Ипотека – это не отдельный вид банковского кредита, как бы банки ни убеждали в обратном. Ипотека – это обычный банковский кредит с залогом, при котором в качестве залогового имущества выступает квартира, приобретаемая кредитополучателем на кредитные деньги.
Казалось бы, что кредитная история, какой бы они ни была, не должна иметь для банков никакого значения, поскольку банк в любом случае ничем не рискует при наличии залогового имущества. Однако банки весьма скрупулезно ее изучают, и самое большое число отказов в ипотечном кредите связано именно с ней.
Взаимоотношение заемщика и кредитора
Под кредитной историей (сокращенно – КИ) понимается совокупность сведений, касающихся взаимоотношений физического или юридического лица с кредитными организациями, будь то банки или микрофинансовые компании.
Традиционно принято разделять кредитные истории на плохие и хорошие. На самом деле существует не два, а три их вида. С хорошей КИ все ясно. Кредитополучатель своевременно выплачивал проценты по кредиту, своевременно вносил суммы в погашение тела кредита и своевременно его погасил.
К плохим следует относить те кредитные истории, по которым банкам приходилось обращаться в суды, описывать и реализовывать имущество и вообще терпеть убытки.
Существует и третий вид – удовлетворительные. К ним относятся те истории, по которым кредитополучатель, хотя и допускал просрочки, но все же расплатился и с процентами, и с самим кредитом без судов и причинения убытков банку.
Что такое БКИ
Кредитная история настолько важна для банковских структур, что были даже созданы бюро кредитных историй (БКИ), в которых банки и микрофинансовые организации хранят данные о том, насколько добросовестно тот или иной кредитополучатель исполнял свои кредитно-договорные обязанности. Регламентируется деятельность БКИ Законом РФ «О кредитных историях».
Банк данных БКИ пополняется ежедневно и содержит в себе сведения обо всех без исключения кредитополучателях Российской Федерации.
БКИ – это коммерческие организации, то есть получающие профит от своей деятельности. Они предоставляют банкам сведения по заемщикам, причем касающиеся не только кредитных историй, но и сведений из миграционной службы относительно передвижений заемщика.
Любая кредитная организация обязана:
- Заключить договор с БКИ или несколькими.
- Передавать сведения БКИ по своим кредитным договорам.
Кроме этого, бюро кредитных историй занимается:
- Воспитанием недобросовестных кредитополучателей путем рассылки им писем от своего имени или от имени банка.
- Разработкой скорингов.
- Разработкой систем интеграции банков и бюро и многим другим.
На настоящий момент в России 18 БКИ. Из них 4 считаются ведущими, в них хранится до 90 процентов всех кредитных историй по стране.
К ведущим относятся:
- НБКИ (национальное бюро кредитных историй).
- ОКБ (аббревиатура от «Объединенное кредитное бюро»).
- Общество с ограниченной ответственностью ЭКС (или «Эквифакс»).
- ООО «Кредитное бюро Русский Стандарт».
Все базы БКИ интегрированы в едином реестре, который ведет Центральный Каталог (ЦККИ).
Сразу после оформления кредитного договора банк или микрофинансовая организация направляют сведения в то БКИ, с которым у них заключен договор об обслуживании. Впоследствии, до закрытия кредитного договора, раз в 3 года банк отправляет в БКИ обновления, касающиеся исполнения заемщиком условий договора.
Срок хранения кредитных историй составляет по закону 10 лет со дня оформления договора.
Чем больше у заемщика кредитных договоров, тем активнее его кредитная история. Обычно банк проверяет историю за последние три года. Если заемщик решит себя обезопасить, то он создаст хорошие кредитные истории именно за эти последние три года.
Пытаться «обнулить» свою кредитную историю не стоит. Возможно, что за определенную мзду кто-нибудь да возьмется это сделать. Но это безусловный риск и для исполнителя, и для заказчика, поскольку такое действие противозаконно.
Выяснять свою кредитную историю в БКИ – дело достаточно хлопотное, особенно если не знать, где именно ее искать. Более того, запросить кредитную историю из БКИ можно не чаще одного раза в год. Более удобно будет обратиться в БКИ через фирмы-посредники или направить запрос в Центральный Каталог самостоятельно на портале ЦБ РФ.
Что такое кредитный скоринг
Кредитные операции традиционно относятся к сфере банковских рисков. Разумеется, любой банк старается свести риск невозврата кредита к минимуму. Для этого были разработаны методики оценки риска, которые получили название скоринга (от латинского scorum – счет).
В процессе скоринга банк или микрофинансовая организация рассчитывает риски и по результатам предоставляет кредит или отказывает в нем. Скоринг – это всего лишь статистическая оценка, когда банковский служащий подводит кандидатуру заемщика под среднестатистические данные о заемщиках того же социального статуса и с теми же материальными возможностями. Как любое статистическое исследование, скоринг выдает массу погрешностей, так что определяющим при решении вопроса о выдаче кредита будет вовсе не он, а кредитная история.
