Вопреки семантическому значению слова «идеал» понятие идеальных долей в собственности, на самом деле, далеко от идеальности. Дело в том, что идеальная доля в собственности — это некая абстрактная величина, которую практически невозможно продать или произвести отчуждение иным образом.
Соответственно, для того, чтобы иметь возможность распорядиться своими идеальными долями, их потребуется перевести в доли реальные. О том, как это сделать, мы поговорим в данной статье.
Долевая собственность
Любой материальный объект, а также любой нематериальный, но имеющий стоимость объект, в юриспруденции можно разделить на доли по количеству лиц, имеющих право собственности на объект в целом.
Как правило, долевая собственность тесно связана с недвижимостью. Если говорить простым языком, то это связано с тем, что недвижимости мало, а людей много. А потому недвижимость дробится на доли либо в результате наследования, либо в результате раздела общей совместной собственности.
При этом разделить единую недвижимость достаточно сложно, поскольку раздел должен производиться с соблюдением определенных правил, в соответствии с которыми отдельная часть недвижимости должна иметь хотя бы отдельный вход и вообще подлежать разделу. Возможность раздела определяется экспертом, а это — операция дорогостоящая.
Поэтому наследодатели и нотариусы идут простым путем — определяют идеальные доли.
По сути, идеальная доля – это абстрактная цифра, получаемая в результате деления целого на количество собственников с учетом возможных преимуществ любого из них.
Например, наследодатель в завещании может подарить половину своего дома любимому внуку, а вторую половину разделить по долям на менее любимых двух правнуков. Расчет производится следующим образом — единица делится на четыре равные части, из которых 2/4 будут принадлежать внуку, а две доли по ¼ — правнукам.
Таким образом и рождаются идеальные доли. Они не имеют своих границ и рамок – это не часть дома, не коридор и не веранда. Это просто абстрактная часть целого, которой практически невозможно распоряжаться, то есть обменивать или продавать.
Разумеется, сособственники могут при этом жить каждый в отдельной комнате этого дома, пользоваться кухней и беседкой, однако ни за одним из них не будет закреплена какая либо конкретная жилая площадь.
Соответственно, если один из сособственников решит продать свою долю стороннему лицу, то сделать это будет затруднительно, поскольку желающих купить абстрактную долю практически не существует.
Для того чтобы иметь возможность полноценного распоряжения собственностью, потребуется идеальную долю перевести в реальную долю, или, иначе, в долю в натуре.
Реальные доли
Сразу скажем, что не каждая идеальная доля может стать реальной. Так, идеальная доля будет подлежать выделу в натуре, когда существует возможность организовать жилое помещение, полностью изолированное от остальной части дома.
Самовольная перепланировка, а также неузаконенная пристройка к дому не берутся в расчет при выделе доли в натуре до момента ее легализации.
Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. Данная стоимость определяется оценочной экспертизой.
Как это сделать без суда
Любое правоотношение, связанное с переводом идеальных долей в реальные может быть решено как во внесудебном, так и в судебном порядке.
Естественно, что внесудебный порядок возможен только в случае, если все сособственники дадут на это согласие. Если consensus omnium (общее согласие) достигнуто, то можно приступать к переводу идеальных долей в реальные.
Сам процесс перевода может потребовать перепланировки жилья с целью обеспечения доли достаточной изолированностью, при котором доля сможет расцениваться как самостоятельное жилое помещение.
После осуществления перепланировки или если необходимости в перепланировке нет, то есть помещение изначально является изолированным, следующим шагом станет получение технического плана в БТИ. Потребуется заключить договор с кадастровым инженером.
После получения технического плана, сособственники должны составить соглашение о выделе доли в натуре. При определении реальных долей нельзя выходить за пределы идеальных долей. То есть, стоимость выделяемого в натуре помещения не должна быть больше, чем идеальная доля.
Например, стоимость дома равна 1 000 000 рублей. В идеальной доле четырех сособственников находятся по 1/4. Делим 1 000 000 рублей на 4, получаем 250 тысяч рублей. То есть каждый из сособственников не может получить в натуре долю, которая стоила бы более 250 000 рублей.
Добиться такой точности при разделе практически невозможно, поэтому разницу потребуется компенсировать одним из следующих способов:
- выделяющийся сособственник платит сособственникам в случае, если его доля в натуре более, чем стоимость идеальной доли;
- сособственники платят выделяющемуся сособственнику, если его доля в натуре будет менее, чем была его идеальная доля.
Размер компенсации, порядок и способ ее выплаты нотифицируется в соглашении.
Составляется соглашение в количестве экземпляров, соответствующем количеству сособственников. Нотариальное удостоверение не требуется, однако сособственники, при желании, могут оформить соглашение нотариально.
Когда всё будет готово, собственники должны будут обратиться в Росреестр. Каждый из собственников должен будет написать заявление. Выделяющийся пишет заявление о постановке на учет и регистрации права собственности, а сособственники — о своем согласии и о внесении изменений в документы.
Список документов, которые потребуется приложить к заявлению, лучше заранее уточнить в Росреестре.
Судебный спор
Если согласия между собственниками не достигнуто, то единственным вариантом выделить долю в натуре будет судебный спор.
К исковому заявлению потребуется приложить:
- техпаспорт БТИ или выписку из ЕГРН;
- заключение эксперта о возможности выдела доли в натуре;
- документы, подтверждающие право собственности на идеальную долю.
Иски по спорам о выделе долей рассматриваются судами общей юрисдикции по месту нахождения спорной недвижимости.