Претензия к застройщику по ДДУ

Процесс взыскания задолженности с застройщика начинается задолго до непосредственного взыскания и даже до подачи претензии к застройщику. Именно профессионально проведенный подготовительный процесс становится гарантией того, что задолженность по договору долевого участия (ДДУ) будет взыскана не только на бумаге.

Файлы в .DOC:Бланк претензии к застройщику по ДДУОбразец претензии к застройщику по ДДУ

Этапы процесса взыскания задолженности по ДДУ

Риском строительства по ДДУ является нарушение установленных договором сроков сдачи строения в эксплуатацию. Причин может быть множество, начиная от мошеннических действий застройщика, скрывшегося с деньгами дольщиков, и заканчивая задержкой сдачи дома в эксплуатацию из-за забастовки бригады строителей. Разумеется, последствия будут разными в зависимости от причины, но основание для взыскания задолженности останется единым, независимо от того, будет ли оно производиться в гражданском или уголовном порядке.

Поэтому очень важно при первых «тревожных звоночках» обратиться за консультацией к квалифицированному юристу. Только грамотный юрист сможет определить, как правильно поступить дольщику – занять ли позицию выжидания, предъявить ли претензию в досудебном порядке, обратиться ли в суд или в прокуратуру. Чем раньше вы начнете действовать, тем больше у вас шансов вернуть свои деньги.

Первым этапом станет предъявление претензии застройщику. Законодательство не регламентирует форму претензии, и обычно, в любых других случаях можно смело рекомендовать составлять претензию, как бог на душу положит. Это будет правильным в отношении претензии к магазину аптеке или банку, но не к застройщику. Претензия по ДДУ должна быть грамотной и точной в подсчетах.

Можно составить претензию самостоятельно, но для этого надо знать, чего и сколько можно требовать от застройщика.

Содержание требований к застройщику

Оснований для предъявления претензии застройщику может быть несколько.

• нарушение срока сдачи строения в эксплуатацию;
• дефекты строения, делающие эксплуатацию невозможной или затруднительной;
• несоответствие строения плану;
• присоединение к строению объектов, незапланированных изначально (магазины, офисы и т.д.)

С застройщика можно требовать:

1. устранения недоделок;
2. выплату неустойки;
3. расторжения договора и возврата выплаченных средств;
4. возмещения морального ущерба;
5. возмещения понесенных затрат.

Любое требование должно быть мотивировано и подтверждено. Если речь идет о недоделках и дефектах, как явных, так и скрытых, должны иметься соответствующие акты, фотографии, заключения экспертов. В случае требований по возмещению ущерба или трат, все денежные суммы должны быть обоснованы соответствующими документами (договор с адвокатом, договор аренды жилья, и т.д.).

Нельзя требовать взаимоисключающих действий, например расторжения контракта и устранения недоделок.

Если речь идет о взыскании неустойки, то производить расчет следует самостоятельно с указанием как процесса расчета, так и конечной суммы. Исчисление пени производится исходя из ставки рефинансирования ЦБ, которая на 2018 год составляет 7,2%. За один день просрочки начисляется для юридических лиц 1/150 от ставки рефинансирования, и 1/300 для физических лиц. Формула расчета для физического лица, при просрочке в 207 дней и стоимости недвижимости в 3000000 рублей, будет следующей:

3 000 000,00 × 207 × 2 × 1/300 × 7.25% = 300 150,00 рублей.

Со взысканием пени могут сочетаться:

• требования по возмещению ущерба (например несдача вовремя жилья привело к дополнительным затратам по съему жилья).
• требования по возмещению затрат (при необходимости обращения к адвокату).
• требования по возмещению морального ущерба, которые определяются по усмотрению претенциониста.

Структура претензии

Законодательство не предусматривает требований по структуре претензии. По общему правилу, претензия должна содержать в себе все реквизиты, присущие обычному заявлению.

Начинается претензия с указания данных того, кому она направляется. Это так называемая «шапка» документа. В правом верхнем углу указывается, кому направляется претензия. В идеале претензия должна направляться застройщику, но как показывает практика, часто ДДУ заключается вовсе не с застройщиком, а с неким посредником. Как бы то ни было, в «шапке» следует указать наименование и адрес того, с кем заключался договор.

Под указанием «кому» располагаются строчки с «от кого». Следует указать ФИО заявителя, его адрес и телефон.

Под «шапкой», в центре листа, большими буквами пишется наименование документа –

«П Р Е Т Е Н З И Я».

