Предварительный договор купли-продажи квартиры

Основным назначением предварительного договора купли-продажи квартиры является фиксация намерений продавца и покупателя совершить сделку в более или менее отдаленном будущем.

На самом деле, вопреки распространенному мнению, предварительный договор ни к чему стороны не обязывает, поскольку любой договор – это свободное волеизъявление сторон. А это значит, что если продавец или покупатель передумают заключать сделку, то обязать их к этому не может никто, в том числе и предварительный договор.

Файлы в .DOC:Бланк предварительного договора купли-продажи квартирыОбразец предварительного договора купли-продажи квартиры

Гарантии предварительного договора

Как правило, предварительный договор заключается в случае, если стороны по тем или иным объективным обстоятельствам не могут заключить договор сразу. Обычно причинами, по которым стороны заключают предварительный договор, являются:

• необходимость в получении кредита на покупку квартиры;
• отсутствие необходимых для сделки документов;
• необходимость собрать дополнительные средства без кредита и т.д.

То есть предварительный договор призван не только зафиксировать намерения продавца и покупателя, но и дать сторонам некоторые гарантии относительно того, что после решения необходимых вопросов сделка состоится.

Выше мы уже говорили о том, что предварительный договор не сможет заставить передумавшего контрагента заключить сделку по купле-продаже квартиры. Однако предварительный договор вполне способен дать некоторые гарантии относительно того, что издержки того или иного контрагента могут быть возмещены в случае отказа другого контрагента от сделки.

С целью получения гарантий мы рекомендуем:

• совмещать предварительный договор с договором аванса или задатка;
• предусмотреть в предварительном договоре обязанность отказавшейся от сделки стороны оплатить убытки второй стороне.

Разумеется, издержки по несостоявшемуся договору купли-продажи вряд ли будут большими, однако с отказавшегося от сделки контрагента можно будет истребовать в судебном порядке:

• задаток в двойном размере, если от сделки откажется продавец – держатель задатка. В случае если от сделки откажется покупатель, то продавец сможет не возвращать ему сумму задатка;
• траты, произведенные на получение необходимых для оформления сделки документов;
• убытки, связанные с получением кредита на приобретение квартиры;
• дорожные траты, если они имели место и т.д.

Предварительный договор для банка

Получение ипотечного кредита возможно только при определенности будущей сделки. То есть банк выдает не просто кредит, а кредит, идущий на оплату конкретной приобретаемой квартиры.

То есть нельзя прийти в банк и сказать, что есть желание получить деньги и купить квартиру. Надо объяснить банку, какую квартиру есть желание приобрести, на какой счет, и в какой сумме должны быть переведены деньги продавцу. При проверке заявки на получение ипотечного кредита банк, помимо всего прочего, проверяет также:

• стоит ли квартира тех денег, которые за нее просит продавец;
• способна ли квартира, в качестве залогового имущества, погасить кредит при неплатежеспособности покупателя;
• насколько серьезны намерения продавца продать квартиру.

Если ответы на вышеперечисленные вопросы покажутся банку удовлетворительными, он одобрит получение кредита.

Одним из документов, необходимых банку для полноценной проверки, является предварительный договор купли-продажи квартиры.

Иные цели предварительного договора

Помимо цели фиксации намерения предварительный договор имеет также и дополнительные функции, и в частности:

1. функцию фиксации стоимости квартиры;
2. обязанность покупателя приобрести конкретную квартиру, что крайне важно для застройщиков по договорам долевого участия;
3. функцию установления сроков, в которые стороны обязуются осуществить сделку, что опять-таки актуально по договорам долевого участия.

Детально ознакомиться с условиями заключения договора купли-продажи квартиры по ипотеке вы можете в соответствующем материале нашего сайта.

Составление договора

В Интернете широко представлены типовые образцы предварительного договора купли-продажи квартиры. В частности, на нашем сайте, в рамках данной статьи вы можете скачать шаблон договора рассматриваемого типа и использовать его после соответствующей индивидуализации.

В целом договор предварительной купли-продажи квартиры не относится к категории юридически сложных документов и содержит минимальный набор структурных элементов. Так, в текст договора должны быть включены:

1. наименование договора;
2. дата и место его заключения;
3. паспортные данные контрагентов. Если в качестве стороны выступает юридическое лицо, например, застройщик по ДДУ, то указываются его реквизиты и ФИО должностного лица, подписывающего договор от имени юридического лица;
4. адрес квартиры и ее основные технические характеристики, включая общую и жилую площадь, этаж, коммуникации, вспомогательные помещения, кадастровые данные и т.д.;
5. цена в соответствии с договоренностью контрагентов;
6. размер неустойки в случае неисполнения намерения одной из сторон;
7. условие аванса или задатка;
8. условие расторжения договора;
9. срок осуществления сделки по купле-продаже квартиры;
10. дата подписания, подписи и печати контрагентов.

Составляется договор в количестве экземпляров, достаточном для всех заинтересованных лиц.