Файлы в .DOC:Бланк претензии по договору купли-продажиОбразец претензии по договору купли-продажи
Необходима ли претензия
Законодательно определен целый ряд договорных правоотношений, по которым досудебный порядок рассмотрения спора является обязательным. Договор купли-продажи в этот список не входит.
Однако если контрагент требует расторжения договора купли-продажи квартиры, или внесения в договор существенных изменений, то претензия переходит в разряд обязательных документов, без которых последующее обращение в суд будет невозможно.
Из всего вышесказанного следует, что контрагенты по договору купли-продажи могут как направлять претензии друг другу, так и отказаться от досудебного порядка, обратившись сразу в суд, но только в случаях, когда если претензия не затрагивает вопросы расторжения договора или внесения изменений в существующий договор.
В любом случае написание претензии будет обязательным, если договор купли-продажи квартиры был заключен между юридическими лицами. В данном случае требуется небольшое пояснение.
Все споры между юридическими лицами рассматриваются в арбитражном суде, а значит, регламентируются Арбитражным Процессуальным кодексом РФ. Статья 4 АПК РФ директивно указывает на необходимость досудебной процедуры рассмотрения споров по договорным правоотношениям между юридическими лицами.
Цель претензии
Любая претензия, вне зависимости от того, по какому виду договорных правоотношений она направляется, имеет общий для претензий набор функций, а именно:
- функцию донесения до контрагента недовольства по поводу недобросовестного исполнения договорных обязательств;
- функцию фиксации факта недовольства;
- функцию фиксации конкретного договорного нарушения;
- досудебную функцию. Это означает, что претензия предваряет собой обращение в суд в случае, если требования претензии не будут удовлетворены.
Основания претензии
Любой договор купли-продажи подразумевает передачу права собственности на определенный вид имущества от продавца покупателю. При этом договор всегда включает в себя обязательства продавца и покупателя по отношению друг к другу. Как правило, в число обязательств продавца квартиры входит:
- продать принадлежащую ему квартиру за определенную контрагентами цену;
- продать квартиру, находящуюся по определенному адресу;
- продать квартиру, соответствующую ряду обязательных характеристик. В число характеристик входят метраж, этажность, планировка и состояние.
Несоблюдение хотя бы одного из вышеперечисленных условий является основанием для написания претензии.
Большинство споров по купле-продаже квартиры появляются в связи с недовольством покупателя качеством квартиры. Например:
- если договор заключается с условием, что в квартире сделан евроремонт, а на деле сделан легкий косметический;
- если договор определяет отсутствие в квартире плесени, а на деле продавец непосредственно перед продажей оклеил свежую плесень обоями.
В равной степени, основаниями претензии могут быть несоответствие стеклопакетов заявленному в договоре качеству или наличие в квартире ламината под дуб вместо обещанного дубового паркета.
Особые случаи
Менее распространенными являются случаи, которые, в некоторой степени, можно трактовать, как обман покупателя. Например:
- продавцом была продана квартира, находящаяся в общей совместной собственности;
- продавцом была продана доля в квартире с поддельным согласием сособственников на отчуждение;
- продавцом была продана квартира со скрытыми долгами;
- продавцом была продана квартира без согласия органов опеки и попечительства.
Обычно подобные обстоятельства покупатель узнает после обращения заинтересованных лиц в суд с иском о признании договора недействительным. В этом случае возможно написание продавцу претензии с требованием расторжения договора купли-продажи и возврата денег, уплаченных за квартиру.
Мы говорим «возможно», потому что в данном случае покупателю лучше просто подождать решения суда. Если суд признает договор купли-продажи недействительным, то можно будет писать претензию о возврате денег либо сразу обратиться в суд с соответствующим иском.
Если же суд откажет в признании договора купли-продажи недействительным, то все останется на своих местах – у покупателя будет квартира, а у продавца – деньги за нее.
Недовольство продавца
Мы уже разъяснили, что написание претензии – это обоюдное право контрагентов. А это значит, что продавец также имеет право проявить недовольство, хотя оснований для этого у него будет намного меньше, чем у покупателя.
Обычно все претензии продавцов по договорам купли-продажи квартир сводятся к недовольству оплатой при условии, что договором была установлена оплату в рассрочку, частями или в лизинг.
