут быть как юридические, так и физические лица.

Файлы в .DOC:Бланк договора аренды нежилого помещенияОбразец договора аренды нежилого помещения

Стороны сделки по аренде

Понятие стороны договора и субъекта договора не вполне идентично.

Стороной договора является лицо, участвующее в его подписании и получающее, в соответствии с договором определенные права и обязанности.

Субъект договора – это юридическое понятие, обозначающее сторону договора в совокупности с принадлежащими ему правоспособностью, правосубъектностью и дееспособностью.

По своей правосубъектности и правоспособности стороны договора делятся на юридических и физических лиц.

Под дееспособностью субъекта договора подразумеваются его правовые полномочия по осуществлению сделки.

Заключение договора аренды нежилых помещений, таким образом, проводится между сторонами сделки, обладающими всеми качествами, присущими надлежащему субъекту.

Правомочие стороны, выступающей в роли арендодателя, регламентируется ст. 608 ГК РФ, устанавливающей, что сдавать в аренду любой вид имущества может только собственник.

То есть признаком правомочности арендодателя будет наличие у него права собственности на сдаваемое нежилое помещение.

В случае сдачи в аренду государственных либо муниципальных объектов, собственником имущества будет выступать государство или муниципалитет, а вот стороной сделки станет уполномоченное этими структурами лицо.

Арендаторы

Как уже было сказано, арендование нежилых помещений, как правило, связано с осуществлением хозяйственной или предпринимательской деятельности.

Более того, наличие помещение является основополагающим требованием при регистрации юридических лиц и в процессе их последующей деятельности. Подавляющее большинство предприятий и организаций не имеет в собственности объекты недвижимости. По статистике 95 процентов существующих предприятий среднего бизнеса арендует производственные и офисные помещения.

Что касается малого бизнеса, например ИП, то у них потребность в аренде нежилых помещений возникает только в силу особенностей их деятельности. Например, ИП, занимающийся починкой обуви, будет нуждаться в обособленном небольшом помещении, а ИП, производящему мебель, потребуется крупное производственное помещение.

Физические лица выступают сторонами договора аренды нежилых помещений в случаях найма объектов недвижимости для их использования в личных целях, например при аренде гаражей, складов, художественных мастерских и студий и т.д.

Объект договора

Под объектом договора понимается собственно нежилое помещение, сдающееся в аренду.

Объект должен обладать всем набором квалифицирующих его признаков:

1. законностью. Это значит, что у объекта должен был собственник, что объект должен быть зарегистрирован, обладать кадастровым номером и соответствовать кадастровым характеристикам.
2. объект должен иметь официальный адрес. Отсутствие адреса является показателем отсутствия регистрации.
3. Объект должен иметь свое назначение. Назначение объекта фиксируется в его регистрационном свидетельстве.

Сроки

Временной промежуток, на который заключаются контракты на аренду нежилых помещений, устанавливается по взаимному соглашению сторон.

Как и любой другой контракт на аренду имущества, рассматриваемый вид подразделяется на краткосрочные и долгосрочные.

Договоры, в которых арендатором выступает юридическое лицо или ИП, как правило, заключаются на длительный срок, то есть более, чем на один год, что обусловлено долгосрочными планами деятельности предприятий и организаций.

Краткосрочные договора заключаются на срок до одного года.

По порядку составления и реквизитам между долгосрочными и краткосрочными договорами различий не имеется. Разница между ними состоит в процедуре их оформления.

Для долгосрочных договоров, то есть со сроком действия более одного года, законом предусмотрена обязательная госрегистрация в ЕГРН.

Для договоров аренды нежилых помещений предусмотрена простая письменная форма составления, не требующая обязательного нотариального заверения.

В связи с необходимостью регистрации долгосрочных договоров арендодатели не очень охотно заключают подобные виды договоров, предпочитая им краткосрочные, т.е. не требующие регистрации.

Обойти необходимость регистрации очень просто. Достаточно заключить договор сроком менее чем на год с условием автоматического его продления. По сути это будет тот же долгосрочный договор.

Структура договора

Как и любой другой контракт, договор аренды нежилого помещения должен содержать в себе следующие сведения:

1. реквизиты сторон. Для юридических лиц – это юридические реквизиты, для физических – личные;
2. предмет договора. Предметом выступают устанавливаемые договором правоотношения сторон, а также меры, предпринимаемые сторонами по осуществлению договора;
3. условия договора. Указывается тип договора (возмездный или безвозмездный);
4. права и обязанности сторон, в том числе связанные с оплатой. Договор устанавливает не только размер арендной платы, но и периодичность платежей, амортизационные отчисления и т.д.;
5. ответственность сторон;
6. правила рассмотрения разногласий;
7. срок договора;
8. условия продления договора;
9. условия расторжения договора;
10. права арендатора на субаренду или запрет субаренды;
11. санкции за неисполнение договора и условия, освобождающие от санкций (форс-мажор);
12. подписи сторон договора.

К обязанностям арендодателя могут быть отнесены следующие действия:

• исполнение договора в части передачи арендатору в пользование помещения;
• заблаговременное предупреждение арендатора о любых действиях в отношении объекта договора, которые могли бы повлиять на нормальную деятельность арендатора;
• осуществление капитального ремонта помещения при необходимости или в плановом порядке.

Обязанность капитального ремонта ложится на собственника помещения, а текущий ремонт, как правило – обязанность арендатора, если договором не определено иное. Все улучшения помещения, произведенные арендатором, являются собственностью арендодателя.

К обязанностям арендатора относятся:

• использование арендованного помещения по назначению, предусмотренному договором;
• использование арендованного помещения в целях, предусмотренных договором;
• сохранность помещения;
• своевременное внесение арендной платы;
• другие обязанности, которые могут быть предусмотрены договором.