Договор поднайма жилого помещения

Само наименование договора поднайма жилого помещения уже четко определяет его субъектный состав, то есть отсутствие собственника жилья в субъектном составе договора.

Файлы в .DOC:Бланк договора поднайма жилого помещенияОбразец договора поднайма жилого помещения

Виды жилищного найма

Закон выделяет два вида жилищного найма — социальный и коммерческий. Если говорить упрощенно и не вдаваться в юридическую терминологию, то под социальным наймом понимается передача в пользование жилых помещений, входящих в муниципальный или государственный жилой фонд.

Что касается коммерческого найма, то в 90 процентах случаев это — сдача в пользование жилых помещений, находящихся в собственности физических лиц. Примерно 10 процентов приходится на коммерческую сдачу жилья, осуществляемую юридическими лицами или муниципалитетами.

Право поднайма

Как мы уже сказали, договор поднайма жилого помещения изначально подразумевает, что среди контрагентов договора не будет собственника жилья.

При этом любые операции с недвижимостью, в том числе и сдача жилья в поднаем, должны быть санкционированы собственником. Соответственно, в договоре найма жилого помещения наймодатель (собственник) должен предоставить нанимателю право сдачи жилья в поднаем.

На основании этого договорного условия наниматель, не обладая правом собственности, вправе становиться наймодателем для поднанимателя и выступать, по сути, в роли собственника — определять порядок пользования помещением, получать арендную плату, проверять состояние жилого помещения и т.д.

Например, по договору социального найма жилые помещения предоставляются в пользование нанимателю на бессрочной основе. Выезжая, к примеру, на длительный срок, то есть, не проживая в нанимаемом помещении, наниматель не прекращает действие договора. При условии, что договор социального найма подразумевает право нанимателя сдавать помещение в поднаем, последний может вселять в жилое помещение поднанимателей.

Что касается коммерческого найма, то собственники жилых помещений крайне редко предоставляют нанимателям право сдавать жилье в поднаем.

Условия поднайма

Содержание договора поднайма жилого помещения будет зависеть от того, рассматривается ли поднаем как подселение или как получение в пользование всего жилого помещения.

Так, при поднайме как подселении, поднанимателю предоставляется право пользования определенным фрагментом жилого помещения, неважно, будет ли это комната, угол или мансарда. При этом договор должен определять:

1. порядок доступа к местам общего пользования — туалету, кухне, ванной, балкону, кладовке и т.д.;
2. порядок раздела коммунальных платежей;
3. размер, периодичность и способ арендной платы;
4. срок действия договора. При отсутствии указаний о сроке договор по умолчанию будет считаться бессрочным. Это не означает, что договор нельзя будет расторгнуть. Следует понимать, что срок действия договор поднайма никогда не может быть больше, чем срок договора найма;
5. условия пользования жильем, условия сохранности жилья, график уборки помещений общего пользования.

Если же в поднаем передается все жилое помещение, то условия договора будут идентичными условиям договора найма жилого помещения.

Что касается условий расторжения договора поднайма, то они являются стандартными, определенными Гражданским кодексом РФ. Включать или не включать эти условия в текст договора, решают контрагенты.

Дело в том, что положения договора не могут противоречить закону, а это значит, что в случае возникновения спора суд будет руководствоваться тем, что написано в ГК, а не тем, что содержится в договоре.

В обязательном порядке в договор поднайма должны быть включены сведения о праве нанимателя передавать жилое помещение в поднаем.