Понятие эксклюзивного договора стойко ассоциируется со способом сотрудничества с агентствами недвижимости. Действительно, по неизвестным причинам риелторские агентства любят заключать со своими клиентами эксклюзивные договоры, в то время как в других правоотношениях стороны не практикуют этот специфичный способ оформления договора.
Что значит эксклюзивный договор
Этимологически слово «эксклюзивный» происходит от латинского «exclusive» и переводится как «исключительный», «единственный», «уникальный» и т.д.
Видимо, исходя из значения слова «эксклюзивный», одноименный договор приобретает некий флер исключительности, что, безусловно и породило множество мифов, начиная от особого отношения к клиенту по эксклюзивному договору и заканчивая невозможностью его расторжения даже в судебном порядке.
Начнем с того, что любой договор уникален и исключителен. Каждый договор имеет уникальный набор контрагентов, имеет уникальный предмет договора и уникальную дату его заключения.
Таким образом можно смело сказать, что любой договор эксклюзивен и любой договор подчиняется общим принципам договорного права.
Любые условия договора (в том числе и эксклюзивного), противоречащие закону, будут ничтожными по определению.
Выше мы упомянули о том, что особую слабость к эксклюзивным договорам испытывают риелторские агентства, включающие в подобные договоры пункты:
- о невозможности расторжения договора;
- о запрете клиенту обращаться к другим риелторам;
- о штрафных санкциях за обращение к другим риелторам и т.д.
Каждый из вышеперечисленных пунктов является заведомо незаконным по множеству причин. К примеру:
- право на расторжение договора сохраняется за любым контрагентом в случае, если вторая сторона не исполняет или ненадлежаще исполняет условия договора;
- ограничение в выборе договорного контрагента – это ограничение основного принципа договорного права о свободе волеизъявления.
Зачем агентствам нужен эксклюзивный договор
Естественно, что продажа недвижимости – это долгосрочный процесс, объясняемый тем, что предложение на рынке недвижимости всегда опережает спрос. Упрощенно говоря, продавец хочет продать недвижимость подороже, а покупатель ищет возможность купить ее подешевле. В силу этой причины продажа недвижимости может затянуться на долгие месяцы, а то и годы.
Для ускорения процесса подыскания покупателя продавцу недвижимости выгодно обратиться сразу к нескольким риелторам. Но в данном случае интересы продавца вступают в противоречие с интересами риелторов.
Дело в том, что размер гонорара, получаемого агентством недвижимости, тесно связан с самим фактом продажи. Логично, что агентство не желает, чтобы потенциальная продажа уплыла в руки другого риелтора вместе с гонораром.
Поэтому агентство недвижимости пытается сделать всё возможное, чтобы продавец параллельно не обратился в другое агентство. Испытанным средством в этом стал эксклюзивный договор с клиентом.
Во-первых, само слово «эксклюзивный» способно запутать неподготовленного клиента. Во-вторых, лица, не имеющие юридического образования, склонны принимать незаконные пункты эксклюзивного договора за чистую монету. Подписав договор, они свято соблюдают обязательства не обращаться к другим риелторам под страхом штрафным санкций.
Надлежащее исполнение обязательств
Мы уже отметили, что процесс продажи недвижимости может занять длительное время. При этом следует понимать, что договор с риелтором заключается на неопределенный срок, который заканчивается в момент продажи недвижимости. То есть вменить в вину риелтору несоблюдение договорных сроков не удастся.
Однако на протяжении всего этого длительного срока риелтор обязан заниматься подысканием покупателя путем подачи объявлений, рассылок, иных способов привлечения покупателей.
Если клиент устанавливает, что риелтор не выполняет свои обязательства по подысканию покупателей, то он может требовать расторжения договора, каким бы эксклюзивным этот договор ни был и какие бы пункты относительно запрета на расторжение договора до продажи недвижимости в него ни были включены.
Как потребовать расторжения эксклюзивного договора
Первым шагом в деле расторжения любого договора является направление контрагенту претензии или предложения, которые аргументировали бы инициативу о расторжении. Причин может быть множество, а именно:
- неисполнение риелтором своих договорных обязательств;
- решение продавца не продавать недвижимость вообще;
- самостоятельная продажа объекта недвижимости, в отношении которого был заключен договор с риелтором;
- обращение в другое, более расторопное агентство недвижимости;
- продажа недвижимости другим риелтором.
Именно на стадии претензии и начинаются проблемы у клиентов, работающих с риелторами по эксклюзивному договору.
Дело в том, что в эксклюзивном договоре содержатся пункты, призванные, во-первых, блокировать расторжение договора, а во-вторых – обеспечить, в случае досрочного расторжения договора, получение риелтором денежного вознаграждения, которое компенсировало бы утраченную выгоду.
То есть эксклюзивный договор направлен на то, чтобы застраховать агентство от возможных потерь.
Поэтому, по получении претензии или предложения агентство, скорее всего, согласится на расторжение договора, но с условием выплаты штрафных санкций и компенсации понесенных расходов.
Если клиент откажется их компенсировать, то спор, возможно, перейдет в судебное русло. Но также вполне возможен и иной вариант, при котором агентство просто молча согласится расторгнуть договор без предъявления каких-либо материальных требований.
Сразу отметим, что реально понесенные расходы клиенту действительно придется компенсировать, но дело в том, что реально понесенные расходы должны быть подтверждены соответствующими актами и бухгалтерскими документами. Как правило, этих-то подтверждений у агентства обычно и нет.
Разумеется, агентство может предоставить различные акты, подтверждающие, что риелтор приводил покупателей осматривать объект недвижимости, но следует помнить, что без подписи продавца юридической силы у таких актов не будет.
Что касается штрафных санкций за досрочное расторжение договора с агентством недвижимости, то эти санкции в силу положений Закона РФ «О защите прав потребителей» просто незаконны.