Выдадут ли ипотечный кредит при плохой кредитной истории
Если банк будет ориентироваться только на хорошие кредитные истории, то он не получит прибыли. Иногда при плохой КИ банк оказывается в большем выигрыше, чем при хорошей. Если заемщик задерживал ежемесячные платежи, но в конце концов выплатил их, да еще со всеми штрафными санкциями, то он намного более выгоден банку, чем беспроблемный заемщик. Поэтому, имея в послужном списке плохую КИ, вовсе не стоит отчаиваться. Все решает банк.
Если ипотечный кредит очень нужен, но есть опасения, что банк откажет из-за плохой кредитной истории, можно попытаться ее подправить.
Выходом из ситуации могут стать:
- Несколько микрозаймов, вовремя и в полном объеме погашенных.
- Программы некоторых банков по исправлению КИ. У каждого банка имеются свои программы со своими условиями, поэтому стоит обратиться сразу в несколько.
- Повышение первоначального взноса по ипотечному кредиту (если на то будет согласие банка-заемщика).
Можно попытаться предложить банку платежеспособных поручителей или доказать свою платежеспособность, обретенную уже после того, как сложилась плохая КИ.
Вариантов переговоров с банком множество. Например, если прошлые задержки в выплатах кредитов сложились из-за неблагоприятных семейных обстоятельств, принесите сотруднику банка, занимающемуся вашим вопросом, любого рода справки, подтверждающие это. Например, свидетельство о рождении ребенка именно в тот момент, справку о состоянии здоровья бабушки, которая заболела именно тогда, когда вы не выплачивали проценты. Просто помните о том, что банки живут за счет того, что выдают кредиты и получают от этого выгоду. Им очень невыгодно упустить платежеспособного заемщика, поэтому они охотно идут на диалог.
Когда кредитной истории нет вообще
Банки не могут ориентироваться только на наличие кредитной истории, хорошей, плохой или удовлетворительной, потому что кредитование – это постоянное условие деятельности банков. Предъявляя требования по обязательному наличию КИ можно, в конце концов, остаться без заемщиков.
Верить байкам о том, что банки или микрофинансовые организации негативно воспринимают чистый лист кредитной истории, не стоит. Надо лишь быть готовым к тому, что:
- попросят чуть больше документов, подтверждающих платежеспособность;
- выдадут кредит в чуть меньшем размере, чем запрашивалось;
- договор будет оформлен на срок меньший, чем у тех, кто имеет хорошую КИ, и с чуть большими годовыми процентами.
Конечно, чуть большие проценты и срок договора по ипотечному кредиту в итоге выливаются в довольно крупные суммы. Поэтому, готовясь к ипотеке, можно взять несколько микрокредитов и погасить их быстро и вовремя.
В принципе, такое положение дел нельзя назвать цивилизованным подходом к кредитованию. Для того чтобы получить большой кредит, заемщику придется выплатить банку проценты по нескольким маленьким, которые к тому же были заемщику совершенно не нужны. Но таковы реалии в Российской Федерации на сегодняшний день.
Банки, дающие ипотеку с плохой кредитной историей
Любой банк выдает кредиты заемщикам с плохой КИ, особенно при условии, что кредит обеспечивается увесистым залогом. Какой бы проблемной ни была КИ, банк может ее компенсировать или повышенными процентами, или сроком договора. Все решается только переговорами.
Другой вопрос, что процентная ставка не будет выгодной для заемщика или даже будет вообще грабительской, доходящей до 25, а то и 50% годовых. Так что лучше или подправить кредитную историю несколькими маленькими и грабительскими кредитами, или доказать банку, что плохая история – это не свидетельство неблагонадежности, а стечение обстоятельств.
Ипотека в Сбербанке с плохой кредитной историей
Принцип работы Сбербанка, во всяком случае заявленный им – это индивидуальный подход к каждому клиенту. Тем не менее в вопросах предоставления ипотечных кредитов при плохой КИ он действует так же, как и другие банки: устанавливает больший процент первоначального взноса (до 50% от стоимости объекта недвижимости), требует основательного подтверждения платежеспособности или предлагает привлечь к процессу созаемщика с хорошей кредитной историей.
Дополнительно Сбербанк может предложить следующие варианты компенсации плохой кредитной истории:
- открытие депозита на крупную сумму в Сбербанке;
- получение дополнительных источников прибыли в виде дополнительной работы;
- перевод заработной платы в Сбербанк.
Сбербанк всегда готов к диалогу с клиентом. Главное, доказать, что просрочки по предыдущим кредитам – это стечение обстоятельств, а не показатель неблагонадежности. Причинами просрочек могут быть утеря паспорта, болезнь заемщика или его близких и другие чрезвычайные обстоятельства.
Не стоит пытаться обмануть Сбербанк, решившись исправить свою кредитную историю незаконными способами. Сбербанк – крупнейший игрок на рынке кредитных услуг РФ. Даже брокеры, ежедневно направляющие сотни запросов по кредитным историям в БКИ, не знают, с каким именно из них сотрудничает Сбербанк.
Тем более не стоит пытаться заменить паспорт и паспортные данные в надежде, что кредитную историю не смогут отследить. В эпоху цифровых технологий каждый человек отслеживается по ИНН и СНИЛСу. Методы вроде смены личности рассматривать даже не стоит в виду их явной противозаконности.