На самом деле все не так страшно. Более того, без письменно оформленного договора вполне можно обойтись. В случае задатка роль договора вполне может выполнить обыкновенная расписка.
Файлы в .DOC:Бланк договора задаткаОбразец договора задатка
Вторичное значение задатка
Следует понимать, что у задатка нет самостоятельного характера. Статья 380 ГК РФ рассматривает задаток, как денежную сумму, передаваемую одной стороной другой стороне в счет причитающихся с нее платежей и в качестве доказательства, что договор был заключен.
Как мы видим, ст. 380 ГК трактует задаток несколько иначе, чем это общепринято, поскольку в большинстве случаев задаток передается при незаключенном основном договоре. Упрощенно говоря, покупатель передает продавцу квартиры задаток до того, как подпишет с ним договор купли-продажи.
То есть функция задатка, в данном случае, состоит не в обеспечении исполнения денежных обязательств, а, скорее, в желании закрепить за собой некий объект или предмет с тем, чтобы его не продали другому покупателю.
Именно на этом моменте и проявляется юридическая коллизия. Дело в том, что если нет договора купли-продажи, то нет и денежных обязательств покупателя перед продавцом. И задаток, таким образом, превращается разве что в аванс и именно в этой сумме и будет возвращен в случае отказа от сделки. То есть рассчитывать на двойной размер задатка, или на возможность оставить задаток себе просто не приходится.
Правильным будет совместить условие задатка с предварительным договором купли-продажи. В этом случае будут определены границы обязательств, и задаток сможет превратиться в акт, предусмотренный ст.380 ч.3 и 429 ГК РФ.
Если же предварительный договор не составляется, то задаток может передаваться продавцу и без всякого договора, по обычной расписке, о которой мы поговорим ниже.
Задаток и аванс
Интернет-предупреждения о том, что ни в коем случае нельзя путать аванс и задаток основаны, как правило, не на реальных различиях этих понятий, а на условиях их возврата при отказе от сделки.
Если аванс возвращается покупателю, то он возвращается ровно в той сумме, в которой был передан продавцу.
Что касается задатка, то в соответствии со ст.381 ГК РФ:
- продавец, отказавшийся от заключения договора, возвращает покупателю сумму задатка в двойном размере;
- покупателю, отказавшемуся от договора, сумма задатка не возвращается.
Здесь мы обязаны еще раз повторить, что речь идет о материальных обязательствах одной стороны перед другой, а материальные обязательства может установить только договор.
Если договора нет, хотя бы предварительного, то нет и денежных обязательств. Как следствие, задаток теряет свои юридические свойства, а значит, требования ст.381 ГК РФ на него распространяться не могут.
С этого момента, в случае отказа от сделки и возникновения спора по возврату денег, задаток может рассматриваться либо как аванс, либо вообще как незаконное обогащение.
Получается, что грань между задатком и авансом достаточно эфемерна и находится в тесной связи с понятием производности задатка от основного договора. Если утрировать, то можно сказать буквально следующее – есть основной или предварительный договор, значит, есть задаток. Нет основного или предварительного договора – задаток перестает быть задатком.
Предварительный договор
Намерения сторон совершить в обозримом будущем сделку по купле-продаже оформляются в виде предварительного договора.
По сути предварительный договор мало чем отличается от основного договора. Он содержит практически все условия сделки, за исключением того, что в текст договора интегрируется дата совершения основной сделки.
С правилами составления предварительного договора вы можете детально ознакомиться в соответствующем материале нашего сайта.
Если предварительный договор совмещен с условием задатка и аванса, следует уделить этому особое внимание. Фраза о том, что продавцу передается задаток, будет недостаточной. Факт передачи денег должен быть удостоверен документально. Можно сделать это тремя способами:
- в сам договор интегрировать сведения о факте передачи и получения задатка наличными, чеком или банковским переводом;
- в сам текст договора включить расписку о получении задатка наличными;
- оформить отдельную расписку в получении задатка наличными деньгами.
Отдельно хотим отметить следующий нюанс.
Предварительный договор – это не гарантия того, что основной договор будет обязательно заключен. Дело в том, что договор – это следствие добровольного желания сторон заключить сделку. То есть любая из сторон вправе утратить это желание, и не существует ни одного нормативного акта, который заставил бы ее эту сделку совершить.
При условии, что в предварительный договор будет включено условие задатка, продавец или покупатель хотя бы смогут рассчитывать на то, что сторона, отказавшаяся от сделки, выполнит требования ст. 381 ГК РФ.
Расписка
По большому счету, расписка может заменить многие виды договоров между физическими лицами. Расписка о получении задатка может включать в себя основные сведения о договоре, по которому передается задаток.
Например «Я, (ФИО, паспортные данные, адрес), 11.08.2022 года получил от (ФИО, паспортные данные, адрес) 50000 (пятьдесят тысяч) рублей в качестве задатка за принадлежащий мне автомобиль Шкода-Октавия (год выпуска, госномер, цвет, иные характеристики, продажная стоимость). Обязуюсь в срок до 11.09.2022 года заключить с покупателем (ФИО) договор купли-продажи указанного в расписке автомобиля. С требованиями ст. 381 ГК РФ ознакомлен. После заключения основного договора сумма задатка войдет в счет оплаты автомобиля».
В случае возникновения спора подобная расписка будет приравниваться к предварительному договору.
Если же заключается предварительный договор, то расписка может быть более краткой, например, «Я (ФИО, паспортные данные адрес), 11.08.2022 года получил от (ФИО, паспортные данные, адрес) задаток в сумме 50 000 рублей в счет покупки им принадлежащего мне автомобиля Шкода-Октавия на условиях заключенного между нами предварительного договора. Содержание ст. 381 ГК РФ мне известно».
Если продавцов-собственников несколько, то расписку должен написать каждый из них. За несовершеннолетнего или недееспособного продавца расписку пишут его законные представители (родители, опекуны).