Договор купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи квартиры – это двустороннее соглашение, заключаемое в простой письменной форме, в большинстве случаев не нуждающейся в обязательном нотариальном удостоверении. О том, как правильно составить договор купли-продажи квартиры и в каких случаях потребуется посетить нотариуса, а также об особенностях договора в случае приобретения доли в квартире подробно рассказано в нашем материале.

Файлы в .DOC:Бланк договора купли-продажи квартирыОбразец договора купли-продажи квартиры

Контрагенты

Действительность любой сделки определяется, в том числе, и правомочиями сторон, которые заключают между собой эту сделку.

В качестве контрагентов по договору купли-продажи выступают продавец и покупатель. Существует ряд критериев правомочий, как общих для каждого из контрагентов, так и специфических именно для покупателя и именно для продавца. Так, продавец:

1. должен обладать правом собственности на отчуждаемую квартиру. Уточним, что продать квартиру может и представитель по доверенности, но в любом случае действительность договора определяется правом собственности, а значит, продавцом всегда будет собственник, даже если договор от его имени подписывает представитель;
2. должен быть дееспособным и правоспособным. Это означает, что он должен осознавать значение сделки. Если продавец не обладает признаками дееспособности, в том числе и в связи с малолетним возрастом (до 14 лет), то сделку от его имени могут заключать его законные представители при обязательном письменном согласии органа опеки и попечительства. При частичной дееспособности (у детей в возрасте от 14 до 18 лет) договор подписывает сам несовершеннолетний собственник, но при наличии письменного согласия его законных представителей.

Детально ознакомиться с особенностями заключения договора купли-продажи квартиры с участием несовершеннолетнего вы можете в соответствующем материале нашего сайта.

Что касается покупателя, то главными требованиями к нему являются:

• дееспособность и правоспособность. То есть покупатель должен осознавать значение заключаемой сделки и иметь право на ее совершение;
• добросовестность. Это означает, что действия покупателя должны иметь прямой умысел на приобретение квартиры. Договор, заключенный с целью сокрытия иной сделки или с обманным умыслом, будет считаться ничтожным.

Квартира

По большому счету неважно, как будет называться договор – «купли-продажи квартиры», или «купли-продажи недвижимости» или «отчуждения жилья». Главное, чтобы в тексте договора было детально отображено, какая именно квартира продается, по какому адресу она находится, на каком этаже расположена, сколько в ней комнат, какая у нее площадь и т.д.

То есть характеристики квартиры, указанные в договоре, должны быть уникальными, позволяющими однозначно определить, что именно продавец продает, а покупатель покупает. Если продается доля в квартире, то в договоре должны быть:

1. указаны размер доли;
2. отмечено, является ли доля идеальной или реальной;
3. указано, кто является сособственником и соблюдено ли его преимущественное право на приобретение.

Детально ознакомиться с особенностями отчуждения долей вы можете в соответствующем материале нашего сайта.

Когда нужен нотариус

Выше мы уже говорили, что в большинстве случаев договор купли-продажи квартиры заключается без его нотариального удостоверения. Обязательным визит к нотариусу будет:

• при заключении договора купли-продажи квартиры с несовершеннолетним и недееспособным;
• при заключении договора купли-продажи доли в квартире.

Отсутствие необходимости в нотариальном удостоверении не препятствует обращению к нотариусу в случае, если стороны решат оформить договор нотариально по собственной инициативе.

В идеале обращение к нотариусу является желательным в случаях, когда у сторон нет оснований для взаимного доверия. Дело в том, что нотариально заверенный договор способен уберечь и продавца, и покупателя от многих потенциальных рисков.

Структура договора

Договор можно написать самостоятельно, можно скачать и подогнать под реальные обстоятельства типовой шаблон, имеющийся на нашем сайте. Если стороны решат оформить договор нотариально, то его составление можно доверить нотариусу. В этом случае стороны будут уверены, что договор составлен грамотно и правильно.

При самостоятельном составлении следует помнить обо всех существенных условиях договора, которые должны быть включены в его текст. Так, в тексте договора следует указать:

1. место и дату заключения договора;
2. ФИО сторон, их анкетные и паспортные данные;
3. твердое и добровольное намерение сторон заключить сделку;
4. сведения о праве собственности продавца на квартиру;
5. характеристики квартиры, о которых мы говорили выше;
6. цену квартиры;
7. порядок и способ оплаты;
8. перечень сособственников, если продается доля;
9. сведения об отсутствии обременений и прав третьих лиц на квартиру;
10. сведения о том, что сособственники отказались от преимущественного права, если продается доля в квартире. Согласие сособственников и их отказ от покупки удостоверяются нотариально;
11. нотариальное согласие супруга (супруги) на отчуждение, если квартира находится в совместной собственности супругов;
12. согласие органов опеки и попечительства, если в качестве продавца выступает недееспособный;
13. нотариально оформленное согласие законных представителей несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет, если он выступает в качестве продавца;
14. обязательства сторон зарегистрировать договор в Росреестре;
15. любые другие договоренности, не противоречащие действующему законодательству.

В срок до 10 дней со дня заключения договора стороны обязаны обратиться в Росреестр с соответствующим заявлением. К заявлению потребуется приложить:

• один экземпляр договора;
• копии личных документов контрагентов;
• копии письменных отказов сособственников от приобретения доли, если предметом договора является доля в квартире.