Договор мены жилыми помещениями

В отличие от договора обмена жилыми помещениями договор мены заключается только между собственниками жилых помещений. То есть в результате совершения договора мены у приватизированных и находящихся в личной собственности жилых помещений изменяются их собственники.

Файлы в .DOC:Бланк договора мены жилыми помещениямиОбразец договора мены жилыми помещениями

Предмет

К договору мены, как к форме перехода права собственности, применяются положения закона, относящиеся к договорам купли-продажи. То есть, как и в договоре купли-продажи, в договоре мены контрагенты передают в собственность друг друга жилое помещение.

В качестве эквивалента денег, подлежащих уплате за приобретаемое жилое помещение, выступают сами жилые помещения. Следует понимать, что в соответствии со ст.568 ГК РФ, стоимость обмениваемых жилых помещений будет считаться равной, если в самом договоре стороны не обговорят иное.

В случае если контрагенты придут к соглашению о ценовом неравенстве обмениваемых жилых помещений, договор должен (в соответствии с ч.2 ст.568 ГК РФ) содержать в себе условие доплаты со стороны контрагента, предоставляющего к обмену менее ценное жилое помещение.

То есть имеет место так называемая встречная форма купли-продажи, при которой каждый из контрагентов выступает как в роли продавца, так и в роли покупателя при условии, что оба договора купли-продажи не будут противоречить юридической сущности мены, а именно равенству стоимости обмениваемого имущества.

Предметами договора мены, таким образом, являются два жилых помещения, каждое из которых принадлежит одной из сторон договора. Как и в договоре купли-продажи, в договоре мены предмет должен быть характеризован предельно детально.

Так, при описании предмета мены следует указать:

• данные о праве собственности каждого из обменщиков на обмениваемое им помещение;
• сведения о месте расположения жилого помещения – квартира в многоквартирном доме, дом на конкретном земельном участке, комната в квартире в многоквартирном доме;
• иные локационные признаки – этаж, положение на земельном участке (в случае, если участок находится в общей долевой собственности);
• иные строения, входящие в состав домовладения или в состав квартиры (сараи, бани, гаражи, балконы, мансарды и т.д.). Отсутствие вышеуказанных сведений влечет за собой признание договора ничтожным;
• наличие или отсутствие прав третьих лиц на обмениваемое жилое помещение.

Срок исполнения

Дату передачи обмениваемых жилых помещений из рук в руки контрагенты устанавливают в самом договоре. Может быть назначена общая дата или предусмотрены разные даты, то есть разные сроки для каждого из контрагентов.

В случае если стороны не обговорят сроки передачи жилых помещений, то они будут исчисляться в соответствии с положениями ГК РФ относительно так называемых разумных сроков исполнения.

Уклонение одного из контрагентов от исполнения обязательств по передаче жилого помещения дает право другому контрагенту отказаться от исполнения договора и предъявить требования о возмещении причиненных неисполнением договора убытков.

Стороны

Поскольку мена подразумевает наличие у контрагентов права собственности на жилое помещение, то субъектный состав не может быть ограничен. То есть в качестве сторон договора мены могут выступать как юридические, так и физические лица.

Составление договора

Поскольку право собственности на жилые помещения относится к обязательным для государственной регистрации, договор мены оформляется только в письменном виде. Нотариальное удостоверение потребуется в следующих случаях:

• обмениваемое помещение представляет собой долю в общем жилом помещении, то есть является общей долевой собственностью. В данном случае, помимо нотариального удостоверения потребуется согласие также всех сособственников;
• одной из сторон договора является несовершеннолетний или недееспособный. В подобных случаях помимо нотариального удостоверения потребуется также согласие органов опеки и попечительства;
• обмениваемое жилое помещение находится в общей совместной собственности супругов.

Структура договора в целом повторяет структуру договоров купли-продажи и состоит из следующих структурных элементов:

1. дата и место составления договора;
2. ФИО (наименование для юридических лиц) контрагентов, их адреса, паспортные данные (ФИО должностного лица и правовой статус для юридических лиц);
3. выражение обоюдного согласия контрагентов на заключение договора мены;
4. предмет мены – детальное описание двух жилых помещений;
5. стоимость жилых помещений и обязательства по доплате, если ценовые показатели разнятся;
6. сведения о праве собственности контрагентов на обмениваемые ими помещения;
7. срок (сроки) передачи жилых помещений;
8. способ и срок осуществления доплаты (опционально);
9. фиксация обязательства контрагентов по передаче обмениваемого помещения;
10. ответственность за неисполнение обязательств, штрафные санкции;
11. подписи контрагентов (или подписи и реквизиты юридических лиц).

Для удобства наших пользователей мы разработали типовой шаблон договора мены, который можно скачать и использовать после внесения в него собственных реальных данных.

Составляется договор в трех равноценных экземплярах – для каждого из контрагентов и для передачи в Росреестр. Договор мены будет считаться исполненным только после его государственной регистрации.

Уклонение одного из контрагентов от регистрации даст второму контрагенту основание для обращения в суд с иском о понуждении к регистрации и о возмещении причиненных убытков, включая судебные расходы.