Файлы в .DOC:Бланк договора аренды земельной долиОбразец договора аренды земельной доли
Сделка по аренде земельной доли выгодна обоим контрагентам.
Владелец участка земли освобождается от забот по обработке земли, закупке удобрений, найму сельскохозяйственных рабочих и оплате их труда, сбору урожая и сбыту продукции. В то же время он остается собственником и имеет дополнительный доход в виде платы за аренду земли.
Арендатор земельной квоты, не вкладывая больших финансовых средств в покупку, получает на определенное время землю, на которой может выращивать те сельскохозяйственные культуры, которые приносят ему наибольший доход.
Особенности аренды доли
Российское законодательство допускает заключение арендной сделки по крупному земельному участку, которым владеют несколько граждан (или юридических лиц), каждый из которых имеет свою долю в этом участке.
Арендатором в такой ситуации должен быть один индивидуальный предприниматель или компания-переработчик сельхозпродукции.
В приложении договора по вышеописанному варианту аренды фигурирует список арендодателей-собственников земельных квот. Обязательной является фиксация их полных паспортных данных.
Права собственников должны быть подтверждены документально соответствующими сертификатами и свидетельствами. Владельцы квот проверяют свои данные и ставят подписи в приложении к контракту.
Описание арендуемых сельскохозяйственных угодий следует разбить на залежные земли, пахотные земли, сенокосы, пастбища и другие участки по их предназначению.
Для заключения сделки общим собранием собственников назначается их правомочный представитель, имеющий право подписи. Ему передается один экземпляр, еще один находится у арендатора, а третий отправляется в районные организации по земельным ресурсам для последующей регистрации.
При коллективном владении участком земли плата за аренду разбивается на доли соответственно количеству владельцев, размерам и качеству их квот, что и предусматривается дополнительными таблицами, прилагаемыми к основному договору. Эти персональные соглашения по оплате подписывает каждый владелец доли и предприниматель, арендующий землю. В контракте указывается суммарная плата за аренду всего участка целиком.
Характеристики договора
Договор составляется и подписывается сторонами сделки, как правило, в трех экземплярах, один из которых представляется в Росреестр для оформления государственной регистрации. Для договоров аренды земельного участка эта процедура обязательна.
Остальные экземпляры выдаются арендатору и собственнику квоты. Нотариальное заверение осуществляется только по желанию одной из сторон (или обоюдному желанию) и не является обязательной по закону.
По времени действия контракты подразделяются на:
- Срочные, то есть заключенные на определенный срок, который в соответствии с российским законодательством составляет не меньше трех лет.
- Бессрочные, заключаемые без указания срока действия.
Если за время пользования земельной квотой арендатор показал себя грамотным специалистом и хорошим хозяйственником, к которому арендодатель (владелец земельного участка) не имеет никаких претензий, то по завершению срока действия (при согласии сторон, если арендатор продолжает использовать землю) договор автоматически продлевается на неопределенное время.
Любой договор аренды земельной доли, независимо от временных характеристик, может быть расторгнут по заявлению одной из сторон сделки. Однако такое положение будет иметь законную силу только при соблюдении трехмесячных (или других, предусмотренных договором) сроков извещения контрагента о принятом решении по расторжению контракта.
Кроме того, о прекращении аренды нужно письменно уведомить местные государственные органы землепользования.
Закон наделяет арендатора льготами на первоочередное заключение нового договора с владельцем земли. Сторонние граждане (индивидуальные предприниматели) могут заключить аналогичный договор с арендодателем только в случае отказа первичного арендатора от дальнейшего использования земельного участка.
При безосновательном отказе арендодателя продлить арендные отношения с первоначальным арендатором, последний может обжаловать такое решение в суде, если доказан факт передачи земельной доли в аренду третьему лицу в течение года после отказа.
Исковое заявление может содержать как требование восстановления прав арендатора на использование земли, так и компенсацию понесенных в результате отказа собственника убытков. Новый перезаключенный договор может содержать уточнения и дополнения, согласованные между сторонами сделки.
Методы начисления арендной платы
Точное исполнение договорных сроков оплаты характеризует арендатора как серьезного предпринимателя и заслуживающего доверия бизнес-партнера. Гражданский кодекс не определяет методику расчетов платы за аренду земли. Как правило, предприниматели используют способы определения оплаты в зависимости от неких потенциальных условий. Так, принимаются во внимание:
- Привязка размера платы к урожайности. В этом случае оплата может производиться как деньгами, так и сельскохозяйственной продукцией или конечными продуктами ее переработки, например, консервацией, которая затем поступает в магазины арендодателя. Стороны контракта разрабатывают и утверждают собственную методику расчетов по такой схеме, однако процент отчислений от стоимости выращенной продукции на арендную плату не является окончательным и в зависимости от объективных обстоятельств (плохие погодные условия, уменьшение урожайности вследствие истощения земли и т.д.) может корректироваться.
- Фиксированное количество определенной сельскохозяйственной продукции (или продуктов ее переработки), полученной с данного земельного участка и передаваемой собственнику квоты в качестве платы за аренду.
- Стабильная ставка арендной платы в рублях. В контракте оговариваются условия индексации из-за увеличения размера МРОТ или инфляции. Желательно к основному документу приложить графики оплат и погашения задолженностей.
- Оплата земельного налога арендатором также может идти в зачет арендной платы.
Невыполнение арендатором условий оплаты приводит к штрафным санкциям, размер которых предусматривается договором и в дальнейшем может привести к расторжению контракта и обращению арендодателя в арбитражный суд. За задержку оплаты начисляется пеня или неустойка.
Специфические условия сделки
Есть специфика по оплате собственником земельной квоты подоходного налога с суммы оплаты за аренду. Освобождение от этого налога арендодатель получает в случае оплаты аренды натуральными продуктами сельскохозяйственного производства в размере, не превышающем 50 МРОТ.
Условия внесения изменений в контракт
Российские законы предусматривают причины, по которым сделка считается недействительной:
- Соглашение о расторжении контракта, достигнутое всеми заинтересованными сторонами сделки.
- Судебное решение по иску одной стороны. Должно иметь место нарушение другой стороной существенных условий контракта, нанесшее значительный ущерб потерпевшему. Классификацию степени ущерба устанавливает суд с учетом конкретных обстоятельств. Например, арендатор неоднократно, без наличия объективных обстоятельств, задерживает расчеты по аренде. Или использует полученные во временное пользование земли не по прямому сельскохозяйственному назначению.
При обращении в суд арендодатель обязан представить доказательства письменного извещения арендатора о своем решении изменить или расторгнуть договор.
Судебные инстанции принимают к рассмотрению заявление владельца сельхозугодий только при отказе контрагента от расторжения сделки или игнорировании требования арендодателя.
Достигнутое сторонами соглашение об изменении или расторжении основного договора должно быть оформлено письменно. Договор считается расторгнутым (измененным) после регистрации в местных органах землеустройства или по решению суда.