Что предусмотреть в договоре найма квартиры

Коммерческий наем жилого помещения предполагает передачу жилья в пользование нанимателю на определенный период времени и за определенную плату.

Оформляется коммерческий найм соответствующим договором, в котором должны быть оговорены все существенные условия сделки, включая срок действия договора, предмет договора и условия оплаты. О том, что именно следует предусмотреть в договоре найма квартиры, мы поговорим ниже.

Как назвать договор

Вопреки тому, что утверждается многочисленными консультантами в Интернете, разница между договором найма и договором аренды весьма эфемерна. Действительно, Гражданский кодекс РФ предусматривает некоторые различия между наймом и арендой, в частности, различия в сроках их действия и в субъектном составе.

Поэтому не будет иметь существенного значения то, как именно вы назовете свой договор – наймом или арендой квартиры.

Различия между наймом и арендой в большей степени нужны для номинальной дифференциации договоров, нежели для каких-то обоснованных различий.

Дело в том, что ГК РФ создавался в период перехода от законодательства СССР к Российскому законодательству. В СССР не существовало права собственности на квартиры, в том числе и на кооперативные (не следует путать право собственности на паенакопления и право собственности на квартиру).

Как следствие, не могло существовать и понятия аренды квартиры жилья, поскольку аренда предполагает передачу права пользования от собственника арендатору. В переходный период, до начала массовой приватизации квартир, таким образом сохранялось юридическое разделение найма и аренды, которое и отразилось в ГК РФ.

В связи с этим требования по оформлению между физическими лицами исключительно договоров найма, а между юридическими – договоров аренды, ни на чем не обоснованы. Название договора, как таковое, вообще не имеет значения. Можете вообще никак его не называть или назвать договором сдачи жилья. Главное, чтобы в самом договоре был четко оговорен его предмет и основные условия.

Более детально с правилами составления договора найма (аренды) квартиры вы можете ознакомиться в соответствующем материале нашего сайта.

Предмет договора

Под предметом договора найма квартиры понимается сама квартира. Применительно к письменному тексту договора квартира превращается в описание ее основных характеристик, к которым относятся:

1. почтовый адрес квартиры;
2. расположение квартиры в конкретном подъезде на определенном этаже;
3. площадь квартиры;
4. количество комнат;
5. количество подсобных и иных помещений в квартире;
6. наличие мебели и бытовой техники;
7. иные характеристики.

С описанием предмета договора найма квартиры не следует бояться лишних подробностей. Описывать можно все, что кажется важным сторонам договора – качество оконных рам и дверей, цельность стекол, царапины на паркете и т.д.

Если хочется еще больше дополнительных подробностей, то можно включить их в акт приема-передачи квартиры, который станет неотъемлемой частью договора.

Вполне допустимо также составить отдельный акт с перечнем передаваемой вместе с квартирой мебелью и техникой.

Обеспечение сохранности имущества

В тексте договора должны содержаться все условия, направленные на защиту интересов как нанимателя, так и наймодателя в случае возникновения спора.

С целью защиты интересов наймодателя рекомендуется включать в договор:

• перечень находящегося в квартире имущества, передаваемого в пользование нанимателю;
• условия ответственности нанимателя за сохранность квартиры, мебели и техники;
• условия внесения в качестве гарантии обеспечения сохранности имущества наймодателя определенной денежной суммы.

Оплата по договору

Стоимость найма жилья относится к существенным условиям договора. К сопутствующим оплате условиям следует отнести:

• периодичность платежей;
• валюта платежей;
• максимально допустимая задолженность по арендной плате.

В договоре следует указать порядок внесения платы и изменения размера платы. Если это условие не будет прописано в договоре, наниматель обязан вносить плату ежемесячно, а ее размер останется неизменным на весь период действия договора. Также не допускается одностороннее изменение размера платы, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором (ст. 682 ГК РФ).

На практике часто заключаются договоры с условиями о внесении нанимателем обеспечительного платежа, который по окончании срока договора возвращается нанимателю.

Но это возможно только в случае, если наниматель надлежащим образом исполнял определенные условия договора. Например, вернул имущество в состоянии не худшем, чем при подписании договора, с учетом его естественного износа, своевременно оплачивал телефонные переговоры и коммунальные услуги и т.д. Также распространено внесение платы за наем авансом (например, за один-два месяца вперед).

Письменная форма договора

Закон предусматривает письменную форму для договора найма жилого помещения. Договор, заключенный устно, также признается действительным. Однако в этом случае при возникновении спора необходимо будет доказать факт заключения договора или достигнутых договоренностей. Подтверждением здесь могут быть письменные и другие доказательства, например расписки в получении платы за жилье. Использовать свидетельские показания стороны не вправе (п. 1 ст. 674, п. 1 ст. 162 ГК РФ).