Сразу под наименованием, тоже придерживаясь центра листа, указываем кратко суть претензии, например «О взыскании просрочки, а также ущерба, причиненного просрочкой»

Далее начинается описательная часть, в которой надлежит указать следующее:

1. данные ДДУ и дату его заключения;
2. какие пункты договора не выполнил застройщик;
3. перечисление претензий;
4. какой ущерб нанесен;
5. расчеты ущерба и пени.

По окончании описательной части, со слов «прошу» или «требую», расположенных по центру листа, начинается часть резолютивная.

В этой части излагаются все требования по порядку с наименованием сумм и действий, которые должен совершить застройщик.

Также следует указать реквизиты, на которые застройщик должен перечислить деньги.

Завершается претензия указанием срока и даты составления.

Приложения

Приложить можно любой документ, который, по вашему мнению, имеет значение для рассмотрения претензии. В обязательном порядке следует приложить:

1. копию ДДУ;
2. копию документа, удостоверяющего личность заявителя;
3. акты дефектовки или заключение эксперта, если претензия касается дефектов строения;
4. договор аренды жилья на срок просрочки, если претензия касается взыскания неустойки;
5. договор с адвокатом или юристом, если речь в претензии идет о взыскании затрат.

Список приложенных документов располагается под резолютивной частью, в столбик, в левой части документа.

Как вручить претензию

Существует три способа вручения претензии:

• непосредственно застройщику самостоятельно или через представителя;
• почтовым отправлением;
• электронной почтой.

В любом случае, следует запастись подтверждением, что претензия была вручена. Для этого, при личном вручении желательно получить от принимающего лица подпись и штамп в получении. Застройщики закалены претензиями любого вида и по возможности откажутся расписываться в получении. На это есть противоядие. Сделайте фотографию претензии на фоне офиса и работника, который отказывается расписаться. Пойдет и видео или аудиозапись. Это может стать подтверждением ваших требований по моральному ущербу в суде.

Если вы отправляете претензию по почте, то отправляйте ее заказным письмом с уведомлением о вручении. Обязательно приложите к письму опись вложенных документов. Работники почты удостоверяют эти описи. У застройщика не будет возможности заявить, что он в глаза не видел вашего договора аренды жилья.

От отправки электронной почтой лучше отказаться. Отследить, было ли прочитано ваше письмо с претензией практически невозможно.

Ждем ответа

Скорее всего, вы получите отказ в удовлетворении требований претензии или не получите ответа вообще. Для застройщика намного более выгодна выжидательная позиция. Статистика показывает, что лишь 30 процентов тех, кто предъявил застройщику претензию, продолжают отстаивать свои права в судах. 70 процентов или сами устраняют недоделки строителей, поскольку жить где то надо, или дожидаются сдачи жилья в эксплуатацию, или машут рукой на пеню и штрафные санкции.

Так что сам факт отказа в удовлетворении или отсутствия ответа вообще не так важен. Вы или пойдете в суд или не пойдете. В вопросах претензий главное – это уведомить застройщика, что у вас есть претензии.

Тем не менее, имеются требования закона о сроках рассмотрения претензии.

Если речь шла о расторжении ДДУ, то застройщик обязан в течение 20 дней вернуть деньги по договору.

Если речь шла об устранении дефектов, то сроком будет разумный период времени, необходимый для осуществления работ.

А если сразу в суд

Вы не сможете обратиться в суд без предварительного досудебного рассмотрения спора, если речь идет о расторжении ДДУ и возврате уплаченных сумм.

Следует также учитывать, что обход претензии может существенно увеличить материальные требования к застройщику и застройщик обязательно обыграет это в свою пользу в судебном заседании. Например, обратившись в суд без того, чтобы направить предварительную претензию, вы включите в иск и затраты на адвоката. Также и время рассмотрения иска в суде обычно составляет более месяца. А это судебные заседания, потраченное время, гонорары адвокату и т.д. Ответчик в обязательном порядке укажет на это суду и заявит, что материальные требования излишне завышены, и можно было урегулировать спор в порядке претензии. Не исключено, что суд примет во внимание его доводы.

Совет напоследок

Не отягощайте себя и текст претензии ссылками на нормативные акты. Ваше дело – заявить о том, чего вы хотите, а не облегчать жизнь застройщика указаниями на нормативные акты, которые он нарушил. Времени на изучение законодательства уйдет много, а ответ вы, скорее всего, совсем не получите. Ссылки на законы потребуются в исковом заявлении.