Договор залога квартиры

Договор залога квартиры относится к категории обеспечительных соглашений и не имеет самостоятельного характера. Условием заключения договора залога квартиры является предшествующий ему договор займа, по которому заемщик получает денежные средства и отдает квартиру в залог, в счет обеспечения возврата долга.

Файлы в .DOC:Бланк договора залога квартирыОбразец договора залога квартиры

Форма договора

Договор залога квартиры может быть оформлен как в простой письменной, так и в сложной письменной форме. Понятия «сложная» и «простая» не имеют отношения к легкости или сложности составления договора, а подразумевают заключение договора с участием нотариуса или без такового. То есть, оба варианта будут законными, а обращение к нотариусу – это исключительно желание сторон.

Обращение к нотариусу будет обязательным, если в ипотечный залог оформляется не квартира целиком, а ее доля. Данное правило является недавним, а потому многие о нем не знают. Правило введено в силу изменений, внесенных в Закон «Основы нотариата» от 3 августа 2018 года.

Предмет залога

В целом весь договор залога основан на гражданских правоотношениях, связанных с превращением квартиры в обеспечительную меру возврата кредита (займа). Поэтому предметом залога в тексте договора будет квартира, принадлежащая залогодателю на праве личной собственности либо находящаяся в общей долевой собственности (в случае залога долей).

При этом следует помнить, что залог может быть призван покрыть несколько долговых обязательства залогодателя по нескольким договорам. Поэтому в договоре обязательно следует указать, какие именно долги и по какому договору или договорам покрывает квартира.

Если договорных обязательств несколько и стоимости квартиры недостаточно для обеспечения залогом всех обязательств, то следует указать, какие именно обязательства будет обеспечивать залог.

Также следует помнить, что залоговая квартира может обеспечивать расходы по договорам, например, убытки кредитора, различные компенсации и пени, проценты за пользование кредитом и т.д.

Предмет залога в договоре описывается подробно и включает в себя все основные характеристики квартиры – цена, площадь, адрес, этаж, наличие вспомогательных помещений и т.д.

Условия договора

Текст договора должен включать в себя ссылку на основное обязательство, то есть непосредственно на договор займа (кредита) на обеспечение возврата которого оформляется залог на квартиру.

Право на реализацию залоговой квартиры по условиям договора залога заемщик получает с момента образования просрочки по платежам. Поэтому к договору залога в обязательном порядке должна прилагаться копия основного договора (договора займа) с включенным в него графиком возврата полученных денежных средств.

Сведения о стоимости залоговой квартиры включаются в договор залога отдельным параграфом. Как правило, оценка квартиры существенно расходится с ее кадастровой стоимостью. Дело в том, что для оценки залогового имущества применяются специальные экспертные приемы, определяющие стоимость квартиры не только по кадастровым условиям, но и исходя из состояния квартиры, степени ее благоустроенности и т.д.

Дополнительные условия договора залога квартиры

По соглашению сторон в текст договора могут быть включены дополнительные условия, например:

• условия вторичного залога, если стоимость квартиры не покрывает все имеющиеся у залогодателя кредиты;
• условия ответственности за сохранность залоговой квартиры и распределение рисков повреждения квартиры;
• условия, касающиеся порядка отчуждения залоговой квартиры при просрочке возврата кредита.

Содержание договора

Договор залога квартиры содержит основные стандартные для всех договоров параграфы и пункты, касающиеся:

1. наименования залогодателя и залогодержателя (заемщика или кредитора);
2. описания предмета договора;
3. условий договорной ответственности сторон;
4. прав сторон. В этот параграф обычно вписывается условие, кто из сторон будет являться держателем залога. Как правило, квартира остается в пользовании и собственности залогодателя на весь срок действия договора залога;
5. условий расторжения договора. К этому параграфу должны быть отнесены условия прекращения договора в связи с исполнением договорных обязательств и условия реализации залоговой квартиры при непогашении основного обязательства;
6. рисков повреждения или уничтожения залоговой квартиры. Как правило, подобные риски всецело ложатся на собственника квартиры, поскольку чаще всего именно он является хранителем и пользователем залогового имущества;
7. условий возврата залогодателю средств от реализации квартиры, превышающих сумму кредита вместе с суммой пени, компенсаций и процентов.

Шаблон договора

Поскольку договор залога квартиры – это крайне серьезное для залогодателя действие, часто чреватое потерей единственного жилья, очень важно внимательно отнестись к составлению договора залога.

Если нет возможности обратиться к квалифицированному юристу, можно скачать образец договора на сайте. Он составлен в соответствии с требованиями законодательства и может быть адаптирован к конкретным обстоятельствам любого залогодателя.