В подобных случаях претензия, будучи обусловлена договором купли-продажи может относиться либо исключительно к вопросу выплаты задолженности по оплате, либо к вопросу расторжения договора купли-продажи в связи с неисполнением условий договора.
Составление претензии
Хотя способ оформления и содержание претензии не регламентируются законом, все же составление претензии косвенно регулируется отношением спора к сфере регулирования ГПК и АПК.
Так, к претензиям, которыми обмениваются юридические лица, предъявляются более высокие требования по сравнению с теми, которыми обмениваются между собой граждане.
Дело в том, что арбитражные суды очень придирчивы к качеству документов, предоставляемых совместно с исковым заявлением. А поскольку досудебный порядок рассмотрения спора обязателен для юридических лиц, то представленные ими копии претензий тщательно изучаются арбитражем на предмет:
- обоснованности претензии;
- подтверждения факта ее вручения контрагенту.
Что касается претензий между физическими лицами, то следует отметить, что суды общей юрисдикции толерантны к способу их оформления, особенно, если претензия не касается вопросов, по которым досудебный порядок является обязательным.
Обычно рекомендуют составлять претензию, руководствуясь правилами составления исковых заявлений. Со всей ответственностью заявляем, что для физических лиц в этом нет никакой необходимости.
Что касается юридических лиц, то для них рекомендация руководствоваться формой искового заявлений при составлении претензии является актуальной если не в силу закона, то в силу требований и придирчивости арбитража.
В самом общем смысле претензия должна четко отвечать на вопрос «кто, от кого, чего, почему и на каком основании хочет». Причем именно в такой структурной последовательности претензия и составляется:
- наименование (ФИО) автора претензии;
- наименование (ФИО) адресата претензии;
- наименование самой претензии, например, «О расторжении договора купли продажи»;
- сведения о договоре купли-продажи и о купленной квартире с указанием ее характеристик;
- сведения о договорных нарушениях, например, о некачественном ремонте или о некачественных стеклопакетах;
- выдержки из текста договора, касающиеся именно предмета претензии. Например «в пункте 2 Договора указано, что продавец продает, а покупатель покупает квартиру с евроремонтом»;
- реальные обстоятельства, вызвавшие недовольство. Например, «Приглашенный эксперт дал заключение о том, что вся квартира заражена черной плесенью в течение долгого времени»;
- требования претензии, например «Требую во исполнение договорных обязательств либо произвести в квартире евроремонт либо вернуть из оплаты деньги равные стоимости евроремонта в сумме 200 000 рублей»;
- перечень прилагаемых документов. Это могут быть заключение эксперта, заключение санэпидстанции, справка ЖЭКа, фотографии и т.д.;
- подпись автора претензии.
Ждать ли ответ
Не существует ни одного нормативного акта, который обязывал бы контрагента ответить на претензию. То есть, по сути, ответ не настолько уж и важен.
Если контрагент согласится с условиями претензии, то не имеет значения, как он это сделает – устно или письменно.
Если же контрагент проигнорирует претензию, то отсутствие ответа не будет иметь никакого значения при обращении в суд. По спорам, для которых установлен обязательный досудебный порядок, главное – это сам факт направления претензии.
Что касается претензий, направляемых по личному желанию, то для суда, по большому счету, не имеет значения ни ответ, ни факт направления, ни сам факт написания претензии.
Поэтому, если ответ не был получен в течение 30 дней, то молчание может быть приравнено к отказу в удовлетворении претензии.
Как быть с предварительным договором
Значение предварительных договоров, особенно по вопросам купли-продажи квартир, сильно преувеличено. Дело в том, что ни один закон не может воспрепятствовать праву контрагента передумать покупать или продавать квартиру.
Более подробно с вопросами, касающимися предварительных договоров, вы можете ознакомиться в нашем отдельном материале.
Однако, в случае неисполнения одним из контрагентов условий предварительного договора, вторая сторона вправе рассчитывать на некоторую компенсацию материальных издержек. Помимо этого, если предварительный договор был совмещен с условием задатка или аванса, то они подлежат возврату на общих основаниях.
Поэтому написание претензии будет вполне обоснованным, если претензия будет содержать в себе требования по возврату задатка в двойном размере или по возврату аванса или по возмещению понесенных убытков.