В подавляющем большинстве случаев договоры с риелтором строятся на условиях договора присоединения. В силу этой причины клиенты риелторов (агентств по недвижимости) либо принимают условия, предлагаемые конкретным риелтором, либо ищут другие предложения.
Законодательство РФ не содержит определенных требований к договору на оказание риелторских услуг, поэтому к такому договору применяются общие положения о договоре возмездного оказания услуг (ст. 779 ГК РФ).
Условия присоединения
Как правило, у клиентов агентств риелторов мало возможностей влиять на содержание заключаемого договора. Дело в том, что риелторские агентства (агентства по недвижимости) пользуются разработанными ими типовыми шаблонами договоров, которые они и предлагают подписать своим клиентам.
Все существенные условия договора, включая права и обязанности сторон, в типовых шаблонах заранее интегрированы в текст. То есть в этой части возможности клиента влиять на содержание договора будут существенно ограничены и даже если он попытается внести изменения в результате переговоров, вряд ли они будут внесены, поскольку, как мы говорили выше, договор с риелтором носит в себе признаки договора присоединения.
Поэтому, задача клиента – это не подписывать договор, условия которого кажутся ему неприемлемыми. А оценить приемлемость условия можно только в результате оценки целесообразности и выгодности положений договора.
О том, на что обратить внимание при изучении договора, предложенного на подпись, мы поговорим ниже.
Условия договора
Как и любой другой договор на возмездное оказание услуг, договор с риелтором содержит в себе обязательные структурные элементы, а именно:
- преамбулу, то есть указание на стороны договора: приобретателя риелторских услуг (Заказчика) и лицо, которое будет оказывать эти услуги (Исполнителя);
- описание предмета договора, входящее в преамбулу договора. Под предметом договора понимаются действия, которые должен будет осуществить риелтор в целях покупки/продажи недвижимости;
- права и обязанности сторон;
- сроки исполнения обязательств;
- стоимость услуг и порядок расчетов;
- порядок расторжения договора; ответственность сторон.
Более подробно о структурных элементах договора с риелтором, об особенностях этого договора, а также о том, как оценить добросовестность риелтора, вы можете прочитать в соответствующем материале нашего сайта.
Обязательства сторон
В обязанности Исполнителя могут входить:
- фотографирование объекта недвижимости;
- распространение информации об объекте недвижимости в средствах массовой информации, сети Интернет;
- поиск покупателей/продавцов объекта (-ов) недвижимости в соответствии с требованиями Заказчика;
- организация просмотров объекта (-ов) недвижимости потенциальными покупателями или Заказчиком;
- проведение переговоров;
- анализ правоустанавливающих документов на объект недвижимости;
- сбор комплекта документов на приобретаемую/отчуждаемую квартиру;
- подготовка сделки, организация взаиморасчетов;
- осуществление действий для государственной регистрации перехода прав собственности на объект недвижимости;
- информирование Заказчика о ходе исполнения договора.
В обязанности заказчика (клиента), как правило, входят:
- предоставление документов на объект недвижимости. В этой части следует обратить особое внимание на то, предусматривает ли договор передачу оригиналов документов либо их копий. Как правило, передачу оригиналов риелторы требует не в интересах дела, а для того, чтобы не дать клиенту возможность передумать;
- обеспечение возможности просмотров продаваемого объекта недвижимости потенциальными покупателями;
- явка для ознакомления с подобранными вариантами недвижимости;
- обеспечение явки всех лиц, принимающих участие в сделке, для ее оформления и регистрации;
- подписание акта оказанных услуг;
- уплата определенной в соответствии с договором денежной суммы за оказанные услуги;
- совершение действий, направленных на внесение авансового платежа и заключение основного договора купли-продажи недвижимости.
Риелтор должен предоставить клиенту полный пакет документов на приобретаемую/покупаемую недвижимость. Следует помнить, что у ряда документов, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности, существует ограниченный срок действия: выписка из Единого государственного реестра недвижимости действительна в течение 30 дней, выписка из домовой книги — в течение 30 дней, технический паспорт — в течение пяти лет.
Сроки исполнения обязательств
В договоре с риелтором необходимо прописать срок действия договора. Стороны договора вправе предусмотреть возможность продления договора на аналогичный срок при отсутствии возражения сторон, а также установить срок уведомления одной стороны договора другой о возражениях по продлению срока оказания услуг.
Стоимость услуг и порядок расчетов
Заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, указанные в договоре возмездного оказания услуг (п. 1 ст. 781 ГК РФ).
Оплата услуг риелтора может устанавливаться в процентном выражении к стоимости покупаемого/отчуждаемого объекта недвижимости или в виде твердой суммы.
Договором может быть установлено, что стоимость услуг исполнителя состоит из фиксированной и переменной частей. В таком случае фиксированная часть оплачивается независимо от заключения Заказчиком по итогам оказания услуг сделки купли-продажи недвижимости, а переменная часть оплачивается только при условии заключения сделки купли-продажи.
В договоре на оказание услуг должны обязательно оговариваться стоимость услуг риелтора на всех этапах исполнения договора и момент их оплаты. Важно также предусмотреть возможность Заказчика отказаться от той или иной услуги (например, от сбора документов), если необходимые действия он может произвести самостоятельно.
Момент оплаты по договору может быть разным. Как правило, окончательный расчет производится после регистрации сделки в Росреестре, но некоторые агентства берут предоплату за свои услуги на текущие расходы или забирают комиссионное вознаграждение в момент подписания договора купли-продажи объекта недвижимости под гарантийное обязательство.
Прежде чем оплачивать услуги риелтора, рекомендуем подписать акт оказанных услуг, который подтверждает факт их оказания Исполнителем и принятия Заказчиком.
Порядок расторжения договора
Стороны вправе расторгнуть договор по взаимному согласию либо по основаниям, установленным действующим законодательством.
Заказчик вправе в любое время отказаться от исполнения договора при условии оплаты Исполнителю фактически понесенных им расходов (п. 1 ст. 782 ГК РФ). В таком случае договор будет считаться расторгнутым с момента возмещения Заказчиком понесенных Исполнителем расходов.
Ответственность сторон
Стороны договора освобождаются от ответственности за полное или частичное неисполнение обязательств по договору только при наступлении форс-мажорных обстоятельств (п. 3 ст. 401 ГК РФ). Однако наступление таких обстоятельств само по себе не прекращает обязательство должника, если исполнение остается возможным после того, как они отпали (п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7).
Исполнитель несет ответственность за сохранность полученных от Заказчика документов. В случае утраты таких документов он обязан восстановить их за свой счет.
Заказчик несет ответственность за нарушение сроков оплаты оказанных услуг. В случае нарушения таких сроков Заказчик обязан выплатить Исполнителю установленную договором неустойку.