Срок договора

Договор найма квартиры может быть заключен на срок не более пяти лет. Если срок в договоре не указан, то он считается заключенным на пять лет (ст. 683 ГК РФ).

Если договор заключается на срок менее одного года, то действует ряд ограничений для нанимателя:

• нельзя вселить других граждан, а также временных жильцов;
• нельзя сдать квартиру по договору поднайма;
• нет преимущественного права на заключение договора на новый срок;
• в случае смерти нанимателя или его выезда договор прекращает свое действие.

Но эти ограничения перестанут действовать, если внести в договор противоположные условия, например предусмотреть, что наниматель имеет право сдавать помещение по договору поднайма.

В случае если договор найма заключен на срок не менее года, потребуется обязательная государственная регистрация ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение, возникающего на основании договора найма. Заявление о регистрации подается в Росреестр не позднее чем через месяц со дня заключения договора (п. 2 ст. 674 ГК РФ; ч. 2, 4, 5 ст. 51 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

За несоблюдение срока подачи заявления предусмотрена административная ответственность в виде штрафа в размере 5 000 руб. (ч. 2 ст. 19.21 КоАП РФ).

Постоянно проживающие лица

В интересах сторон указать в договоре всех, кто постоянно проживает в квартире вместе с нанимателем. Это могут быть как члены семьи, так и посторонние. В этом случае нанимателю не нужно будет в будущем получать согласие наймодателя на вселение данных лиц.

Если в договоре это условие изначально не было указано, вселение граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем возможно только с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих.

Заметим, что при вселении несовершеннолетних детей согласия не требуется. При этом вселение допускается, если соблюдается требование законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей (ст. 679 ГК РФ).

Кроме того, можно указать в договоре, что постоянно проживающие вместе с нанимателем лица несут все обязанности по договору (вносить плату, компенсировать убытки, делать ремонт).

Таким образом, они становятся сонанимателями, что защитит интересы наймодателя за счет расширения круга лиц, с которых можно требовать выполнения условий договора.

Следует учитывать, что, если квартира снята на срок более 90 дней, потребуется регистрация квартирантов по месту пребывания (речь идет о гражданах РФ). Если в указанный срок регистрация не была произведена, то наймодатель обязан уведомить орган регистрационного учета о проживании у себя гражданина без регистрации в течение трех рабочих дней по истечении данного срока (ч. 4 ст. 3, ч. 1 ст. 5 Закона от 25.06.1993 N 5242-1).

За проживание граждан РФ по месту жительства (пребывания) без регистрации, а также за нарушение правил регистрации гражданин РФ по месту жительства (пребывания) для нанимателя (собственника) жилого помещения и граждан, проживающих без регистрации, предусмотрена административная ответственность в виде штрафа (ст. ст. 19.15.1, 19.15.2 КоАП РФ).

Ответственность не возникнет, если жильцы приходятся наймодателю родственниками: супругами, детьми, супругами детей, бабушками, дедушками, внуками, а сам собственник зарегистрирован по месту жительства в сдаваемой квартире (Примечания к ст. ст. 19.15.1, 19.15.2 КоАП РФ).

Регистрация жильцов не требуется, если они зарегистрированы (ч. 2, 3, 4, 5 ст. 5 Закона N 5242-1):

• по месту жительства в том же субъекте, где снимают квартиру;
• в Москве или Московской области и сдаваемая квартира находится в одном из этих субъектов;
• в Санкт-Петербурге или Ленинградской области и сдаваемая квартира находится в одном из этих субъектов;
• в Севастополе или Республике Крым и сдаваемая квартира также находится в одном из этих субъектов.

Коммунальные платежи

Необходимо указать, входят ли коммунальные платежи в состав платы за квартиру. Если в договоре не будет прямо указано иное, то наниматель обязан самостоятельно вносить все коммунальные платежи (ст. 678 ГК РФ). Желательно, чтобы при этом стороны уточнили порядок оплаты иных возможных расходов, таких как телефонные переговоры, доступ в Интернет, кабельное телевидение. Это позволит исключить в дальнейшем разногласия между сторонами.

Ремонт квартиры

Следует оговорить, кто и за чей счет делает текущий ремонт квартиры. Отсутствие этого условия в договоре обяжет нанимателя производить за свой счет текущий ремонт, наймодателя — капитальный ремонт (ст. 681 ГК РФ).

Прочие условия

В договоре желательно предусмотреть и иные условия, например:

• последствия расторжения договора. Например, возврат платы за не прожитый нанимателем период;
• распределение ответственности в случае наступления форс-мажорных обстоятельств (например, пожара, затопления) и причинения вреда третьим лицам, в частности соседям (ст. 211 ГК РФ);
• возможность содержания домашних животных. Например, только с согласия наймодателя.