Договор купли-продажи магазина

Решив заключить договор купли-продажи магазина, следует четко уяснить, что «купить» магазин невозможно, поскольку само понятие «магазин» включает в себя два предмета – здание, в котором магазин расположен и предприятие, имеющее собственные учредительные документы, регистрационный номер и взаимоотношения с налоговыми органами.

Файлы в .DOC:Бланк договора купли-продажи магазинаОбразец договора купли-продажи магазина

Что покупаем

Деятельность магазина возможна в двух формах:

• в собственном помещении;
• на арендованной площади.

При этом сам магазин – понятие вторичное, поскольку независимо от прав на торговое помещение, работа магазина возможна лишь при условии его регистрации и наличия лицензии на продажу тех или иных товаров.

То есть помещение, товары, прилавками и т.д. – это еще не магазин. Он сможет появиться только при условии, что некто создаст и зарегистрирует коммерческое предприятие, а потом, на основании учредительных документов или лицензии (патента), откроет магазин.

Более того, для работы магазина следует выполнить еще несколько условий.

Так:

• при наличии помещения, планируемого для использования под магазин, следует получить разрешение нескольких органов на открытие магазина именно в этом помещении;
• если своего помещения нет, надо заключить договор аренды на помещение, использование которого разрешено под магазин.

Таким образом, решив «купить» магазин, предприниматель вступает во множество правоотношений, а именно:

• если магазин «продается» вместе с помещением, то потребуются два договора – договор купли продажи недвижимости, и договор купли-продажи готового бизнеса;
• если «покупаемый» магазин находится на арендованных площадях или владелец магазина не хочет продавать помещение, то новому владельцу потребуется заключить договоры покупки готового бизнеса и аренды;
• если магазинное оборудование продается отдельно от магазина, то потребуется дополнительно заключение договора купли-продажи или аренды специального оборудования.

В любом случае предприниматель будет покупать не магазин. Он будет покупать объект готового бизнеса с возможной покупкой или арендой объекта недвижимости. Поэтому будьте осторожны, обращаясь к имеющимся в интернете «шаблонам купли-продажи магазина». Помните, что «купить» магазин нельзя.

Как купить готовый бизнес

По сути, покупка готового бизнеса – это покупка учредительных документов. Регламентируются подобные сделки статьями 559-566 ГК РФ, касающимися вопросов отчуждения прав собственности на предприятия.

При этом следует помнить, что вместе с предприятием права на осуществление определенного вида деятельности не передаются. То есть, приобретая учредительные документы на коммерческое предприятие, покупатель не получает автоматически право на занятие торговлей.

Желательно при оформлении договора купли-продажи предприятия не полагаться на собственные силы, а обратиться к профессиональным брокерам. Дело в том, что покупка готового бизнеса относится к категории сделок с повышенным риском и для того, чтобы максимально обезопасить ее, следует:

1. оценить статус «магазина»;
2. изучить учредительные документы;
3. выяснить платежеспособность предприятия, отсутствие долгов перед бюджетом и т.д.;
4. проверить уже заключенные договоры с другими предприятиями и поставщиками. Дело в том, что приобретая готовый бизнес, покупатель приобретает и договорные обязанности продавца;
5. выяснить, не имеется ли по покупаемому бизнесу обременений, судебных споров и не взысканных долгов.

Квалификация и профессиональные навыки брокеров дадут возможность покупателю:

1. выяснить особенности деятельности предприятия с момента его основания;
2. отследить движение по имеющимся у продавца магазина договорам;
3. проверить юридическое состояние помещения, в котором находится магазин, а также юридическое состояние оборудования магазина. Это очень важно. Например, оборудование может быть лизинговым.

Заключаем договор купли-продажи предприятия

Даже в случае заключения договора с брокером покупателю следует примерно представлять правила заключения договора.

Независимо от того, действующий ли магазин приобретается или существующий только на бумаге, процедура подготовки к отчуждению будет одинаковой. Так, в рамках подготовки следует выполнить следующие действия:

• получить согласие учредителей и акционеров, в случае если магазин – это ООО или АО. Помимо этого также потребуется их согласие на внесение изменений в регистрационные документы предприятия;
• подготовить акты приема-передачи.

Сам договор должен включать в себя:

1. наименование сторон – покупателя и продавца;
2. цену отчуждаемого предприятия и схему оплаты;
3. условия сохранения прав на рабочее место за штатными сотрудниками предприятия. В этом случае за покупателем будет закреплена обязанность заключить с работниками трудовые договоры;
4. условия относительно оборудования предприятия. Если в цену договора не будет входить оборудование, то на его приобретение можно будет заключить другой договор;
5. условия относительно действующих договоров предприятия с контрагентами, например, с поставщиками.

Сопутствующие договоры

Как было сказано выше, магазин – это совокупность учредительных документов на предприятие, помещения и оборудования.

Вопросы перехода права собственности на оборудование и здание могут быть решены одновременно с куплей-продажей магазина, но при этом в договор должен быть внесен список движимого и недвижимого имущества, находящегося на балансе предприятия.

Список должен содержать в себе следующие сведения:

1. площадь помещения;
2. кадастровую стоимость помещения;
3. сведения о праве собственности продавца на помещение;
4. адрес помещения и его регистрационный и кадастровый номера;
5. детальный перечень переходящего в собственность покупателя оборудования и его балансовую стоимость.

Если помещение магазина не находится в собственности продавца, то покупателю потребуется дополнительно составить договор аренды на помещение с его собственником. Без договора аренды переход права собственности на предприятие (магазин) зарегистрирован не будет.

Регистрация

Договор купли-продажи бизнеса включает в себя его многоплановую регистрацию. Во-первых, надо помнить, что приобретается предприятие, то есть его учредительные документы. Это значит, что в Устав, в регистрационное свидетельство будут внесены изменения. Внесение изменения удостоверяется нотариально, после чего договор купли продажи предприятия регистрируется:

• в ЕГРЮЛ;
• в налоговых органах по юридическому адресу предприятия;
• в Росреестре, если речь идет об одновременном приобретении или аренде помещения магазина.