Инвестиционный контракт

История инвестиционных договоров началась совсем недавно, с момента вынесения Верховным судом РФ решения, в котором впервые было применено это определение, регламентирующее правоотношения двух сторон – инвестора и заказчика. Решение ВС РФ, касающееся разбирательства спора двух партнеров по бизнесу, неспособных самостоятельно разделить доходы, в конечном счете повлекло за собой разработку инвестиционного контракта и новую главу в контрактуальном праве.

Файлы в .DOC:Бланк инвестиционного контрактаОбразец инвестиционного контракта

Участники договора

Инвестиционный контракт – это письменное оформление договоренностей между двумя субъектами инвестиционных отношений. В качестве субъектов выступают:

1. Инвестор, или лицо, вкладывающее свои средства в некий проект с целью развития проекта и получения последующей прибыли.
2. Заказчик, или лицо, руководящее неким проектом, в которое вкладывает свои средства инвестор.

Если инвестирование производится в проект, связанный со строительством, то список субъектов пополняется еще одним лицом – подрядчиком, который будет заниматься осуществлением проекта непосредственно. Как правило, подрядчик строительного объекта привлекает в проект заказчика и инвестора. Прибыль подрядчика состоит из комиссионных от прибыли, отчисляемых ему первыми двумя участниками договора.

Процедура заключения инвестиционного контракта

Подготовительная стадия договора инвестирования сводится к тому, что подрядчик или заказчик ищут своего инвестора, а затем обговаривают с ним условия инвестирования и получения прибыли. По согласованным договоренностям заключается контракт, в силу которого инвестор получает гарантии окупаемости своих инвестиционных вложений в проект заказчика.

Заказчик, в свою очередь, принимает на себя следующие договорные обязательства:

• вложить полученные от инвестора средства в осуществление проекта;
• осуществлять контроль за приведение проекта в действие;
• осуществлять контроль расходования средств инвестора;
• с началом получения прибылей вернуть инвестору вложенные им средства и передать проект в собственность.

Расчет вознаграждения заказчику осуществляется в соответствии с установленной процентной ставкой одним из следующих способов, которые в обязательном порядке устанавливаются в договоре:

• точно определенной суммой, которая должна выплачиваться в установленную календарную дату в течение всего времени действия контракта инвестирования;
• вознаграждением, поставленным в зависимость от прибыли, или так называемым «приблизительным вознаграждением». Название обусловлено невозможностью точного прогнозирования прибыли, в силу чего возникает вариативность вознаграждений.

Процедура инвестирования

Существуют два общепринятых способа инвестирования.

1. Инвестиционная сумма передается заказчику в полном объеме после подписания договора.
2. Инвестиционная сумма перечисляется заказчику частями, после осуществления очередного этапа развития проекта.

Какой бы способ не выбрали участники договора, он должен быть оговорен в тексте контракта.

Обязательства субъектов по инвестиционному контракту

Так или иначе, все права и обязанности сторон договора инвестиции строятся вокруг факта вложения в проект инвестиционных денег. Так, заказчик принимает на себя обязательства:

• Выдерживать этапы и сроки запуска проекта, предусмотренные в договоре;
• Предоставлять инвестору всю документацию, касающуюся распоряжения инвестиционными деньгами;
• Выполняет все возможные действия для выполнения проекта (в том числе и организационные, связанные с подысканием офиса, подбору кадров и т.д.);
• Подготавливает отчетность по этапам осуществления проекта;
• Возвращает инвестору вложенную им сумму;
• Выплачивает инвестору вознаграждение.

Договорные обязанности инвестора сводятся к:

1. Передаче инвестиционных средств в сроки и способом, установленным соглашением сторон;
2. Приему законченного проекта;
3. Регистрации законченного проекта;
4. Выплате вознаграждения заказчику.

Важные моменты при составлении договора

Следует предельно четко нотифицировать следующие основополагающие элементы инвестиционного договора:

1. данные участников договора и дату его составления и подписания;
2. размер инвестиционного вливания в проект;
3. срок, в течение которого будет осуществляться проект;
4. на достижение какой цели направлен проект;
5. облигационные и правовые условия контракта;
6. адрес и разрешительные документы на проект, если он относится к сфере строительства;
7. общая стоимость проекта, не подлежащая изменению;
8. размеры вознаграждения, выплачиваемого заказчику и подрядчику;
9. оплата труда привлеченных к проекту специалистов;
10. стоимость осуществляемых по проект работ;
11. риски;
12. ответственность участников договора;
13. форс-мажорные обстоятельства;
14. рассмотрение возникающих разногласий.

Тонкости срока окончания проекта

В процессе определения сроков действия инвестиционного контракта, касающегося строительных проектов, важно учитывать один важный нюанс.

Так, следует помнить, что срок договора аренды земли, на которой возводится объект строительства, должен быть действительным до окончания процедуры сдачи объекта в эксплуатацию. В противном случае, будет не только отказано в приеме в эксплуатацию, но и само законченное строение будет считаться возведенным незаконно и подлежащим сносу. Также при истекшем сроке аренды никто не сможет воспрепятствовать инвестору в присвоении объекта строительства.

Сдача объекта строительства в эксплуатацию осуществляется заказчиком. Эта его обязанность также должна быть прописана в условиях договора наравне с рядом других, также связанных со сроком завершения проекта. Так, заказчик будет обязан:

• Зарегистрировать построенный по инвестиционному контракту объект;
• Известить инвестора о завершении проекта и готовности объекта;
• Установить время осмотра и приема объекта инвестором;
• Составить и подписать акт о передаче объекта инвестору.

Риски по инвестиционным проектам в строительстве

1. Нарушение планировки объекта, в результате которых у инвестора могут возникнуть проблемы при оформлении права собственности;
2. Истечение срока аренды участка строительства или отсутствие у заказчика права владения участком;
3. Объект построен с нарушениями проекта, не оговоренными в договоре инвестирования;
4. Объект имеет существенные дефекты.

По любому из инвестиционных контрактов наибольшим рискам подвержен инвестор. Поэтому, решив заключить инвестиционный контракт, следует:

• Ознакомиться с репутацией заказчика;
• Истребовать сведения о кредитной истории заказчика;
• До составления договора изучить документы относительно аренды на участок под строительство либо документы о праве собственника заказчика на участок.
• Тщательно изучить и провести экспертизу проекта.