Как быть, если недостатки квартиры выявлены после подписания акта

Продажа квартиры – это важная и сложная сделка, предполагающая операции с большими суммами денег. Однако, несмотря на масштабы сделок с недвижимостью, покупатель все равно остается потребителем. То есть, на него распространяется действие ФЗ №2300-1 «О защите прав потребителей» от 7 февраля 1992 года.

Для чего нужен передаточный акт при продаже квартиры?

Закон не обязывает составлять передаточный акт при продаже. В статьях 456-458 ГК РФ, регулирующих куплю-продажу, прописана только необходимость продавца передать товар покупателю. Однако есть также статья 556 ГК РФ, касающаяся конкретно недвижимости. В ней прописано, что при продаже квартир необходимо составлять документ, который зафиксирует факт исполнения обязательства продавца. То есть, факт передачи недвижимости. В законе не указано, что это должен быть именно передаточный акт. Но это наиболее удобная форма документа.

Передаточный акт наделен этими фунциями:

  • Фиксация факта того, что недвижимость была передана покупателю.
  • Фиксация состояния, в котором квартира была передана продавцом потребителю.
  • Подтверждение того, что объект недвижимости был осмотрен покупателем.

Последний пункт служит для того, чтобы предупредить споры о дефектах и недостатках, обнаруженных покупателем. Этот документ особенно актуален в том случае, если жилье покупается на вторичном рынке. Подписывая передаточный акт, потребитель подписывается под тем, что недвижимость была им осмотрена и ее состояние было ему известно.

Что делать покупателю, если уже после подписания акта он обнаружил дефекты? Продавец не может проигнорировать претензии на основании подписи, стоящей на передаточном акте. В части 2 статьи 556 ГК РФ прописано, что даже если потребитель согласился принять жилье с дефектами, это не освободит продавца от его обязательств.

К СВЕДЕНИЮ! Обнаружение недостатков после подписания передаточного акта – довольно распространенная ситуация. Связано это с тем, что первый осмотр квартиры является довольно поверхностным. В ходе него можно обнаружить только видимые дефекты (трещины, старые отопительные трубы и прочее). После самой покупки, уже на этапе эксплуатации недвижимости, становятся очевидными другие недостатки.

Порядок действий покупателя недвижимости

Что делать, если дефекты обнаружены после подписания передаточного акта? Рассмотрим основные шаги покупателя недвижимости.

Оформление претензии и ее направление продавцу

В интересах покупателя – сразу же после получения жилья в собственность осмотреть его на предмет недостатков. Связано это с тем, что претензию можно направить продавцу в строго оговоренные сроки. Они составляют 15 суток с даты передачи квартиры покупателю. Потребитель может или потребовать свои деньги обратно, или заменить один товар другим (основание – статьи 14, 18, 19 ФЗ №2300-1 «ОЗПП» от 7 февраля 1992 года). В отношении квартиры обычно применяется вариант с возвратом. То есть, потребитель возвращает жилье, а продавец возвращает ему деньги.

Претензия оформляется в свободной форме. В документе нужно изложить существенную информацию:

  • ФИО покупателя, его адрес и прочая контактная информация.
  • Информация о продавце: ФИО, адрес и прочее.
  • Дата и место покупки недвижимости.
  • Способ оплаты.
  • Адрес квартиры.
  • Обнаруженные дефекты, время и обстоятельства их выявления.
  • Причины того, что дефекты не были найдены перед подписанием акта.
  • Перечень требований к продавцу.

Требования к содержанию претензии есть в пункте 1 статьи 18 ФЗ №2300-1. К этому документу рекомендуется приложить копии бумаг, подтверждающие факт покупки и оплаты. К примеру, это может быть договор купли-продажи. Однако если он отсутствует, это не может считаться основанием для отказа в рассмотрении претензии (пункт 5 статьи 18 ФЗ №2300-1).
Претензию рекомендуется составлять в двух экземплярах. Лучше, чтобы на экземпляре покупателя стояла подпись продавца с указанием его ФИО и должности, а также печать. Нужно также проставить дату принятия претензии продавцом. Экземпляр со всеми подписями рекомендуется оставить при себе. Этот документ будет являться подтверждением того, что покупатель действительно обращался к продавцу.
Если продавец отказывается принять бумагу, ее можно отправить по почте. Для этого нужно использовать заказное письмо. Эти дополнения к письму играют важную роль:

  • Опись вложения. Так покупатель сможет доказать, что в письме была именно претензия, а не пустой лист.
  • Уведомление о вручении. Позволит подтвердить, что продавец получил письмо.

То есть, заказное письмо поможет соблюсти претензионный порядок. А соблюдать его нужно, если есть вероятность обращения в суд (пункт 10 Правил, установленных Приказом Минкомсвязи РФ №234 от 31 июля 2014 года).

К СВЕДЕНИЮ! Если принимается решение о возврате недвижимости продавцу, факт возврата нужно задокументировать (пункт 5 статьи 503 ГК РФ, пункт 1 статьи 18 ФЗ №2300-1).

Обращение в суд

Обращаться в суд имеет смысл тогда, когда продавец отказывает в положительном рассмотрении претензии. В этом случае нужно направить в суд заявление и документы, подтверждающие аргументацию истца (статьи 131 и 132 ГПК РФ). Покупатель может потребовать не только возврата средств, но и возмещения убытков, расходов. К примеру, это могут быть траты на услуги адвоката (пункт 1 статьи 18 ФЗ №2300-1).

Если произошло нарушение срока рассмотрения требований потребителя, можно взыскать неустойку в объеме 1% от стоимости недвижимости (пункт 1 статьи 23 ФЗ №2300-1). Покупатель также может потребовать в суде возмещения морального вреда согласно статье 15 ФЗ №2300-1.

К СВЕДЕНИЮ! При обращении в суд нужно уплатить пошлину. Квитанцию об ее уплате требуется приложить к заявлению.

Особенности устранения дефектов, обнаруженных после подписания акта

Порядок действий после обнаружения недостатков определяется или соглашением сторон, или решением суда. Квартира может быть возвращена продавцу. Но есть и альтернативный вариант – исправление всех дефектов продавцом или застройщиком.

Недостатки купленного жилья можно подразделить на эти виды:

  • Очевидные. Это те дефекты, которые могут быть обнаружены обычным человеком в ходе первичного осмотра. Это человек, у которого нет специальных строительных знаний. Такими недостатками могут быть разбитые окна, вмятины на стене.
  • Скрытые. Это дефекты, которые может обнаружить только специалист в области строительства. К примеру, это звукоизоляция или теплоизоляция низкого качества, неверно установленные коммуникации.

Имеет ли смысл обращаться к застройщику? Все зависит от обнаруженных недостатков. Если обнаружен скрытый дефект, то он будет, скорее всего, исправлен. Объясняется это тем, что покупатель был лишен возможности обнаружить недостаток при подписании акта. Если же выявлен очевидный дефект, добиться его исправления будет сложно. В этом случае могут возникнуть вопросы о том, почему потребитель ничего не сказал о недостатках при покупке.

К СВЕДЕНИЮ! Даже если продавец откажет покупателю в его претензиях, последний всегда может обратиться в суд. Судьи, как правило, встают на сторону потребителя.

Комментарии