Договор жилищного найма

Договор жилищного найма заключается в случае получения жилья в аренду от муниципальных или государственных органов власти.

Файлы в .DOC:Бланк договора жилищного наймаОбразец договора жилищного найма

Круг граждан, имеющих право на обеспечение социальным жильем, постоянно расширяется по мере увеличения объемов гражданского строительства, но, как правило, съемщиками по договору найма выступают лица, получающие квартиру в аренду в силу специализированных положений, касающихся обеспечения жильем молодых либо приглашенных специалистов.

Определение договора

Договор жилищного найма определяет гражданско-правовые отношения между владельцем жилья и гражданином, берущим его в аренду (наем). В нашем случае уполномоченное государственными (муниципальными) жилищными органами лицо берет на себя обязанность по передаче квартиры внаем физическому лицу, который выступает в роли нанимателя.

Кроме того, собственник недвижимости, а в данном случае это государство или органы городской власти, обязуются поддерживать нормальный режим эксплуатации жилья и обеспечивать его всеми необходимыми коммунальными услугами, в том числе линиями телефонной связи, телевидения и интернета.

Условия договора

Жилое помещение, получаемое по договору найма от государственных либо муниципальных структур, используется только с целью проживания нанимателя и его семьи.

Участниками социального договора на съем жилья выступают государственный (муниципальный) жилой фонд в качестве наймодателя и гражданин (физическое лицо) как наниматель.

Договор считается вступившим в силу после обсуждения сторонами всех главных условий (обязательств) и подписания документа. То есть по юридической классификации договор признается консенсуальным.

Форма договора

Найм социального жилья оформляется по шаблонной, распечатанной в типографии или на принтере, форме со стандартными формулировками, что причисляет его к типовым договорам.

Поскольку данный вид договора является социальным, то типовая форма для его заключения утверждена Постановлением Правительства РФ.

Основания для заключения договора

Первым и основным фактором, определяющим возможность получения социального жилья, является нуждаемость в жилье или в улучшении жилищных условий.

Нуждающимся гражданам с низким уровнем доходов городские власти могут предоставить социальное жилье бесплатно. Однако в большинстве случаев нанимателю приходится платить за снимаемое жилье, то есть контракт является возмездным.

Основанием для начала процедуры оформления служит соответствующее постановление городских или поселковых властей. Оформляется контракт только в письменном виде в двух экземплярах на бланке по типовой форме. Государственная регистрация сделки обязательна.

Срок договора

В отношении договоров найма социального жилья действует правило бессрочности. Это условие также является специфическим для договоров социального найма, в отличие от аренды жилья у частных лиц.

Содержание документа и его существенные условия

Типовой договор жилищного найма содержит в себе набор установленных параграфов, а именно:

• предмет договора, то есть сама квартира, сдаваемая внаем. Параграф, касающийся предмета договора, должен содержать в себе подробное описание всех строительных и кадастровых характеристик сдаваемой квартиры, а также точное описание технического состояния жилых помещений необходимо для правильной оценки арендной платы;
• срок договора, то есть время, на которое квартира сдается внаем. Как правило, договоры социального найма являются бессрочными, но могут ограничиваться не по сроку, а по факту наступления тех или иных обстоятельств. Например, квартира может быть передана нанимателю на срок исполнения им должностных обязанностей по выборной (конкурсной) должности и т.д.;
• стоимость договора, то есть оплата за квартиру. Как правило, за социальное жилье не взимается арендная плата, а на нанимателя ложится лишь обязанность оплачивать коммунальные и другие платежи, например, делать взносы на капремонт;
• права и обязанности контрагентов, которые более подробно будут рассмотрены ниже;
• условия расторжения либо изменения договора.

Права и обязанности участников договора

Наймодатель обязуется передать в распоряжение нанимателя квартиру или иные помещения, пригодные для жилья. Причем на передаваемое жилье не должны претендовать в законном порядке другие лица.

Обязанностями наймодателя в соответствии с Жилищным кодексом являются также:

• обеспечение коммунальными услугами в полном объеме и надлежащего качества;
• поддержание сетей и коммуникаций в исправном состоянии;
• проведение профилактического, текущего и капитального ремонта жилых помещений и всего здания.

