Сдавая квартиру внаем, каждый собственник думает о том, как обезопасить себя от недобросовестных нанимателей, ведь таковыми могут оказаться и, на первый взгляд, совсем добропорядочные люди. В договоре найма жилья прописать все невозможно, но проблема зачастую бывает даже не в нем, а том, что наймодатель попросту не знает свои права и права наймодателя.
В Интернете распространены байки о сроках приобретательской давности, которые якобы наступают по истечении пятнадцати лет найма квартиры, о том, что квартирант может по истечении этих пятнадцати лет выписать собственника из его квартиры и стать ее собственником сам, о том, что наниматель может получить право пожизненного проживания в квартире, если проживет в квартире какое-то время. В рамках нашей статьи мы поговорим о том, на что же на самом деле имеет право наниматель квартиры, а конкретно остановимся на том, что именно наниматель может сделать без согласия собственника и в каких случаях точка зрения собственника не будет иметь значения.
Отказать собственнику в доступе в квартиру
Очень неприятное для собственника, но гарантированное Конституцией право, основанное на том, что для нанимателя квартира является местом жительства, а согласно статье 25 Конституции, никто не вправе проникать в жилое помещение против воли тех, кто в нем проживает на законных основаниях — кроме отдельных случаев, предусмотренных законом, или по решению суда.
То есть если собственник пришел в квартиру без предварительного звонка и согласования с жильцом, последний имеет полное право не открыть дверь. И неважно, что эта квартира не его — на данный момент он в ней проживает.
Как правило, такие обстоятельства прописываются в договоре найма заранее, чтобы избавить стороны от неприятных сюрпризов. В этом случае время (рабочие дни или выходные, вечер или утро) и особенности согласования визитов (за день, за час, по телефону или по электронной почте и т п.) будут обязательными для соблюдения обеими сторонами.
Вселить других жильцов
В данном случае все будет зависеть от того, на какой срок сдана внаем квартира.
- Так, если договор найма заключен на срок до 1 года и у нанимателя есть несовершеннолетний ребенок, то его вселение в квартиру допускается без согласия наймодателя. А вот бабушки, родители, братья, племянники, внуки — только по согласию.
- Если же договор заключен на срок от года до пяти лет, то согласия наймодателя на вселение родственников не требуется. Нанимателю потребуется только уведомить хозяина квартиры в письменном виде.
Как быть собственнику в ситуации, когда, например, в квартиру к дяде въезжает племянник, который начинает вести безнравственный образ жизни, или в дом к бабушке въезжает ее внучка с тремя очень шумными маленькими детьми?
Статья 680 ГК РФ определяет право собственника отказать нанимателю во вселении таких жильцов, только если нарушается норма площади на человека. Судебная практика, впрочем, уточняет, что если речь идет о вселении матери проживающего в квартире ребенка, то и эта норма значения не имеет (решение Верховного суда № 86-КАД20-1-К2).
Зарегистрировать в квартире ребенка
Жилье, в котором наниматель проживает по договору, с точки зрения закона является местом его временного пребывания. Следовательно, на гражданина распространяются установленные законом требования о регистрации по месту пребывания, если он проживает в квартире более 90 дней. Это правило оговорено Законом Российской Федерации от 25 июня 1993 года № 5242-1.
Однако же без согласия собственника временная регистрация возможна только в следующих случаях:
- если регистрируется ребенок до 14 лет. Это обусловлено тем, что местом жительства ребенка является место жительства его родителей. Таким образом, если родитель уже зарегистрирован в квартире, то регистрация ребенка может быть проведена без согласия собственника;
- если наниматель и наймодатель заверили договор найма у нотариуса, а в нем указан пункт о регистрации квартиранта по месту пребывания. Если дело дойдет до суда, то договор будет достаточным основанием для оправдания самостоятельной регистрации (определение Верховного суда от 30.10.2003 № КАС 03-489).
Подчеркнем снова, что речь идет только о регистрации по месту пребывания, но ни в коем случае не о праве собственности. То есть наниматель не получает после «прописки» ни права продать квартиру, ни права выписать оттуда собственника.