Договор купли-продажи земельного участка с обременением

Договор купли-продажи земельного участка с обременением, как и любого другого вида имущества с ограничениями на отчуждение (квартиры, дома или автомобиля) относится к категории сделок с повышенной степенью риска.

Файлы в .DOC:Бланк договора купли-продажи земельного участка с обременениемОбразец договора купли-продажи земельного участка с обременением

Разумеется, степень риска дифференцируется в зависимости от характера обременения и возможности его снятия. В любом случае, при заключении договора купли-продажи с обременением следует предусмотреть возможность наступления негативных последствий и способы их преодоления.

Виды обременений

Повторимся, что степень риска, связанного с обременением, может быть разной и зависеть от характера обременения. К наиболее малым рискам относятся обременения, связанные с некими долговыми обязательствами продавца.

Существует несколько видов долговых обременений, главным различием в которых выступает тот факт, что по одним можно провести регистрацию договора в Росреестре, а по другим – нет.

Могут быть зарегистрированы в Росреестре договоры с:

• обременениями по ипотеке;
• обременениями по кредиту (как залоговое имущество);
• обременениями по займу.

В данном случае потребуется согласование купли-продажи с кредитором. Лучше все же снять подобные обременения до момента заключения договора. Например:

1. можно оформить договор задатка или аванса, из которых продавец погасит долговые обязательства и снимет обременение;
2. можно по согласованию с кредитором принять на себя долговые обязательства продавца;
3. можно погасить долговые обязательства одновременно с заключением договора купли-продажи.

Более сложными для снятия или видами обременений являются:

1. обременения по ренте;
2. сервитуты;
3. арест в обеспечение судебного спора;
4. арест имущества по уголовному делу;
5. концессионный договор;
6. обременения по договорам доверительного управления или аренды.

Сервитуты

Крайне сложным видом обременения являются отношения сервитута, то есть права третьих лиц на пользование участком. Дело в том, что сервитут – это вынужденный договор, заключенный с целью обеспечения третьим лицам возможности пользоваться их имуществом.

В отношении земельных участков договор сервитута заключается в случае, когда доступ к участку другого собственника возможен только через другой земельный участок.

Договор сервитута, таким образом, подразумевает выделение части участка собственника в пользование другому собственнику. Выделенный участок может обеспечивать проход другого собственника к:

1. к своему имуществу;
2. к источнику воды;
3. к дороге.

То есть на основании сервитута через чужой участок можно доставлять стройматериалы, подавать спецтехнику, проводить парады и т.д.

Помимо этого, условия сервитута могут предусматривать право третьих лиц на право охоты или рыбалки на чужом земельном участке, сбора трав или ягод, сбор валежника и другие действия, оговариваемые непосредственно в договоре сервитута.

Сложность снятия сервитута объясняется тем, что сервитут есть выражение обоснованной необходимости. Запрет сервитута хозяином возможен, но ненадолго. Дело в том, что отсутствие доступа является основанием для обращения в судебную инстанцию. И тогда сервитут будет установлен принудительно.

Аресты

Обременения по аресту могут быть разными. Иногда арест может быть вызван простыми долговыми обязательствами и наложен судебным приставом. Снять подобное обременение несложно – покупателю достаточно погасить долг в счет стоимости земельного участка либо принять на себя долговые обязательства.

Невозможно для потенциального покупателя снять аресты, связанные с судебными спорами либо наложенные в рамках уголовного преследования продавца.

Снятие подобных арестов – всецело прерогатива судебных и следственных органов. Сняты они могут быть лишь по результатам рассмотрения гражданских и уголовных дел, либо в результате прекращения уголовного дела. Как вариант – арестованные земельные участки могут быть конфискованы.

Договор с обременением по аресту не будет зарегистрирован Росреестром.

Обременения по договору пожизненного содержания (ренте)

Если на приобретаемом земельном участке находится обременение в виде ренты – это значит, что продавец получил этот земельный участок взамен на обязательство пожизненно содержать бывшего владельца. То есть получатель ренты будет иметь право пожизненного пользования земельным участком и ограничить его права на пользование не получится.

Более того, продать земельный участок без согласия пользователя невозможно. Это значит, что получатель ренты должен дать письменное, нотариально заверенное согласие на отчуждение земельного участка. Покупка без согласия – это возможность стать жертвой мошенничества.

Последствия могут быть следующими:

• Росреестр откажет в регистрации и продавец вернет деньги (лучший вариант);
• Росреестр откажет в регистрации и продавец не вернет деньги. Разумеется, можно обратиться в суд, и тот обязательно вынесет решение. А у должника не окажется денег, так что покупатель окажется с незарегистрированным, то есть недействительным договором на руках и с решением суда, по которому возможно когда-нибудь должник рассчитается;

Общее условие по обоим вариантам – Росреестр не зарегистрирует договор.

Аренда и доверительное управление

Это еще два варианта обременения, действующие в пределах срока соответствующих договоров. Договоры с подобным обременением регистрируются в Росреестре без проблем, поскольку само обременение не предполагает ограничение права распоряжения собственностью.

