Претензия на договор аренды

Претензия на договор аренды или на договор найма – это способ реагирования одной стороны договора на неисполнение другой стороной своих договорных обязательств.

Файлы в .DOC:Бланк претензии на договор арендыОбразец претензии на договор аренды

Поскольку договор аренды (найма) носит возмездный характер, то и претензия в обязательном порядке должна содержать в себе элементы материальных требований.

Несколько уточнений

Существует три вида арендных отношений, причем каждый из видов носит свое наименование и имеет свои отличительные качества.

Договор аренды:

• хотя бы одна из сторон договора аренды является юридическим лицом;
• может заключаться в отношении любого предмета, то есть жилого или нежилого помещения, автомобиля, трактора, самолета и т.д.

Договор найма:

• в качестве нанимателя может выступать только физическое лицо;
• договор найма оформляется только в отношении жилья.

Договор бесплатной аренды (найма):

• является безвозмездным;
• носит название договора ссуды.

Также между этими видами договоров существуют различия в сроках действия, порядке расторжения и порядке рассмотрения споров. Более подробно с признаками каждого из поименованных видов договоров можно ознакомиться на сайте.

Соответственно, претензия по этим видам договоров должна соответствовать своему виду правоотношений.

Основание для претензии

Претензия имеет право на существование только в рамках договорных отношений между двумя сторонами. К примеру, как бы вам ни хотелось выразить свое недовольство работой авиакомпании, вы не можете направить ей претензию, если вы не вступили с ней в отношения путем покупки авиабилета или путем отправки груза авиаперевозкой.

Для того чтобы иметь право направить претензию по договору аренды вначале надо:

• заключить договор;
• предусмотреть в нем права и обязанности сторон;
• вступить в договорные правоотношения, то есть передать или принять предмет аренды.

Таким образом, право на предъявление претензии возникает только после заключения договора и в процессе его действия. Основаниями претензии будет несоблюдение одной из сторон сделки своих обязательств, указанных в тексте договора, и недовольство этим фактом другой стороны.

Назначение претензии

Основная цель претензии – это:

• донести до контрагента свое недовольство;
• предложить контрагенту исправить положение дел тем или иным способом;
• решить спорную ситуацию мирным путем, не доводя дело до суда.

Как видно из вышеприведенного списка, претензия не обладает качествами обязывающего к чему-либо документа. Из этого следует вывод, что претензия не обладает самостоятельными функциями, а является лишь выражением желаний ее автора и предупреждением о дальнейших намерениях обратиться в суд, если мирного урегулирования не получится.

Всего существует две формы претензии – обязательная и опциональная.

Обязательными считаются претензии, направление которых контрагентам установлено законодательно.

В соответствии с поправками в АПК РФ от 12.07.2017 года, обязательными по закону являются только претензии по требованиям о взыскании денежных средств, полученных в результате неосновательного обогащения.

К опциональным относятся претензии:

• обязательность внесения которых обусловлена договором между сторонами сделки;
• необязательные претензии, написание которых всецело определяется желанием того или иного участника договора.

Претензия по договорам аренды не является обязательной в силу закона, а потому может быть только опциональной. То есть участник договора аренды может как написать претензию, так и сразу обратиться в суд.

Существует ошибочное мнение, что предупреждение о намерении расторгнуть договор аренды, направляемое арендатору в соответствии со ст.619 ГК РФ, является формой претензии. Это совершенно неверно, так как указанная статья говорит не о претензии, а о предупреждении.

Составляем претензию

Закон никак не регламентирует форму и содержание претензии, а значит, при ее написании следует руководствоваться здравым смыслом. По общим правилам написания заявлений и жалоб, претензия должна содержать в себе:

1. наименование лица, которому она направляется;
2. наименование лица, от которого она исходит;
3. указание на договор, в силу которого автор получил право на написание претензии;
4. изложение фактов, вызвавших недовольство автора претензии, и перечисление пунктов договора, которые нарушил его контрагент;
5. внятно изложенное и не противоречащее закону и условиям договора требование к лицу, которому направляется претензия.

Поскольку претензия – это в первую очередь способ досудебного урегулирования спора, то она должна предупреждать адресата о намерении автора претензии обратиться в суд, если его требования не будут удовлетворены.

Изложение требований – самый важный пункт претензии, нуждающийся в обосновании. Вариантами требований могут быть:

1. досрочное расторжение договора;
2. исполнение контрагентом своих договорных обязательств;
3. взыскание штрафов и неустойки;
4. взыскание арендной платы и т.д.

Обращаем внимание, что требования должны быть обоснованными и касающимися существенных нарушений условий договора.

Упрощенно говоря, несоответствие цвета обоев в офисе ранее обещанному не будет являться основанием для претензии, а вот отсутствие в офисе оговоренных договором предметов офисной мебели – будет.

Пределы обоснования претензии

Поскольку содержание претензии не регламентируется законом, то вопрос о том, должна ли она содержать в себе ссылки на нормы закона, решается самостоятельно.

В спорах между юридическими лицами, претензии для которых готовят юристы, ссылки на законы и пункты договора нужны. Дело в том, что споры между юридическими лицами рассматривает арбитражный суд, предъявляющий жесткие требования к досудебной подготовке дела.

Если же претенционистом является физическое лицо, то детальная аргументация со ссылками на нормы права просто не нужна.

Направление претензии

Существенной особенностью претензии является ее способность устанавливать или приостанавливать сроки. Например, выставление претензии с требованием выполнить условия договора устанавливает временные рамки между предупреждением и последующим расторжением договора.

Соответственно, для установления даты начала или прекращения определенных условий автор претензии должен иметь подтверждение о том, что претензия была вручена. Это могут обеспечить два вида направления претензии – лично (или через курьера) и посредством заказного почтового отправления с обратным уведомлением о вручении.

При личном вручении контрагент расписывается в получении претензии на втором ее экземпляре.

Ожидание ответа

Мы уже говорили о том, что претензия ни к чему контрагентов не обязывает. Адресат может удовлетворить требования претензии или написать ответ с отказом от исполнения требований. А может просто проигнорировать претензию.

Поэтому нервничать в ожидании незачем. Если вы уверены в правоте своих требований, то спокойно выждите месяц, и если ваши требования не будут удовлетворены или на претензию вообще не последует ответа, обращайтесь с иском в суд. Копию претензии при этом можно приложить к иску в качестве дополнительного доказательства.