Вы – обладатель квартиры, приобретенной по ипотечному кредиту. Первая эйфория проходит быстро, и в голову начинают лезть вполне закономерные мысли о том, а не слишком ли дорого вам обойдется квартира. Ценной становится любая информация, которая поможет снизить процентную ставку по ипотеке и избавить от штрафных выплат за просрочку платежа.
Рефинансирование. Две стороны одной медали
О рефинансировании слышали все. Многие приблизительно представляют себе процедуру. Но лишь единицы знают обо всех плюсах и минусах этой системы.
Рефинансирование, или перекредитование вашей ипотеки, делается с целью переоформления предыдущего займа. В результате этой сделки предшествующий займ погашается полностью вашим новым кредитором. Вы же вступаете в более выгодные для вас новые кредитные правоотношения.
Как всякое правоустанавливающее действие, рефинансирование имеет свою, законодательно установленную процедуру. И лучше, чтобы у вас было юридическое сопровождение, поскольку в любых правоотношениях гражданина и кредитной организации есть подводные камни, которые необходимо обойти с наименьшими потерями. Чтобы понять необходимость грамотного юридического сопровождения, давайте разберем договор ипотечного кредитования.
Способы
Как и подавляющее большинство займов, ваш договор, скорее всего, предусматривает аннуитетный график платежей. В отличие от дифференцированного графика, это регулярные платежи, вносимые равными суммами, часть из которых идет на погашение тела кредита, а часть – на выплату процентов.
В принципе – это удобно. Вы всегда знаете, какую сумму должны внести. Но аннуитетный платеж всегда очень дорого обходится плательщику. Это нормальная практика, при которой заемщик может длительное время пользоваться кредитом, а займодатель – получать прибыль.
Тем не менее, вы можете и имеете право подыскать банк, который предоставит вам займ (ипотеку) с меньшей кредитной ставкой, скажем, не 14,5 процентов, а 11,5.
Анализируем информацию
Итак, вы решили, что предыдущий договор ипотечного кредитования вам невыгоден и нашли банк, который согласен погасить ваш предыдущий ипотечный кредит (возможно, даже вместе с суммами набежавшей пени) и предоставить вам новый под меньший процент.
Однако не спешите радоваться, сначала все же прочтите договор.
Существуют банки, препятствующие рефинансированию. Возможно, к таким относится и ваш. И при попытке рефинансирования он взыщет такие штрафные санкции за досрочное погашение ипотеки, что никакая процентная ставка не сделает рефинансирование окупаемым.
Есть банки, прямо запрещающие в договоре обращение в другие органы за финансовой поддержкой. Что делать? Ничего. Продолжать невыгодные правоотношения с действующим кредитором.
Не забывайте хорошо просчитать потенциальные прибыли и убытки от рефинансирования. Разница в процентах не всегда является показателем выгодности. Помните, что перекредитование всегда связано с дополнительными финансовыми затратами.
Потому, если:
- разница в процентах менее 3 единиц,
- вы уже погасили более половины ипотечного кредита,
- затраты на оформление рефинансирования весьма значительны, а стоимость обслуживания нового кредита превышает выгоду от снижения ставки,
бросьте эту затею. Вы не приобретете, а потеряете. Помните, что новый заемщик оформит договор со всеми комиссиями, сборами и страховками. Простая арифметика, в данном случае, вполне способна уберечь вас от неприятностей.
Не забывайте, что на некоторое время ваша квартира избавится от обременения. Это тот момент, когда новый банк погасил ваш ипотечный кредит, но еще не обременил вашу квартиру своими обязательствами.
То есть квартира некоторое время не будет находиться в залоге. Это неприятный момент для банка, входящий в зону рискованных, и потому на этот период новый банк обязательно повысит процент по рефинансированию.
Имейте в виду, что часто разница между кредиторами проявляется не только в процентной ставке.
Сумма нового ипотечного кредита может быть предоставлена только с учетом стоимости квартиры и не будет включать в себя погашение процентов, пени и прочих платежей по предыдущему кредиту. Но может быть и иначе, т.е. новый кредитор предоставит кредит с учетом сумм задолженностей. Обговорите с банком эти вопросы.
Не забудьте выяснить способ погашения новой ссуды. Выше было сказано о преимуществах и недостатках аннуитетных и дифференцированных систем платежей. Это важно, поэтому нелишним будет повторить.
Виды платежей
Аннуитетные платежи – это фиксированные в твердой сумме неизменные платежи на весь длительный срок кредита.
Дифференцированные платежи – это платежи, равномерно уменьшающиеся каждый месяц в зависимости от оставшейся непогашенной суммы. При дифференцированной системе будьте готовы в начале погашать огромные суммы, а в конце – практически ничтожные.
При отсутствии подводных камней алгоритм действий будет прост:
- Сбор пакета документов, список которых вам предоставит кредитор.
- Получение от действующего кредитора согласия на досрочное погашение займа, а также его письменной рекомендации о вашей добросовестности.
- Предоставление собранных документов в банк.
- Ожидание решения банка о рефинансировании ипотечного кредита.
- Уведомление предыдущего кредитора о намерении досрочно закрыть кредит в случае положительного решения.
С момента, когда новый кредитор погашает сумму займа предыдущему кредитору, а тот, в свою очередь, снимает обременение с вашей квартиры, вы можете считать себя свободным от правоотношений с предыдущим банком и связанным правоотношениями с новым.