Файлы в .DOC:Бланк соглашения о расторжении договора аренды земельного участкаОбразец соглашения о расторжении договора аренды земельного участка
В целом рассматриваемое соглашение соответствует стандартному соглашению по расторжению договора, однако само понятие аренды земли имеет ряд существенных отличий от других видов аренды, а потому соглашение также содержит в себе особые условия.
Способы прекращения договора
Прекратить арендные правоотношения на земельный участок можно тремя способами:
- не продлевать их после истечения срока аренды;
- потребовать расторжения договора в одностороннем порядке;
- расторгнуть аренду путем составления соглашения.
Из вышеприведенного списка следует, что соглашение составляется в период действия договора аренды, поскольку в противном случае оно не потребовалось бы вообще.
Также понятно, что соглашение – это добровольное совместное волеизъявление участников договора, поскольку односторонний разрыв – это в большинстве случаев следствие возникшего спора между арендатором и арендодателем, недовольными исполнением договора или его условиями.
Разумеется, односторонняя инициатива о расторжении договора может перерасти по результатам достигнутого консенсуса к заключению соглашения, но правовая основа его будет иной.
Юридическая наука различает прекращение договора и его расторжение, но мы будем говорить только о прекращении. Дело в том, что чем бы ни был вызван разрыв договора, по юридическим последствиям он будет прекращен. Поэтому нет смысла вчитываться в нормативные акты, пытаясь установить разницу между расторжением и прекращением, и мы объясним, почему.
Договор заключается на установленный сторонами срок. В день истечения этого срока договор прекращает свое действие, если он не предусматривает автоматического продления в случае, когда ни одна из сторон не выступила с инициативой его прекращения.
Именно здесь кроется опасность автоматических продлений. Представим ситуацию, при которой арендатор земельного участка не собирается продлевать договор. Зная, что договор заключен на срок один год, в день окончания срока действия договора он собирает лопаты, грабли и газонокосилку, и освобождает участок.
Но дело в том, что договор устанавливает, что если сторона не объявит письменно о нежелании продления договора, то договор продлевается еще на один год. Так проходит пять лет, в течение которых арендатор понятия не имеет, что договор продолжает действовать. А на шестой год получает повестку в суд о взыскании арендной платы за пять лет пользования земельным участком.
И это не абсурдная ситуация, а вполне существующая судебная практика.
Таким образом, самостоятельное прекращение договора может иметь место только в случае, если договор не предусматривает автоматического продления. Во всех остальных случаях договор аренды земли расторгается, в том числе и путем заключения соглашения.
Возвращаясь к нашему примеру, заметим, что если арендатор дождался истечения срока договора и не желает его продлевать, то соглашения составлять не надо. Ему будет достаточно письменно известить арендодателя о нежелании продления. Договор будет прекращен.
Основания для расторжения
Разобрав сущность прекращения, можно перейти к рассмотрению сущности расторжения договора.
Выше уже говорилось, что расторгнуть договор можно только в период его действия. Причин расторжения может быть множество, но все они объединяются в две группы:
- расторжение по причине нарушения сторонами договорных условий;
- расторжение по согласию арендатора и арендодателя. Как правило, в этих случаях речь о нарушениях не идет. Имеется в виду, что арендатор исправно платит за аренду, использует землю по назначению и исполняет остальные договорные обязательства.
Расторжение по причине нарушения договорных обязательств – это всегда спор, по результатам которого одна сторона хочет получить компенсацию от другой стороны. Как правило, в таком случае споры по договорам доходят до суда.
Расторжение без нарушений тоже может стать причиной для спора. Дело в том, что договор заключается на определенный срок, в течение которого арендатор и арендодатель должны исполнять свои обязательства.
Сторона, для которой обязательства стали обузой, может предложить другой стороне расторгнуть договор по обоюдному согласию. Но это не всегда вызывает согласие другой стороны, которая, образно говоря, уже подсчитала свои прибыли на год от аренды. И нарушение этих планов вполне может вызвать спор.
В этом случае договор может быть расторгнут путем соглашения. Если стороны решаются расстаться «бескровно», то соглашение будет формальностью. Если же одна сторона имеет к другой претензии, то в договор включатся пункты:
- о компенсации за преждевременное расторжение контракта;
- о компенсации упущенной выгоды;
- о компенсации затрат в связи с арендой и т.д.
Содержание соглашения
Сложность соглашения зависит от сложности ситуации. Если расторжение носит формальный характер, то вполне можно оформить соглашение упрощенно, всего лишь написав, что арендатор и арендодатель пришли к согласию, что они расторгают договор и не имеют претензий друг к другу.
Если же расторжение договора приобрело характер взаимных претензий, то составление соглашения усложняется, поскольку в него могут быть включены условия штрафных санкций, компенсаций и т.д.
Составляется соглашение в простой письменной форме, которая не нуждается в нотариальном удостоверении. Если сам договор аренды составлялся на срок более года и был зарегистрирован в Росреестре, то соглашение также должно быть зарегистрировано.
Состоит соглашение из следующих структурных компонентов:
- места и даты составления;
- ФИО и основных анкетных данных (или наименований для юридических лиц) арендатора и арендодателя;
- сведений об основном договоре аренды земельного участка, включая дату его составления и другие характеристики;
- изложение условий, на которых стороны согласились расторгнуть договор;
- даты предполагаемого расторжения договора;
- перечисления компенсаций или штрафных санкций, если арендатор и арендодатель пришли к согласию по выплатам;
- подписей сторон.
Составляется соглашение в двух экземплярах для каждой из сторон и прикладывается к основному договору. С этого момента соглашение становится неотделимой частью договора аренды земельного участка.
Если соглашение нуждается в государственной регистрации в Росреестре, то составляется оно в трех экземплярах, один из которых остается в Росреестре.