Продолжаю тему о том, как после развода разделить квартиру и долги по ипотечному кредиту, мы поговорим в рамках данной статьи о порядке раздела квартиры, приобретенной по ипотечному кредиту, полученному до вступления в брак.
Личное и общее
Разумеется, если квартира в ипотеку была приобретена до брака и кредит был погашен также до момента вступления в брак, то ни о каком разделе речи идти не может, потому что квартира будет являться личной собственностью того супруга, который ее купил.
Но дело в том, что погашение кредита — это долгосрочный процесс, в течение которого люди успевают жениться, развестись, вступить в новый брак, родить и вырастить детей.
То есть вполне возможна ситуация, при которой один из супругов купил квартиру в ипотеку до вступления в брак, а кредит продолжать погашать уже будучи в браке из общего семейного бюджета.
А это означает, что часть стоимости квартиры, которую он выплатил банку, будет его добрачным имуществом, а вот остальная часть, которая погашалась во время брака — общей совместной собственностью супругов. Как следствие, после развода эту совместно оплаченную часть потребуется делить.
Как сохранить квартиру за собой
Лучшим вариантом избежать раздела квартиры в случае развода будет заключение брачного договора. В период брака, при этом, выплачивать кредит из личных средств, а не из семейного бюджета. На самом деле иметь личные средства в браке не так уж и просто. Они могут состоять из полученных от добрачного имущества доходов, например, от продажи автомобиля, приобретенного до вступления в брак. Если личных средств нет, то можно договориться с кем то из родственников, которые будут дарить вам ваши собственные деньги. Например, ежемесячно переводить матери сумму, равную размеру платежа с тем, чтобы мать снова перечисляла деньги вам в качестве подарка.
Еще одним вариантом будет до вступления в брак переоформить ипотеку на ближайшего родственника, например на одного из родителей, и спокойно передавать ему деньги в счет погашения кредита. После полной выплаты родственник оформит на квартиру договор дарения, и квартира станет личной собственностью супруга, получившего ипотеку до брака.
Варианты раздела
Покупка общей части
Этот способ хорош в случаях, когда супруг, получивший ипотечный кредит, погасил большую его часть не будучи в браке. То есть, если платежи в период брака были несущественными, можно будет выплатить половину «брачных» платежей второму супругу и оставить квартиру в своей собственности.
Зачет целевого кредита
Военная ипотека оформляется как целевой кредит, и все выплаты считаются личным имуществом военнослужащего. Соответственно, если квартира приобретена только за счет денег, полученных в качестве военной ипотеки, квартира разделу подлежать не будет.
Кроме того, даже если военной ипотеки хватило только на часть квартиры, а на остальную часть был получен стандартный кредит или она была оплачена их общих средств супругов, доля, равная сумме военной ипотеки, останется в собственности военнослужащего.
В случае развода квартира, на приобретение которой пошли средства военной ипотеки и совместные средства супругов будет поделена следующим образом:
- военнослужащему остается доля, соответствующая сумме военной ипотеке и половина доли, приобретенной на общие средства супругов. Второму супругу, соответственно, половина доли, приобретенной на общие средства супругов;
- в случае приобретения квартиры целиком на средства ипотечного кредита и осуществления ремонта (ремонтов) на общие средства супругов способ деления будет тем же.
В зависимости от размера вложенных общих средств вполне возможен вариант выкупа доли второго супруга.
Зачет средств маткапитала
Раздел квартиры, приобретенной с использованием материнского капитала — один из самых проблематичных, поскольку в данном случае на квартиру в части, оплаченной маткапиталом, помимо супругов, возникает и право собственности детей. Размер долей, полагающихся ребенку, закон не регламентирует.
При этом:
- если в качестве первого взноса используется материнский капитал, то доли всех членов семьи оформляются сразу в Росреестре;
- если маткапитал будет использован для погашения ранее полученного ипотечного кредита, то доли распределяются уже после полного погашения кредита. Для этого на момент использования маткапитала родители должны дать нотариально заверенное обязательство для ПФР о том, что в течение 6 месяцев со дня полного погашения кредита оформят доли на детей в Росреестре.
Существует возможность вообще не выделять долю на детей. Для этого достаточно продать в течение первых шести месяцев после полного погашения кредита. Разрешение от органов опеки и попечительства в данном случае не потребуется, поскольку по документам детей-собственников у квартиры не будет.
Однако мы должны предупредить наших читателей, что если ПФР получит информацию о продаже квартиры, он может потребовать либо возврата маткапитала, либо признания договора купли-продажи недействительным.