Заключая сделку, направленную на приобретение земельных участков с подобными обременениями, следует знать, что обременение снимется автоматически после истечения сроков действия договора аренды или договора доверительного управления.

Небольшим утешением может быть то, что арендная плата будет платиться уже новому владельцу участка.

Есть ли смысл в покупке участка с обременением

Приобретение земельного участка с обременением – однозначно риск, который может быть оправданным только в нескольких случаях:

1. стоимость земельного участка является выгодной, то есть цена за него установлена намного ниже рыночной;
2. покупатель уверен в том, что обременение будет снято, пусть и не сразу. Подобная уверенность может иметь место в случаях обременения по договору аренды или доверительного управления.

Обременение в виде сервитута, скорее всего, останется с покупателем навсегда, нравится ему это или нет. Поэтому, если вас не устраивает проход, через который сосед проходит или подъезжает к своему участку или к водоколонке, расположенной на вашем участке – просто не совершайте сделку.

Ни в коем случае не пытайтесь приобрести участок, находящийся под арестом по уголовному делу. Его просто не зарегистрируют в Росреестре. Приобретать такой участок в надежде зарегистрировать его после рассмотрения уголовного дела тоже нет смысла. По результатам рассмотрения дела участок может быть конфискован, обращен в счет погашения ущерба и т.д.

Не менее чревато последствиями приобретение участка, арестованного по судебному спору. Во-первых, договор не будет зарегистрирован в Росреестре, а во-вторых, участок в результате судебного решения может быть передан в собственность другому лицу, может быть разделен и может быть обращен в счет погашения задолженности.

Можно приобретать участок с обременениями по ренте, если рентополучатель даст на это письменное согласие, заверенное нотариально, и обяжется освободить участок.

Обременение на строениях

Не стоит пытаться приобрести земельный участок, на котором находятся строения под обременением. Обойти подобным образом закон невозможно, так как земельный участок, на котором расположены строения, находящиеся под обременением, не подлежит отчуждению.

Обременение в условиях договора купли-продажи

Любой договор купли-продажи должен содержать в себе сведения о праве собственности продавца на продаваемое имущество.

В нашем случае подтвердить право собственности может выписка из ЕГРП, которая, помимо прочего, содержит в себе и сведения об обременениях.

Если обременения не были сняты в процессе подготовки к купле-продаже, то договор должен содержать нотификации относительно наличия обременения и согласия покупателя приобрести участок с обременением.

Нотификации об обременении должны содержать в себя вид и форму обременения, перечень третьих лиц, имеющих право пользования участком, и т.д.

Умолчание продавцом факта наличия обременения есть основание для последующего расторжения договора. Помните, что расторжение договора не равнозначно возврату уплаченных по договору средств. Судебный иск, покупатель, конечно, выиграет, но дело в том, что судебное решение и сам факт возврата денег могут быть отдалены друг от друга по времени.

Самый плохой вариант

Предупредить все варианты возникновения негативных последствий невозможно, особенно, когда речь идет о дорогостоящих объектах собственности, таких как земельные участки, жилая недвижимость и т.д.

Самый плохой вариант развития событий при осуществлении купли-продажи земельного участка – это если обременение будет наложено после заключения договора, но до момента его регистрации в Росреестре. В известной степени подобный случай может расцениваться как мошеннические действия со стороны продавца, хотя доказать мошеннический умысел будет, скорее всего, невозможно.

Произойти подобное может, когда в отношении продавца возбуждено исковое или уголовное производство, чреватое наложением ареста на его имущество. Пытаясь спасти имущество от ареста, продавец продает имущество, находящееся в зоне риска, в срочном порядке и за минимальные цены.

Другим вариантом могут быть действия другой стороны судебного спора. Например, супруг (супруга), другие родственники или кредиторы, узнавшие, что продавец отчуждает свое имущество, могут в срочном порядке обратиться в суд и потребовать наложения ареста.

Между принятием судом (или следственным органом) определения о наложении ареста и моментом регистрации обременения в ЕГРН может пройти несколько недель. В этот период продавец отчуждает свое имущество. К моменту регистрации договора в Росреестре сообщают, что тот не может быть зарегистрирован в связи с обременением, которого не было на момент заключения договора.

Попасть в подобную ситуацию может любой, и предусмотреть ее сложно.

В качестве предупредительных мер рекомендуется:

1. выяснить семейный статус продавца;
2. выяснить, не является ли отчуждаемое имущество общей совместной собственностью супругов, даже если супруги в разводе;
3. обратить внимание на цену. Если она намного ниже рыночных, и продавец настаивает на скорейшем заключении договора под предлогом необходимости срочного выезда на ПМЖ в другой город или другую страну, стоит более осторожно подойти к сделке;
4. попытаться выяснить, нет ли у продавца недавно открытых кредитов;
5. обратиться к адвокату. Применив профессиональные навыки, он сможет узнать, нет ли в близлежащих судах дел, по которым продавец выступает в качестве ответчика.