Передаточный акт, составляемый при передаче предмета договора купли-продажи квартиры, в большей степени удостоверяет сам факт перехода квартиры от продавца покупателю, а не факт отсутствия дефектов квартиры.
Это связано с тем, что передаточный акт – это результат визуального осмотра, при котором возможна фиксация исключительно видимых недостатков. Поэтому, в большинстве случаев, нет ничего критичного в том, что недостатки квартиры были выявлены после подписания акта.
Пределы осмотра
Составление акта – это всегда результат договоренности сторон о его составлении, поскольку закон не рассматривает акт приема-передачи в качестве обязательного документа.
Статья 556 ГК РФ гласит, что договор купли-продажи недвижимости предполагает составление документа, фиксирующего факт исполнения обязательства продавца. Но таким документом вполне может быть и сам договор купли-продажи.
Тем не менее, практика составления актов широко распространена и вполне оправдана, поскольку акт:
- фиксирует факт передачи недвижимости;
- в определенных пределах фиксирует состояние передаваемого жилого помещения;
- фиксирует факт осмотра покупателем жилого помещения.
Как правило, под осмотром квартиры понимается не проверка технического состояния квартиры и коммуникаций, а лишь проверка и визуальный осмотр имеющихся в квартире явно видимых элементов. К видимым элементам могут относиться:
- окна и двери;
- сантехника;
- мебель, если квартира приобретается вместе с конкретными видами мебели;
- наличие или отсутствие ремонта;
- видимые невооруженным взглядом дефекты.
Что касается скрытых дефектов или функциональности оснащения квартиры, то они могут быть определены только по результатам пробного тестирования, либо по результатам осмотра эксперта или специалиста.
То есть при составлении акта покупатель может указать, что в квартире имеются отопительные батареи. Однако узнать, функциональны ли они, он сможет только после начала отопительного сезона.
Однако напоминаем, что акт – это свободное волеизъявление сторон, а значит, к осмотру квартиры покупатель может привлекать, по своему усмотрению, любых специалистов.
Обнаружение дефектов после подписания акта
Возможность предъявления претензии продавцу по выявленным дефектам определяется тем, какие пределы осмотра были установлены при составлении акта. Упрощенно говоря, если в акте отражено, что покупатель проверил сливной бачок унитаза и убедился в его функциональности, то в дальнейшем он не сможет предъявить продавцу претензии по поводу неработающего бачка.
То есть претензии можно направлять в отношении тех дефектов, которые не только не были выявлены в момент составления акта, но и вообще не могли быть выявлены при первичном осмотре по любой причине.
Действия при обнаружении недостатков
Естественно, что при обнаружении дефектов, не выявленных на момент составления акта, следует известить продавца. При этом у покупателя имеется три варианта действий:
- устранить дефекты самому и потребовать у продавца возмещения расходов;
- потребовать возврата части денежных средств, уплаченных по договору купли-продажи, в размере, соответствующем затратам на ремонт;
- потребовать соразмерного уменьшения цены.
Срок, в течение которого покупатель вправе предъявить требования к продавцу, определяется в соответствии со ст. 475 ГК РФ, как разумный срок.
На самом деле термин «разумный срок», при всей его неопределенности, вполне логичен. Например, дефекты системы отопления проявят себя в первый после покупки отопительный сезон. Соответственно, предъявление претензий во время второго отопительного сезона будет уже считаться неразумным.
Наилучшим способом извещения продавца об обнаружении дефектов является письменная претензия. Для споров, связанных с обнаружением недостатков квартиры, претензия – не обязательный документ.
Это означает, что покупатель вполне может известить продавца по телефону, и если последний не согласится с его доводами, то покупатель может обратиться в суд без всяких предварительных претензий.
Однако мы рекомендуем все же направить письменную претензию, даже если есть все основания полагать, что продавец ее проигнорирует.
Когда претензия будет обязательна
В случае если выявленные недостатки квартиры делают невозможным проживание в ней, то покупатель вправе потребовать расторжения договора купли-продажи и приведения сторон в первоначальное состояние. Под первоначальным состоянием понимается возврат квартиры продавцу и возврат денег покупателю.
В соответствии со ст. 452 ГК РФ, при инициации процедуры расторжения договора досудебный порядок обязателен.
Это означает, что покупатель обязан направить продавцу претензию с требованием расторгнуть договор. Покупатель, в свою очередь, вправе проигнорировать это требование или не согласиться на расторжение.
Досудебный порядок при этом будет считаться исполненным с того момента, как покупатель надлежащим образом направил претензию продавцу. Под надлежащим образом понимается либо личное вручение претензии под подпись, либо направление претензии заказным письмом с обратным уведомлением о вручении.
Если от продавца поступил отказ, или продавец проигнорировал претензию, покупатель вправе обратиться в суд с соответствующим исковым заявлением.
Составление претензии
Претензия оформляется в свободной форме. В документе нужно изложить существенную информацию:
- ФИО покупателя, его адрес и прочую контактную информацию;
- ФИО, адрес продавца;
- сведения о договоре купли-продажи;
- адрес квартиры;
- перечень обнаруженных дефектов, время и обстоятельства их выявления. Если дефекты были выявлены экспертизой, следует сослаться на выводы эксперта;
- причины того, что дефекты не были найдены перед подписанием акта;
- перечень требований к продавцу.
К претензии можно приложить:
- копию договора купли-продажи;
- копию заключения эксперта;
- акт затопления, в случае, если дефект проявился в прорыве трубы;
- расчеты стоимости устранения дефектов;
- квитанции и иные платежные документы в случае, если дефект покупатель самостоятельно устранил дефект и т.д.
Более подробно о составлении претензии по договору купли-продажи квартиры вы можете прочитать в соответствующем материале нашего сайта.
Способы вручения претензии
Выше мы уже говорили, что претензия (за одним исключением) – это не обязательный атрибут спора по выявленным недостаткам. Соответственно, не может быть никаких особых требований по вручению претензии под подпись или заказным письмом.
То есть покупатель сам решает, как и каким образом отправить претензию продавцу. Он может передать ее с оказией, отправить простым или заказным письмом, или написать СМС. Если продавец признает обоснованность претензии, он исполнит ее требования вне зависимости от того, как он ее получил.
Если же продавец не посчитает нужным исполнять требования претензии, то он вправе проигнорировать ее вне зависимости от того, была ли она вручена ему под подпись или нет.
Еще раз напомним о том, что претензию, содержащую требования о расторжении договора купли-продажи, следует либо вручать лично под подпись, либо отправлять заказным письмом с обратным почтовым уведомлением о вручении.
Обращение в суд
Подача искового заявления – это следствие невозможности урегулировать спор в досудебном порядке. Для составления иска желательно обратиться к юристу, поскольку исковое заявление должно содержать в себе аргументацию требований. А аргументация, в свою очередь, должна быть подкреплена документально.
Самостоятельно определить пределы аргументации неподготовленному человеку может быть сложно. Вполне возможно, что потребуется проведение экспертизы или иные способы фиксации обнаруженных дефектов квартиры.