Претензия к застройщику по ДДУ

Процесс взыскания задолженности с застройщика начинается задолго до непосредственного взыскания и даже до подачи претензии к застройщику. Именно профессионально проведенный подготовительный процесс становится гарантией того, что задолженность по договору долевого участия (ДДУ) будет взыскана не только на бумаге.

Этапы процесса взыскания задолженности по ДДУ

Риском строительства по ДДУ является нарушение установленных договором сроков сдачи строения в эксплуатацию. Причин может быть множество, начиная от мошеннических действий застройщика, скрывшегося с деньгами дольщиков, и заканчивая задержкой сдачи дома в эксплуатацию из-за забастовки бригады строителей. Разумеется, последствия будут разными в зависимости от причины, но основание для взыскания задолженности останется единым, независимо от того, будет ли оно производиться в гражданском или уголовном порядке.

Поэтому очень важно при первых «тревожных звоночках» обратиться за консультацией к квалифицированному юристу. Только грамотный юрист сможет определить, как правильно поступить дольщику – занять ли позицию выжидания, предъявить ли претензию в досудебном порядке, обратиться ли в суд или в прокуратуру. Чем раньше вы начнете действовать, тем больше у вас шансов вернуть свои деньги.

Первым этапом станет предъявление претензии застройщику. Законодательство не регламентирует форму претензии, и обычно, в любых других случаях можно смело рекомендовать составлять претензию, как бог на душу положит. Это будет правильным в отношении претензии к магазину аптеке или банку, но не к застройщику. Претензия по ДДУ должна быть грамотной и точной в подсчетах.

Можно составить претензию самостоятельно, но для этого надо знать, чего и сколько можно требовать от застройщика.

Содержание требований к застройщику

Оснований для предъявления претензии застройщику может быть несколько.

  • нарушение срока сдачи строения в эксплуатацию;
  • дефекты строения, делающие эксплуатацию невозможной или затруднительной;
  • несоответствие строения плану;
  • присоединение к строению объектов, незапланированных изначально (магазины, офисы и т.д.)

С застройщика можно требовать:

  1. устранения недоделок;
  2. выплату неустойки;
  3. расторжения договора и возврата выплаченных средств;
  4. возмещения морального ущерба;
  5. возмещения понесенных затрат.

Любое требование должно быть мотивировано и подтверждено. Если речь идет о недоделках и дефектах, как явных, так и скрытых, должны иметься соответствующие акты, фотографии, заключения экспертов. В случае требований по возмещению ущерба или трат, все денежные суммы должны быть обоснованы соответствующими документами (договор с адвокатом, договор аренды жилья, и т.д.).

Нельзя требовать взаимоисключающих действий, например расторжения контракта и устранения недоделок.

Если речь идет о взыскании неустойки, то производить расчет следует самостоятельно с указанием как процесса расчета, так и конечной суммы. Исчисление пени производится исходя из ставки рефинансирования ЦБ, которая на 2018 год составляет 7,2%. За один день просрочки начисляется для юридических лиц 1/150 от ставки рефинансирования, и 1/300 для физических лиц. Формула расчета для физического лица, при просрочке в 207 дней и стоимости недвижимости в 3000000 рублей, будет следующей:

3 000 000,00 × 207 × 2 × 1/300 × 7.25% = 300 150,00 рублей.

Со взысканием пени могут сочетаться:

  • требования по возмещению ущерба (например несдача вовремя жилья привело к дополнительным затратам по съему жилья).
  • требования по возмещению затрат (при необходимости обращения к адвокату).
  • требования по возмещению морального ущерба, которые определяются по усмотрению претенциониста.

Структура претензии

Законодательство не предусматривает требований по структуре претензии. По общему правилу, претензия должна содержать в себе все реквизиты, присущие обычному заявлению.

Начинается претензия с указания данных того, кому она направляется. Это так называемая «шапка» документа. В правом верхнем углу указывается, кому направляется претензия. В идеале претензия должна направляться застройщику, но как показывает практика, часто ДДУ заключается вовсе не с застройщиком, а с неким посредником. Как бы то ни было, в «шапке» следует указать наименование и адрес того, с кем заключался договор.

Под указанием «кому» располагаются строчки с «от кого». Следует указать ФИО заявителя, его адрес и телефон.

Под «шапкой», в центре листа, большими буквами пишется наименование документа –

«П Р Е Т Е Н З И Я».

