Согласие на субаренду от арендодателя

Согласие на субаренду от арендодателя регламентируется ст. 615 ГК РФ. Следует отметить, что указанная статья зачастую слишком буквально трактуется и согласие от арендодателя на передачу арендованного имущества в субаренду запрашивается арендаторами даже тогда, когда право на субаренду делегировано им в силу условий договора.

Файлы в .DOC:Бланк согласия на субаренду от арендодателяОбразец согласия на субаренду от арендодателя

О том, для чего и при каких условиях может потребоваться согласие на субаренду от арендодателя, мы поговорим в этой статье.

Субаренда

Буквальный перевод слова «субаренда» — это подсдача или поднайм. Юридически действия по субаренде будут сводиться к сдаче арендатором в аренду имущества, полученного им от арендодателя. При этом сам арендодатель от субаренды ничего не получит, так как все доходы будут идти первичному арендатору.

Возможность сдачи арендованного имущества в субаренду должна быть стипулирована в договоре аренды. В силу подобного договорного условия арендодатель не только передает арендатору имущество в пользование, но и передает ему ограниченное право распоряжения этим имуществом.

Таким образом, право субаренды и условия его осуществления напрямую зависят от обговоренных в договоре условий.

Необходимость в получении согласия арендодателя на сдачу имущества в субаренду может возникать только в следующих случаях:

• в самом договоре, одновременно с предоставлением права субаренды, указана обязанность арендатора получать согласие арендодателя на сдачу арендованного имущества конкретному лицу;
• в договоре вообще нет нотификаций относительно права субаренды. В данном случае получение согласия — это образное выражение, поскольку нельзя согласиться на то, чего нет в тексте договора. Под согласием, таким образом, понимается предложение арендодателю не только согласиться, но и составить дополнительное соглашение к основному договору, в которое внести условие о праве субаренды.

В Интернете есть масса ошибочной информации относительно того, что согласие арендодателя на субаренду следует получать в любом случае. Мы, со своей стороны, уверяем наших читателей, что пределы истребования согласий сводятся к двум случаям, которые перечислены нами выше.

Ошибочная информация, представленная в Интернете, имеет глубокие корни. Дело в том, что в юридической среде давно бытует мнение, трактующее право субаренды, как одностороннюю волю арендодателя, в силу чего арендодатель, даже предоставивший в договоре арендатору право субаренды, вправе это согласие в любой момент отозвать.

По этому поводу велись достаточно острые споры юристов-теоретиков. Конец этим спорам положила Судебная Коллегия по экономическим спорам ВС РФ своим Определением от 22 января 2018 г. по делу № 303-ЭС17-13540, № А73-5337/2016.

Нужно ли согласие арендодателя на передачу имущества в субаренду

В соответствии с Определением КЭС ВС РФ, о котором мы сказали выше, право арендатора на субаренду не является выражением односторонней воли арендодателя, если это право стипулировано договором, а сам договор при этом:

• не содержит в себе условий, обязывающих арендатора получать согласие арендодателя на сдачу арендованного имущества в субаренду по каждому конкретному случаю;
• не содержит в себе условий, позволяющих арендодателю отозвать в одностороннем порядке договорное право арендатора сдавать имущество в субаренду.

Таким образом, выраженная в договоре воля арендодателя относительно права арендатора сдавать имущество в субаренду освобождает арендатора от обязанности получать согласие на каждую конкретную сделку (Информационное Письмо № 66 от 11.02.2002 года Президиума ВАС РФ).

Разумеется, никто не может запретить арендатору извещать арендодателя о сдаче имущества в субаренду и даже просить его одобрения для этой сделки. Но в данном случае речь будет идти не об обязательном документе, а об акте доброй воли со стороны арендатора.

Обязательный характер получение согласия будет иметь только в случае, если это предусмотрено договором, то есть в самом тексте договора есть пункт, возлагающий на арендатора обязанность согласования с арендодателем кандидатуры на субаренду.

Что касается согласия на субаренду в случаях, когда в самом договоре право на субаренду не обговорено – то подобное согласие будет юридическим нонсенсом, чреватым для арендатора неприятными последствиями.

Получение согласия по договорным условиям

Основной принцип договорного права гласит, что законным будет любое договорное условие, не противоречащее закону. Если говорить предельно утрированно, то в договорах действует правило «что не запрещено, то разрешено».

То есть, если стороны договора аренды с правом субаренды решат включить в договор пункт, обязывающий арендатора испрашивать согласие арендодателя на сдачу арендованного имущества в субаренду, то этот пункт будет законным и обязательным для исполнения.

Во исполнение подобного договорного условия арендатор будет обязан до заключения сделки по субаренде направить арендодателю соответствующее извещение и запросить его согласия.

В извещении арендатору потребуется указать:

1. наименование или ФИО арендодателя;
2. собственное наименование или ФИО;
3. сведения об основном договоре, по которому он получил имущество в аренду и право передавать его в субаренду;
4. сообщение о желании заключить договор субаренды;
5. сведения о потенциальном субарендаторе;
6. просьбу о даче согласия на субаренду;
7. дату направления и подпись.

Арендодатель, в свою очередь, во исполнение условий договора, должен будет передать арендатору письменный ответ, содержащий в себе либо согласие, либо отказ в его даче. Поскольку договор, в нашем случае, предполагает право арендатора на субаренду, отказ в согласии арендодатель должен мотивировать.

Когда права на субаренду нет

Как мы уже говорили, согласие арендодателя на сдачу арендатором имущества в субаренду можно назвать согласие очень условно.

Дело в том, что доминирующую роль в правоотношениях играет не обмен согласиями, а прописанные в тексте договора условия. То есть, можно обмениваться какими угодно письмами и согласиями, но условиями договора эта информация в письмах не станет.

Для того, чтобы договорные условия были действующими, они должны быть прописаны в тексте договора. И если в тексте договора не зафиксировано право арендатора на субаренду, то согласие арендодателя за ним это право не закрепит.

Поэтому, если после заключения договора у арендатора появилась идея сдать арендованное имущество в субаренду, ему следует не запрашивать согласие собственника на это действие, а предлагать ему заключить дополнительное соглашение к договору о праве субаренды.

Подобное соглашение станет частью основного договора.