Апартаменты — «сложный» вид недвижимости, поскольку занимает в некотором роде промежуточное положение между жилым и нежилым помещением и имеет обусловленные этим и часто не покрывающиеся выгодной ценой приобретения недостатки.
Достаточно часто покупатель апартаментов смутно представляет себе, а с чем именно он будет иметь дело, и думает только о том, что помещение досталось ему относительно дешево. На практике же оказывается, все не так просто, ведь апартаменты по факту — нежилое помещение, а значит, в них нельзя оформить прописку, налог за них придется уплачивать по гораздо более высокой ставке, да и соседствующие помещения отделены зачастую такими тонкими стенами, что о шумоизоляции вообще нет речи.
Решить эти проблемы можно только одним способом: перевести апартаменты в жилое помещение. Можно ли это сделать и что для этого потребуется?
Что такое апартаменты
Несмотря на схожесть названия апартаментов с красивым английским словом, в действительности они ничего общего с иностранными апартаментами не имеют. Более того, понятия апартаментов нельзя найти ни в одном законе, что значит, что в правовом поле они по факту не существуют.
В общем же смысле под апартаментами понимаются нежилые помещения, которые реализуются с целью проживания в них людей. Как правило, апартаменты располагаются в многофункциональных комплексах и на земле, которая изначально не предназначена для жилого строительства.
В апартаментах обычно предполагается свободная планировка, и это помимо цены часто выступает одним из их достоинств, ведь в обычных квартирах перепланировка может потребовать дополнительного согласования.
О недостатках апартаментов мы сказали выше. Помимо отсутствия возможности постоянной прописки (вместо нее применяется временная регистрации сроком максимально на пять лет) и величины налога к недостаткам апартаментов еще можно отнести и отсутствие инфраструктуры (соседство с заводами, складами и развлекательными клубами вместо детских садов и школ, парков и скверов).
Отметим, что, несмотря на то что апартаменты юридически относятся к нежилым помещениям, застройщики обычно обеспечивают их необходимым набором инженерных коммуникаций: газ, свет, водопровод в них имеются.
Вот только наличие санузла и газовой плиты вовсе не гарантирует легкого признания помещения жилым.
Требования к жилому помещению
Глава 3 Жилищного кодекса РФ и Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 года № 47 определяют требования к жилому помещению, а равно и к помещению, которое претендует на статус жилого.
Согласно ей:
- объект должен находиться в собственности;
- расположение инженерных коммуникаций должно соответствовать санэпидтребованиям, вентиляция из туалета и ванны одного помещения не должна вести в жилую комнату другого;
- инсоляция (освещаемость) помещения также должна отвечать санитарным нормам, установленным в регионе;
- ванна, кухня душевая в помещении не может быть расположена над жилыми комнатами;
- межквартирная перегородка должна иметь индекс изоляции воздушного шума не ниже 50 дБ и так далее.
И если что-то из этого можно привести в соответствие, то с освещенностью и шумоизоляцией могут возникнуть нерешаемые проблемы. И в этом случае перевести помещение в жилое будет невозможно.
Заключение о возможности перевода апартаментов в жилое помещение должна дать экспертная комиссия, которая осмотрит помещение на предмет его соответствия требованиям и выдаст заключение. Имея его на руках, можно начинать оформление документов.
Что потребуется
Для перевода помещения в жилое потребуется предоставить:
- заявление о переводе помещения;
- правоустанавливающие документы на помещение (подлинники или засвидетельствованные у нотариуса копии);
- план переводимого помещения с его техническим описанием;
- поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
- проект переустройства и перепланировки помещения, если это потребуется для приведения его в соответствие нормам, установленным для данного типа помещений.
Заявление направляется в орган местного самоуправления лично или через многофункциональный центр. Решение о переводе или об отказе от перевода принимается в течение 45 дней с момента предоставления всех необходимых документов.