Претензия к застройщику по ДДУ. Часть 1

Сразу под наименованием, тоже придерживаясь центра листа, указываем кратко суть претензии, например «О взыскании просрочки, а также ущерба, причиненного просрочкой»

Далее начинается описательная часть, в которой надлежит указать следующее:

  1. данные ДДУ и дату его заключения;
  2. какие пункты договора не выполнил застройщик;
  3. перечисление претензий;
  4. какой ущерб нанесен;
  5. расчеты ущерба и пени.

Претензия к застройщику по ДДУ. Часть 2

По окончании описательной части, со слов «прошу» или «требую», расположенных по центру листа, начинается часть резолютивная.

В этой части излагаются все требования по порядку с наименованием сумм и действий, которые должен совершить застройщик.

Также следует указать реквизиты, на которые застройщик должен перечислить деньги.

Завершается претензия указанием срока и даты составления.

Приложения

Приложить можно любой документ, который, по вашему мнению, имеет значение для рассмотрения претензии. В обязательном порядке следует приложить:

  1. копию ДДУ;
  2. копию документа, удостоверяющего личность заявителя;
  3. акты дефектовки или заключение эксперта, если претензия касается дефектов строения;
  4. договор аренды жилья на срок просрочки, если претензия касается взыскания неустойки;
  5. договор с адвокатом или юристом, если речь в претензии идет о взыскании затрат.

Список приложенных документов располагается под резолютивной частью, в столбик, в левой части документа.

Претензия к застройщику по ДДУ. Часть 3

Как вручить претензию

Существует три способа вручения претензии:

  • непосредственно застройщику самостоятельно или через представителя;
  • почтовым отправлением;
  • электронной почтой.

В любом случае, следует запастись подтверждением, что претензия была вручена. Для этого, при личном вручении желательно получить от принимающего лица подпись и штамп в получении. Застройщики закалены претензиями любого вида и по возможности откажутся расписываться в получении. На это есть противоядие. Сделайте фотографию претензии на фоне офиса и работника, который отказывается расписаться. Пойдет и видео или аудиозапись. Это может стать подтверждением ваших требований по моральному ущербу в суде.

Если вы отправляете претензию по почте, то отправляйте ее заказным письмом с уведомлением о вручении. Обязательно приложите к письму опись вложенных документов. Работники почты удостоверяют эти описи. У застройщика не будет возможности заявить, что он в глаза не видел вашего договора аренды жилья.

От отправки электронной почтой лучше отказаться. Отследить, было ли прочитано ваше письмо с претензией практически невозможно.

Ждем ответа

Скорее всего, вы получите отказ в удовлетворении требований претензии или не получите ответа вообще. Для застройщика намного более выгодна выжидательная позиция. Статистика показывает, что лишь 30 процентов тех, кто предъявил застройщику претензию, продолжают отстаивать свои права в судах. 70 процентов или сами устраняют недоделки строителей, поскольку жить где то надо, или дожидаются сдачи жилья в эксплуатацию, или машут рукой на пеню и штрафные санкции.

Так что сам факт отказа в удовлетворении или отсутствия ответа вообще не так важен. Вы или пойдете в суд или не пойдете. В вопросах претензий главное – это уведомить застройщика, что у вас есть претензии.

Тем не менее, имеются требования закона о сроках рассмотрения претензии.

Если речь шла о расторжении ДДУ, то застройщик обязан в течение 20 дней вернуть деньги по договору.

Если речь шла об устранении дефектов, то сроком будет разумный период времени, необходимый для осуществления работ.

А если сразу в суд

Вы не сможете обратиться в суд без предварительного досудебного рассмотрения спора, если речь идет о расторжении ДДУ и возврате уплаченных сумм.

Следует также учитывать, что обход претензии может существенно увеличить материальные требования к застройщику и застройщик обязательно обыграет это в свою пользу в судебном заседании. Например, обратившись в суд без того, чтобы направить предварительную претензию, вы включите в иск и затраты на адвоката. Также и время рассмотрения иска в суде обычно составляет более месяца. А это судебные заседания, потраченное время, гонорары адвокату и т.д. Ответчик в обязательном порядке укажет на это суду и заявит, что материальные требования излишне завышены, и можно было урегулировать спор в порядке претензии. Не исключено, что суд примет во внимание его доводы.

Совет напоследок

Не отягощайте себя и текст претензии ссылками на нормативные акты. Ваше дело – заявить о том, чего вы хотите, а не облегчать жизнь застройщика указаниями на нормативные акты, которые он нарушил. Времени на изучение законодательства уйдет много, а ответ вы, скорее всего, совсем не получите. Ссылки на законы потребуются в исковом заявлении.

Бланк претензии к застройщику по ДДУОбразец претензии к застройщику по ДДУ

Юридический Яндекс Дзен! Там наши особенные юридические материалы в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас.

Комментарии