Гражданин, нанимающий социальное жилище, имеет следующие права и обязанности:

• Заселяется в снимаемое жилище вместе со своей семьей.
• По письменному согласованию с супругой и детьми может поселить родителей и ближайших родственников.
• При получении разрешения наймодателя он может расселить также других граждан на правах членов семьи.

Общее количество людей, проживающих в снимаемой квартире, не должно привести к нарушению нормы жилплощади, предусмотренной в данной местности. На несовершеннолетних детей это правило не распространяется.

Права поднайма

Получив письменное разрешение городских властей, наниматель может передать жилье другим гражданам. В этом случае он заключает контракт поднайма, действие которого не дольше длительности основного документа. Ответственным за сохранность жилища в любом случае является лицо, первоначально заключившее соглашение.

Перепланировка, обмен и оплата

Какие-либо переделки по планировке снимаемых помещений нанимателю запрещены. В исключительных случаях это делается с письменного разрешения наймодателя.

Если площадь, приходящаяся на одного проживающего, превышает норму, наниматель может с разрешения властей переехать в квартиру меньшего размера.

Главной обязанностью нанимателя являются оплата за аренду помещения и коммунальные услуги, а также другие, предусмотренные соглашением сборы (содержание мест общего пользования, ремонт и т.д.). Задержка оплаты приводит к начислению пени.

Ответственность нанимателя по договору

При неуплате за наем и весь комплекс предоставляемых услуг в течение полугода и более по требованию владельца жилья наниматель и его семья могут быть выселены по решению суда. В этом случае им предоставляется жилище меньшей площади по нормам общежития.

Принудительное выселение грозит также в случае антисоциального поведения гражданина, игнорирования прав соседей на отдых, нанесения ущерба недвижимости. Эти и другие умышленные действия нанимателя, приведшие к значительному повреждению государственной (муниципальной) недвижимости, а также отказ от исправления дефектов влекут за собой непредоставление в дальнейшем социального жилья.

Условия для расторжения договора

Добровольное соглашение сторон является условием прекращения сделки. О своем намерении прекратить аренду жилых помещений наниматель извещает в письменном виде муниципальные органы за три месяца до планируемого выселения. К извещению прилагается письменная договоренность со всеми проживающими в квартире.

Если наниматель с семьей выезжает в другой город, то соглашение признается расторгнутым с момента освобождения помещений. Исключения из этого правила предусмотрены федеральным законодательством.

Принудительное выселение

Наймодатель по своей инициативе может обратиться в суд и потребовать выселения семьи нанимателя, если последний:

1. систематически нарушает оговоренные сроки оплаты;
2. повреждает снимаемые жилые комнаты и другое недвижимое имущество в доме;
3. ведет антисоциальный образ жизни, постоянно нарушает права соседей на отдых и другие их законные интересы;
4. использует предоставленные ему помещения не для проживания, например, в качестве мастерских, складов и т.д.

Как правило, суды дают возможность нерадивым съемщикам исправить допущенные нарушения, ущерб госимуществу и/или соседям. В случае повторного в течение года нарушения подобного рода наниматель будет выселен.

Расторжения по другим основаниям

Расторжение контракта возможно как по инициативе наймодателя, так и по инициативе нанимателя по следующим причинам:

• неисполнение наймодателем своих договорных условий;
• переквалификация ветхих строений в разряд нежилых по причине значительного износа коммуникаций или аварийного состояния строительных конструкций автоматически приводит к расторжению контракта;
• аварийность нанимаемого жилья;
• смерть нанимателя.

Отличия от договоров коммерческого найма

Условия социального найма жилого помещения отличаются от договора коммерческого найма по следующим критериям:

• договор социального найма является безвозмездным;
• договор социального найма является бессрочным;
• договор социального найма заключается с государственными или региональными структурами, а не с частным собственником.

Несколько советов:

• внимательно изучите кадастровые документы и выполните натурные замеры площадей, что поможет правильно и корректно установить размер оплаты;
• оценка состояния строительных конструкций, коммуникаций и ее фиксация в тексте контракта (прилагаемых передаточных актах) предотвратит необоснованные претензии сторон друг к другу;
• перепланировка и другие строительные работы, приводящие к изменению первоначального состояния здания или квартиры, возможны только после письменного согласования с владельцем недвижимости.