Договоры аренды

Договоры аренды охватывают собой обширный спектр правоотношений, связанных с предоставлением собственниками различных видов имущества во временное владение арендаторам с условием взимания за пользование арендной платы.

Предмет договора аренды

В качестве предмета по рассматриваемому виду договоров всегда выступает передаваемое и принимаемое в аренду имущество, которое должно соответствовать следующим признакам:

индивидуальность. Под индивидуальными признаками понимаются марка, год выпуска, адрес, площадь, объем, этажность и иные технические характеристики;
незаменимость. Под признаками незаменимости понимается требование к арендатору вернуть по истечении срока аренды именно ту вещь, предмет или объект, который он получил от собственника;
непотребляемость. Под признаком непотребляемости понимается сохранность вещи, предмета или объекта после их эксплуатации. Например, продукты питания не могут быть предметом аренды, поскольку они являются потребляемыми или, говоря проще, исчезают после их съедения. Предметы же аренды «исчезнуть» в процессе надлежащего использования не могут. Они могут быть подвергнуты естественному износу либо могут быть уничтожены, но только не потреблены.

Участники соглашения

Договор аренды является двухсторонним и консенсуальным, а это значит, что подписывается договор двумя контрагентами, которые достигли консенсуса по основным условиям договора.

В качестве контрагентов выступают:

арендодатель, то есть лицо, имеющее право сдачи имущества в аренду. Он не обязательно должен быть собственником имущества, но в любом случае его полномочия как арендодателя должны быть документально подтверждены. В качестве документального подтверждения могут выступать доверенность от собственника либо договор аренды, по которому нынешний арендодатель имеет право субаренды;
арендатор, то есть лицо, принимающее имущество в аренду и оплачивающее оговоренную в договоре сумму за пользование арендованным имуществом. В качестве арендатора могут выступать любые субъекты гражданского права – юридические и физические лица, государство в лице его полномочных органов, муниципальные и иные государственно-территориальные организации.

Оформление договора

Любой договор аренды, заключенный на срок более года, нуждается в письменном оформлении.

Вне зависимости от срока аренды оформление договора должно проводиться в письменном виде, если хотя бы один из контрагентов является юридическим лицом.

Нотариального удостоверения договор аренды не требует, однако это не препятствует обращению арендодателя и арендатора к нотариусу, если они этого желают.

Обязательной регистрации, в соответствии со ст. 609 ГК РФ, подлежат договоры аренды объектов недвижимости, заключенные на срок от одного года.

Подвиды договоров аренды

Применение положений о договорах аренды не обязательно определяется, исходя из наличия в тексте договора слова «аренда».

В целом, посредством договора аренды оформляются правоотношения по:

прокату имущества;
лизингу имущества (финансовая аренда имущества);
аренде автотранспорта и иных видов транспорта с экипажем. То есть в известной степени договор аренды может быть эквивалентом временного трудового договора;
аренде оборудования, спецтехники, инструментов и т.д.;
аренде бизнеса (действующих предприятий). Так, в рубрике «Договоры аренды» вы можете ознакомиться с материалами на тему аренды магазинов, автосервисов, автомоек, пекарен, кафе и т.д.;
аренде нежилых помещений, объектов и зданий;
аренде жилых помещений.

Общие условия для договоров аренды

Вне зависимости от вида и способа аренды, договоры аренды включают в себя общие условия, характерные для аренды вообще. Так, в договорах аренды предусматриваются:

срок аренды и возможность его продления;
обязанность арендодателя передать арендатору имущество в оговоренные сроки;
обязанность арендатора вносить арендную плату;
права арендатора или лишение его права субаренды;
отношение арендодателя и арендатора к вносимым улучшениям;
обязанность арендатора использовать арендованное имущество по его прямому назначению и на условиях, обеспечивающих максимально возможную сохранность имущества;
ответственность сторон за неисполнение условий договора;
условия расторжения договора и т.д.

Договор проката

Прокат – это подвид аренды, и его условия регламентируются ст. 626 ГК РФ.

Сторонами договора проката являются арендодатель и арендатор, при этом в качестве арендатора в большинстве случае выступают физические лица, а в качестве арендодателя – организации, осуществляющие коммерческую деятельность, связанную именно с прокатом вещей.

Уточним, что предметом проката всегда являются именно вещи, используемые в бытовых целях, не связанных с предпринимательской деятельностью – телевизоры, холодильники, стиральные машины и т.д.

Договор проката заключается в письменном виде на срок не более года. Поскольку прокат осуществляется на условиях присоединения, то есть на условиях, когда арендатор принимает оферту арендодателя без согласований и обсуждений, то текст договора, как правило, включается в квитанцию или иной платежный документ.

Фрахт

Иное название правоотношений, связанных с арендой транспортных средств с экипажем или без него – фрахтование или чартер.

Под транспортными средствами в данном случае понимаются наземные, водные и воздушные виды транспорта, которые арендатор (фрахтователь) берет во временное пользование у фрахтовщика (арендодателя).

Фрахт возможен на условиях аренды с экипажем или без экипажа. При фрахтовании с экипажем все обязанности, связанные с обслуживанием арендованного транспорта, остаются за собственником, то есть за фрахтовщиком.

При аренде без экипажа обязанность обслуживания, управления, содержания и т.д. арендованного транспортного средства ложится на фрахтователя.

Договор заключается в простой письменной форме, независимо от срока действия аренды.

Автоматически фрахтователь получает право субаренды зафрахтованного транспортного средства, если в договоре не предусмотрено иное.