Договор ипотеки квартиры

Несмотря на особенное название, ипотека – это самый обыкновенный кредит. Его отличие от других видов кредитов состоит не в самом кредитовании, а в способе обеспечения возвратности кредита. То есть любой договор ипотеки квартиры – это кредит, по которому в качестве залогового имущества выступает квартира.

Файлы в .DOC:Бланк договора ипотеки квартирыОбразец договора ипотеки квартиры

Виды ипотеки

Ипотека не ограничивается квартирами. В качестве залога также могут выступать любые объекты недвижимости – дома, земельные участки, производственные объекты и т.д., то есть то, что неразрывно связано с определенным местом и не может быть перемещено.

Как правило, договор ипотеки квартиры ассоциируется с кредитом, выдаваемым на покупку квартиры. На самом деле это не так. Кредит может быть выдан на любые цели, но если по данному кредиту в качестве залога будет выступать квартира, то и кредит будет называться ипотечным.

О чем договор

В первую очередь договор ипотеки – это договор кредита. Поэтому основные положения договора будут касаться тех денег, которые кредитор передает кредитополучателю.

Поскольку договор ипотечный, то вторым важным условием будет передача квартиры (или любой недвижимости) в залог.

Таким образом, ипотечный договор – это та форма контракта, которая предусматривает два договорных предмета:

1. Сумма кредита;
2. Залоговая недвижимость.

Если денежный предмет обозначается в договоре только суммой и не имеет других отличительных свойств, то залоговое имущество должно обладать только ему присущими характеристиками. К основным характеристикам недвижимости относятся:

• Дислокация, то есть местоположение или адрес недвижимости;
• Площадь недвижимости;
• Назначение недвижимости;
• Количество комнат, если речь идет о жилом доме или квартире;
• Площадь и количество вспомогательных помещений;
• Номер, присвоенный недвижимости по кадастровым ведомостям;
• Этаж и т.д.

Помимо этого, в договоре должно быть оговорено право собственности кредитополучателя на недвижимость, предоставляемую в залог по договору ипотеки.

Не могут быть предметом ипотеки отдельные части квартиры, дома или участка земли. Однако данное ограничение не действует в тех случаях, когда предметом ипотеки становится долевая собственность в недвижимости. При этом обязательном условием становится согласие всех сособственников на ипотеку доли при общей совместной собственности. Что касается доли в общей долевой собственности, то согласие или сопротивление сособственников не имеет никакого значения.

Определение стоимости залоговой недвижимости

Первое правило ипотечного кредитования гласит, что стоимость залоговой недвижимости должна покрывать сумму кредита, а также потенциальные неустойки, штрафы, и издержки кредитора в случае нарушения условий возврата кредита.

Для оценки стоимости производится экспертное исследование недвижимости, на основании которой будет установлена залоговая цена недвижимости.

Участники договора ипотеки

Контрагентами по договору ипотечного кредитования выступают две стороны. Дуальность (двойственность) договора выражается в том, что дебитор (кредитополучатель) будет одновременно выступать в роли залогодателя, а кредитор в роли залогодержателя. Как правило, по договорам ипотечного кредитования в роли кредитора выступает финансовая организация, имеющая государственную лицензию на осуществление кредитных операций.

При этом допускается разделение сторон со стороны кредитополучателя, поскольку залогодателем может выступать другое лицо, предоставляющее свою недвижимость в залог в интересах кредитополучателя.

Поскольку договор ипотеки не является актом отчуждения недвижимости, то залогодатель остается ее собственником. Он может в полном объеме пользоваться залоговым имуществом. Ограничения в праве собственности выражаются в запрете отчуждения заложенной недвижимости. При этом залогодатель имеет право составлять завещание на недвижимость, находящуюся в ипотечном залоге. Это связано с тем, что договорные обязательства, в случае смерти залогодателя, перейдут на его наследников.

Обязанности контрагентов

К обязанностям владельца ипотечного залога относятся:

1. Обязательное страхование недвижимости, предоставленной в залог;
2. Осуществление мер по сохранности заложенной недвижимости и поддержанию ее в функциональном состоянии;
3. Допуск держателя залога к заложенному имуществу с целью осуществления контроля за состоянием недвижимости;
4. Расторжение ипотечного договора в случае досрочного погашения обязательств по договору кредитования.

Особые условия договора ипотеки квартиры

В известной степени ипотечный договор противоречит нормам Гражданского кодекса РФ. Так, статья 446 Кодекса предусматривает невозможность обращения взыскания на единственное жилье должника. Коллизия (столкновение) законов состоит в том, что Закон РФ «Об ипотечном кредитовании» фактически аннулирует вышеуказанное требование Гражданского кодекса, допуская изъятие единственного жилья у залогодателя, если залог оформлен по договору ипотеки, заключенной с целью приобретения жилья. При целях ипотечного кредита, не направленных на покупку жилого помещения, обращение залогового имущества на покрытие кредита не допускается.

Форма договора

Договор ипотеки квартиры – один из немногих в законодательстве РФ, для которых предусмотрена сложная письменная форма, то есть форма, при которой является обязательным нотариальное удостоверение. Поэтому давать какие либо советы относительно составления договора нет смысла. Договор будет составлен нотариально, а следовательно, профессионально.