Получение ипотечного кредита порождает два последствия — приобретение жилья и долговых обязательств перед банком. Расторжение брака, в свою очередь, вызывает последствия в виде раздела квартиры и раздела долга. Способ раздела, при этом, будет зависеть от многих обстоятельств, о каждом из которых мы поговорим в этой статье.
Общее и личное имущество супругов
По закону всё имущество, нажитое супругами в браке, считается их общим имуществом, если брачным договором не было предусмотрено иное.
В качестве личного имущества супругов может рассматривать:
- имущество, переданное в дар одному из супругов;
- имущество, полученное одним из супругов в качестве наследства;
- личные носильные вещи;
- имущество, принадлежавшее каждому из супругов до брака;
- доходы, полученные от продажи или использования личного имущества.
Соответственно, если в квартиру, помимо средств из ипотечного кредита, были вложены личные средства каждого или одного из супругов, то доля в стоимости приобретенной квартиры, а значит и доля в квартире, уже будет принадлежать ему на праве собственности.
Заемщик и созаемщик
Банк выдает ипотечный кредит на приобретение жилья обоим супругам, один из которых будет считаться заещиком (именно он подписывает договор), а второй — созаемщиком.
Свидетельство о праве собственности на ипотечную квартиру выдается заемщику. Созаемщик (второй супруг) вправе получить отдельное свидетельство в двух случаях:
- после возврата долга банку (закрытия ипотечного кредита) и снятия с квартиры банковского обременения;
- в случае расторжения брака с заемщиком.
Варианты раздела, когда квартира приобретена в период брака
Способ первый — договор дарения доли квартиры.
Подходит разводящимся супругам, один из которых отказывается от претензий на квартиру и не хочет выплачивать ипотеку. Второй супруг, при этом, согласен возвращать долг банку, но желает обезопасить себя от возможных посягательств бывшего супруга на квартиру после закрытия кредита.
Способ второй — оставляем всё, как есть.
Способ применяется бывшими супругами, каждый из которых нуждается в купленной квартире и согласен выплачивать долг банку. По окончании выплаты долга банку квартира делится либо по соглашению, либо по судебному решению.
Этот вариант, в большей степени, подходит супругам, сохранившим после развода добрые отношения. Тем не менее, рекомендуем брать расписку в случае, если один из супругов передает второму свою часть ежемесячных платежей банку, а второй вносит их в банк вместе со своей долей.
В целом банку все равно, в браке заемщики или развелись. Однако хотим обратить внимание наших читателей, что банк вправе отнести договор с супругами, которые развелись, к категории рисковых и потребовать его досрочного погашения.
Способ третий — безнадежный
Вполне возможна ситуация, при которой один из супругов отказывается и от выплаты ипотеки и от подписания договора дарения. Естественно, для супруга, который будет платить ипотеку, ситуация становится рисковой, поскольку после закрытия кредита вторая сторона вполне может потребовать раздела квартиры.
Можно попытаться обратиться в суд с иском о взыскании половины платежей. Ситуация может быть усложнена тем, что со второго супруга нечего будет взыскать и, как следствие, риск потерять половину квартиры сохранится.
Способ четвертый — переоформление
Данный способ потребует согласия бывших супругов. Так, потребуется обратиться в банк с заявлением о переоформлении кредита на супруга, желающего сохранить квартиру и выплатить кредит. После переоформления по кредиту супруг, оставивший ипотеку на себе, будет вправе требовать от бывшего супруга вернуть половин уже внесенных платежей.
Способ пятый — раздел долга
Данный способ потребует переговоров с банком. Если согласие будет достигнуто, то банк заключит с каждым из бывших супругов отдельный договор на половину оставшегося невыплачено кредита.
Способ чреват тем, что один из супругов может перестать платить, и если второй супруг не сможет взять его долги и выкупить его долю в квартире, то квартира уйдет с торгов.
Подобный способ неприменим для кредитов, выданных на приобретение однокомнатных квартир и квартир-студий, поскольку реальный раздел подобного жилья невозможен, а на приобретение идеальных долей банки кредиты не выдают.
Способ шестой — продажа
Данный вариант однозначно убыточен. Во-первых, на квартиру с ипотечным обременением сложно найти покупателя, а во-вторых, невыплаченное жилье всегда дешевле, а значит, квартиру придется продать по цене, ниже рыночной.
Если покупатель найден и цена обговорена, потребуется:
- заключить с покупателем нотариальный предварительный договор купли-продажи;
- получить согласие банка на сделку.
При наличии согласия покупатель должен будет перевести банку остаток долга по кредиту, после чего банк снимет обременение. После снятия обременения можно заключать основной договор купли-продажи.
Способ седьмой — фантастический
Все проблемы и с квартирой и с ипотекой может решить досрочное погашение кредита. Данный способ может стать выходом из ситуации, когда остаток долга перед банком невелик, и можно, поднапрягшись, найти деньги для того, чтобы закрыть кредит.
Если же развод состоялся в начальной стадии выплат, то способ вряд ли будет осуществим.