Что учесть при заключении договора ренты?

По договору ренты получатель ренты передает плательщику ренты в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (п. 1 ст. 583 ГК РФ).

Если стороны договорились о выплате ренты на срок жизни получателя, то такая рента называется пожизненной, если о бессрочной выплате ренты, то постоянной.

Разновидностью пожизненной ренты является пожизненное содержание гражданина с иждивением (п. 2 ст. 583 ГК РФ).

Получателем пожизненной ренты могут быть только граждане. Этот вид ренты не наследуется, обязательства по выплате ренты прекращаются со смертью ее получателя (ст. 596 ГК РФ).

Получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. Права получателя постоянной ренты могут переходить по наследству (ст. 589 ГК РФ).

Получатель ренты может передать плательщику ренты имущество, отчуждаемое под выплату ренты, бесплатно или за плату. Во втором случае, помимо обязательства по периодической уплате ренты или предоставления содержания, плательщик ренты должен уплатить получателю ренты денежную сумму, определенную договором (п. 1 ст. 585 ГК РФ).

Обратите внимание!

Рента обременяет недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества (п. 1 ст. 586 ГК РФ). Получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество (п. 1 ст. 587 ГК РФ).

Для заключения договора ренты рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Определите форму и размер ренты

В настоящее время наиболее распространены два вида договора ренты: договор пожизненной ренты и договор пожизненного содержания с иждивением. В первом случае в обмен на получение имущества в собственность плательщик ренты осуществляет регулярные денежные выплаты, во втором — предоставляет содержание с иждивением получателю ренты и (или) указанному им третьему лицу (лицам).

Ежемесячный размер пожизненной ренты при отчуждении имущества бесплатно должен быть не менее величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте РФ, а при отсутствии указанной величины — не менее величины прожиточного минимума на душу населения в целом по РФ (абз. 1 п. 2 ст. 597 ГК РФ). Аналогичные требования закон устанавливает и в отношении размера постоянной ренты (п. 2 ст. 590 ГК РФ).

Размер установленной договором пожизненной или постоянной ренты на уровне величины прожиточного минимума на душу населения подлежит увеличению с учетом роста соответствующей величины прожиточного минимума на душу населения (абз. 2 п. 2 ст. 597 ГК РФ).

Ежемесячный размер пожизненного содержания с иждивением при отчуждении имущества бесплатно должен быть не меньше двух установленных законом величин прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте РФ, а при отсутствии указанной величины — не менее двух величин прожиточного минимума на душу населения в целом по РФ. При этом в договоре должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением (п. 2 ст. 602 ГК РФ).

Обратите внимание!

В договоре пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах (ст. 603 ГК РФ).

Шаг 2. Согласуйте основные условия договора

Сторонам договора следует согласовать размер рентных платежей, срок их выплаты, ответственность за просрочку выплаты (ст. 588 ГК РФ), а также иные условия. Если имущество передается за плату, то следует определить размер денежной выплаты и ее срок. При заключении договора пожизненного содержания с иждивением нужно детально указать, какие именно услуги плательщик ренты обязан предоставить получателю ренты (покупка продуктов, лекарств, помощь по дому, уход в случае болезни и т.п.). Стороны могут предусмотреть в договоре и оплату ритуальных услуг (п. 1 ст. 602 ГК РФ).

Если заключается договор, предусматривающий передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, то существенным является условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение этих обязательств (п. 2 ст. 587 ГК РФ).

Обратите внимание!

Возможно установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых являются равными, если иное не предусмотрено договором. В случае смерти одного из них его доля переходит к другим получателям ренты. Обязательства по выплате ренты прекращаются после смерти последнего из них (п. 2 ст. 596 ГК РФ).

Шаг 3. Заключите договор

Договор ренты составляется в письменной форме и подписывается получателем ренты и плательщиком ренты. Договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Удостоверение договора производится нотариусом, осуществляющим свою деятельность в любом из нотариальных округов, расположенных в пределах субъекта РФ, на территории которого находится недвижимое имущество, передаваемое по договору (ст. 584 ГК РФ; ч. 1 ст. 56 Основ законодательства РФ о нотариате, утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1).

Государственная пошлина за удостоверение договора ренты составляет 0,5% от суммы договора, но не менее 300 руб. и не более 20 000 руб. (п. 1 ст. 333.24 НК РФ).

Следует учитывать, что если недвижимость, передаваемая в собственность по договору ренты, была приобретена в браке, то на заключение договора ренты потребуется согласие супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ).

Шаг 4. Зарегистрируйте право собственности

После заключения договора ренты, в котором предусматривается отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, переход права собственности от получателя ренты к плательщику ренты подлежит государственной регистрации. Для этого в Росреестр нужно представить, в частности, заявление о государственной регистрации, договор ренты и документы, удостоверяющие личность заявителей (ч. 1, 2 ст. 14, ст. 21 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

За государственную регистрацию прав необходимо уплатить госпошлину. Представлять документ об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Вы вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления орган регистрации прав возвращает заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения (ч. 7 ст. 18, п. 3 ст. 25 Закона N 218-ФЗ).

Заявление и необходимые документы представляются в Росреестр одним из следующих способов (ч. 1, 2 ст. 18 Закона N 218-ФЗ; п. 2 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 26.11.2015 N 883):

• непосредственно в отделение Росреестра или через МФЦ (независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра) либо уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме;
• почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении;
• в форме электронных документов через Интернет, например посредством официального сайта Росреестра.

Кроме того, по просьбе лица, обратившегося за совершением нотариального действия, заявление о государственной регистрации прав может быть подано в Росреестр нотариусом, удостоверившим сделку (ст. 86.2 Основ законодательства РФ о нотариате; п. 5 ч. 3 ст. 15 Закона N 218-ФЗ).

Если на момент представления заявления госпошлина не уплачена, заявителю выдается или направляется информация, содержащая необходимый для подтверждения факта оплаты за конкретную услугу уникальный идентификатор платежа (уникальный идентификатор начисления) для уплаты госпошлины, с указанием даты, до которой необходимо ее уплатить (Информация Росреестра от 26.07.2017; Информация Росреестра от 17.10.2017; п. 3 Приложения 5 к Положению о платежной системе Банка России, утв. Банком России 29.06.2012 N 384-П).

О ходе оказания услуги (например, о поступлении информации об уплате госпошлины, проведении регистрации) вы можете быть уведомлены посредством сообщений на электронную почту или номер мобильного телефона (п. п. 3, 4 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 16.03.2016 N 137).

Государственная регистрация удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, которая может быть направлена вам в электронной форме (ч. 1 ст. 28, ч. 6 ст. 62 Закона 218-ФЗ).

Обратите внимание!

Если по договору ренты с пожизненным содержанием вы передаете недвижимость, которой владели менее установленного срока, полученная взамен сумма единовременной денежной выплаты облагается НДФЛ (п. 2 ст. 585 ГК РФ; п. 17.1 ст. 217 НК РФ). При декларировании дохода вы вправе заявить имущественный налоговый вычет либо уменьшить сумму полученного дохода на сумму расходов, связанных с приобретением недвижимости (пп. 1 п. 1, пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Суммы ежемесячно получаемой денежной ренты также облагаются НДФЛ (п. 1 ст. 224 НК РФ).

Кроме того, плательщик ренты, став собственником недвижимости, должен уплачивать в отношении нее налог на имущество (ст. ст. 400, 401 НК РФ).