Договор генерального подряда

Сфера применения договора генерального подряда довольно обширна, но наибольшей популярностью он пользуется при возведении объектов капитального строительства.

Крайне редко возведением зданий занимаются сами организации, получившие лицензию на застройку. Как правило, застройщики заключают договор со строительной компанией-генподрядчиком, которой передаются все полномочия по строительству конкретного объекта, вплоть до заключений договоров субподряда.

Файлы в .DOC:Бланк договора генерального подрядаОбразец договора генерального подряда

Законодательное регулирование

Договор генерального подряда – еще одна договорная лакуна в российском законодательстве. Гражданскому кодексу РФ понятие генподряда неведомо, а потому правоотношения между заказчиком и генподрядчиком регулируются в соответствии с нормами, регламентирующими либо договоры строительного подряда, либо договоры подряда.

Особенности генподряда

Содержание договора генерального подряда относится к сложным договорным категориям, поскольку права и обязанности сторон в нем чрезвычайно обширны.

Например, делегированное генподрядчику право заключения договоров субподряда порождает дополнительные права и обязанности заказчика. Это объясняется тем, что генподрядчик может не обладать всеми лицензиями на осуществление работ, необходимых для сдачи дома в эксплуатацию.

При сдаче жилых домов требуется проведение коммуникаций, которым генподрядчик просто не имеет права заниматься. С этой целью он заключает договоры со специализированными субподрядчиками, например, газовиками или водопроводчиками. То есть ответственность за качество работ, произведенных субподрядчиками, ложится на генподрядчика, а за качество конечного объекта в любом случае отвечает заказчик.

Таким образом, договор должен предусмотреть все функции генподрядчика и заказчика. Это довольно сложное юридическое действие, а потому, как правило, для подготовки договоров генерального подряда приглашаются высококвалифицированные юристы, специализирующиеся не просто на договорном праве, но именно на договорах подряда.

Участники договора

Договор генерального подряда относится к двухсторонним видам договоров. Сторонами соглашения являются:

1. Заказчик. Статус заказчика не определяется законодательно. То есть в роли заказчика может выступать как юридическое, так и физическое лицо, получившее разрешение государственных органов на строительство объекта и обладающее правами на земельный участок, отведенный под строительство.
2. Генподрядчик. Статус этого участника договора определен. Как правило, в роли генподрядчиков выступают строительно-монтажные, строительные и проектно-строительные организации, обладающие лицензией на производство строительных работ.

Признаки генподрядчика

Руководствоваться типовыми образцами договора генерального подряда вряд ли стоит, поскольку в сфере строительства не существует обобщенных условий. Однако при правоотношениях по генподряду в случаях, когда речь идет о небольшом строительном проекте, составить договор можно и самому, при условии соблюдения нижеприведенного правила.

В договоре генерального подряда должны быть нотифицированы все функции, обязанности, права и ответственность генерального подрядчика.

Для того чтобы иметь право выступать по договору в качестве генподрядчика, организация должна:

1. обладать лицензией на проведение работ, предусмотренных договором генподряда;
2. иметь в штате достаточное количество специалистов для проведения работ, предусмотренных их лицензией, самостоятельно, без привлечения сторонних специалистов;
3. обладать способностью, знаниями и умениями для обеспечения безопасных условий труда и непричинения ущерба окружающей среде.

Если строительная компания обладает всеми вышеперечисленными признаками, она может выступать в роли генподрядчика с возложением на нее договорных обязательств по:

1. качественному выполнению строительных работ;
2. контролю над работой субподрядчиков;
3. сдаче объекта в эксплуатацию в сроки, установленные договором;
4. своевременному и полному оформлению всей строительной документации и отчетности.

Следует помнить, что ответственность перед заказчиком несет только генеральный подрядчик, в том числе и за работы, которые осуществлялись на условиях субподряда.

По договору генерального подряда заказчик в договорных отношениях состоит лишь с генеральным подрядчиком, который перед ним отвечает за исполнение всех работ в сроки, которые предусмотрены договором генподряда, и качественно, включая работы, исполняемые субподрядными организациями.

Поэтому при заключении договора заказчику следует:

1. взвесить степень свободы генподрядчика и решить, прописывать ли в тексте договора условия привлечения субподрядчиков или право генподрядчика решать вопросы субподряда самостоятельно;
2. решить, оставить ли генподрядчику право заключать договоры субподряда или заключить договоры генподряда с несколькими организациями.

Например, для создания системы коммуникаций можно заключить договоры генподряда с газовиками, водоканальщиками и т.д. В соответствии с договорами эти организации выполнят свои лицензированные работы, а с генподрядчика по строительству будет снята ответственность за подготовку объекта в части коммуникаций.

Договорные обязанности генподрядчика

При оформлении договора с генеральным подрядчиком особенно скрупулезно следует отнестись к параграфу, содержащему обязанности генподрядчика по исполнению условий договора. При этом не следует забывать, что обязанности генподрядчика напрямую связаны с обязанностями заказчика, если иное не было оговорено сторонами.

Так, обязанность генподрядчика в срок и качественно выполнить строительство объекта неразрывно связана со следующими обязанностями заказчика:

1. создать для генподрядчика условия, требуемые для выполнения строительных работ;
2. своевременно произвести оценку качества оконченного строительства;
3. оплатить выполненную работу.

Сроки исполнения договорных условий

Сроки выполнения работ по договору генподряда относятся к существенным условиям соглашения. С целью установления пределов времени, в течение которых генподрядчик будет обязан выполнить все работы и подготовить объект для сдачи его в эксплуатацию, в договоре должен быть предусмотрен соответствующий параграф.

Параграф может предусматривать как только конечный срок, так и наличие промежуточных сроков, в которые генподрядчик должен закончить тот или иной объем работ.

В общем смысле срок исполнения договора – это отрезок времени между двумя датами. Исчисление срока начинается либо со дня подписания договора, либо с другой даты, о которой договорились стороны. Дата окончания работ устанавливается по соглашению сторон и указывается либо в тексте договора, либо в календарном плане работ, являющимся приложением к основному договору.

В соответствии с положениями информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.01.2000 № 51, договор подряда, в котором не определены сроки начала и окончания работ, считается ничтожным.

Цена договора

Финансовая сторона договора генподряда складывается из:

1. гонорара генподрядчика;
2. компенсации затрат генподрядчика.

Гонорар исчисляется либо исходя из соглашения сторон, либо по государственным тарифам на аналогичные виды работ. При этом величина гонорара и затрат определяется по смете, прилагаемой к договору.

В случае если генподрядчик по объективным причинам выходит за рамки сметы, цена договора может быть повышена при условии, что подрядчик заблаговременно предупредит заказчика.

В случае несогласия заказчика на превышение сметы договор может быть расторгнут. При этом за подрядчиком остается право взыскания с заказчика оплаты за ту часть работ, которые уже были выполнены.

Существенные условия договора

В обязанности генподрядчика, помимо непосредственных строительных работ, также входит подготовка технической документации по объекту работ. К документации будут относиться схемы, чертежи, графики и расчеты затрат.

Поэтому договор должен определять правила, содержание и состав строительной документации, а также сроки ее составления и направления заказчику.

К существенным условиям также будут относиться гарантии подрядчика на качество работ и срок, в течение которых гарантии будут действовать.