Договор аренды, особенно если арендатором является предприниматель, намеренный использовать арендованное помещение для своей предпринимательской деятельности, заключается, как правило, надолго. И нередко в процессе использования помещения предприниматель вносит в него улучшения: проводит текущий ремонт, оборудует его для удобства своей работы, чинит проводку и коммуникации.
Желание вернуть деньги, вложенные в помещение, при расторжении договора аренды тоже более чем понятно, однако не всегда арендодатель готов возместить арендатору его расходы. Как доказать право на компенсацию и на какой ее размер стоит рассчитывать, поговорим ниже.
Условия
Договорные условия на то и есть договорные условия, чтобы оговаривать то, что стороны согласовали между собой. Для улучшений это правило тоже действует, и таким образом, согласно ему, арендатор имеет право на возмещение стоимости ремонта, произведенного в арендованном помещении, в таких случаях (статья 263 ГК РФ):
- этот ремонт был произведен с согласия арендодателя. Без согласия арендодателя арендатор тоже может, скажем, установить дорогую систему кондиционирования воздуха, но при расторжении договора аренды ее стоимость арендодатель ему возмещать не обязан;
- улучшения неотделимы без вреда для имущества.
В этих случаях арендодатель обязан возместить стоимость ремонта, а если он откажется, то у арендатора, в свою очередь, появится право требовать выплаты процентов за весь период пользования чужими денежными средствами.
Улучшение или нет?
Улучшение означает, что изменились технические характеристики помещения, повысились эксплуатационные качества и стоимость имущества. Для арендаторов достаточно часто ремонт уже равен улучшению: помещение отремонтировано, значит, улучшено, и за ремонт полагается компенсация.
Однако здесь есть нюанс, который необходимо отметить. Как правило, при размещении в арендованном помещении торговой точки или иного объекта предпринимательства арендатор индивидуализирует его с помощью различного рода дизайнерских решений: нанесением на стены, пол и мебель логотипа, покраской стен и исполнением интерьера в фирменных цветах, украшением логотипом столов, стульев, офисной мебели, использованием формообразующих элементов фирменного стиля.
Задача такого ремонта — обеспечить узнаваемость бренда предпринимателя, и для конкретного предпринимателя такой ремонт действительно улучшение. Однако в этом случае стоит иметь в виду, что если интерьер, включая мебель, предполагает использование только в конкретном случае (например, для конкретной торговой марки) и, после того как арендатор вернет ее арендодателю, последнему придется приводить помещение в первоначальный вид, чтобы получить возможность сдать его другим арендаторам, то такие изменения не могут считаться улучшениями. Следовательно, компенсации за них ждать не стоит.
Сюда же относятся, к примеру, и монтаж автономной системы вентиляции в здании, которое уже до этого было обеспечено вентиляционной системой. А вот если этой системы не было и помещение арендатор принял от арендодателя вовсе без вентиляции, то такой ремонт можно компенсировать.
Вред для имущества
Улучшение будет считаться неотделимым, если при его демонтаже объекту аренды будет нанесен вред. Подчеркнем: только объекту аренды. Если при демонтаже какой-то системы будут повреждены соседние объекты или помещения, то компенсировать их стоимость арендодатель не обязан.
К неотделимым улучшениям относятся, как правило:
- встроенные сплит-системы кондиционирования воздуха;
- оконные стеклопакеты;
- двери и т.п.
Стоимость ремонта
Определить стоимость ремонта и, соответственно, положенной компенсации поможет строительно-техническая экспертиза. Имея на руках ее заключение, арендатор будет обладать подтверждением стоимости каждого произведенного улучшения.
Помимо этого следует учитывать амортизацию неотделимых улучшений за весь период использования помещения арендатором после производства ремонта — то есть до момента расторжения договора. Таким образом, обязанность арендодателя компенсировать стоимость неотделимых улучшений должна быть уменьшена на величину естественного износа.