Как оформить договор купли-продажи жилья с использованием материнского капитала

Материнский (семейный) капитал — это одна из мер государственной поддержки семей с несколькими детьми.

В соответствии со ст. 10 Закона РФ «О дополнительных мерах поддержки семей, имеющих детей» материнский капитал может быть использован для улучшения жилищных условий, в частности для покупки жилья. О том, как оформить договор купли-продажи жилья с использованием материнского капитала мы поговорим ниже.

Применение материнского капитала

Использование материнского капитала строго регламентировано законом и находится под контролем государственных органов. В соответствии с положениями закона, в договорных правоотношениях материнский капитал может быть использован в двух случаях:

  • на приобретение жилья (в том числе в ипотеку) по договорам купли-продажи жилого помещения;
  • на оплату обучения ребенка в платных учебных заведениях по договорам с образовательными учреждениями.

Вне договорных рамок материнский капитал может быть использован:

  • для формирования накопительной части пенсии матери;
  • для осуществления мер по адаптации и лечению ребенка-инвалида;
  • для получения ежемесячных пособий на второго и последующих детей.

Вне зависимости от того, в договорных или во внедоговорных рамках используется материнский капитал, все операции с ним осуществляются исключительно с согласия ПФР РФ.

Соответственно, договор купли-продажи жилья с использованием материнского капитала должен быть согласован с ПФР. Прямо запрещено законом использование материнского капитала:

  1. на приобретение земельных участков под строительство;
  2. на приобретение жилых помещений, но соответствующих жилищным и санитарным нормам;
  3. на приобретение домов высотой более чем 3 этажа;
  4. на приобретение нежилых помещений;
  5. на приобретение вторичного жилья, износ которого составляет более 50%;
  6. на приобретение идеальных долей в общей совместной собственности. Под идеальной долей понимается цифровое обозначение доли в собственности, без выделения ее в натуре. Прочитать о том, что означают идеальные доли в собственности, вы можете в соответствующем материале нашего сайта.

Форма договора с использованием маткапитала

Договор купли-продажи жилья с использованием средств материнского (семейного) капитала должен быть заключен в письменной форме и подписан всеми сторонами. Несоблюдение письменной формы договора влечет его недействительность (п. 1 ст. 549, ст. 550 ГК РФ).

Обязательного нотариального удостоверения такого договора закон не предусматривает. Исключение составляют подлежащие нотариальному удостоверению сделки по отчуждению (ч. 1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ):

  • недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему или признанному ограниченно дееспособным гражданину;
  • долей в праве общей собственности на недвижимость, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.

Детально ознакомиться с вопросами, касающимися заключения договора купли-продажи недвижимости с использованием материнского капитала, вы можете в соответствующем материале нашего сайта. Там же у вас будет возможность скачать типовой образец рассматриваемого вида договора.

Доли в жилом помещении

Учитывая установленные законодательством правила и порядок предоставления материнского капитала, при составлении договора купли-продажи необходимо принять во внимание некоторые ограничения, устанавливаемые законом применительно к договорам с использованием материнского капитала.

Так, жилье, приобретаемое с использованием средств материнского (семейного) капитала, должно быть оформлено в общую собственность родителей и детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению (ч. 4 ст. 10 Закона N 256-ФЗ).

В связи с этим целесообразно сразу приобрести жилье в общую собственность всех вышеуказанных лиц и определить их доли в договоре купли-продажи.

В противном случае будет необходимо подготовить засвидетельствованное в установленном порядке обязательство об оформлении жилья в общую долевую собственность всех членов семьи:

  • в течение шести месяцев после перечисления ПФР денежных средств;
  • в течение шести месяцев после внесения последнего платежа, завершающего оплату стоимости жилья в полном размере при договоре с условием рассрочки платежа;
  • в течение шести месяцев после снятия обременения с жилого помещения при использовании целевого жилищного займа.

Четкой регламентации определения размера долей в жилом помещении, приобретенном за счет маткапитала, не существует.

Практика показывает, что доли вычисляются арифметически, путем установления процентного соотношения суммы материнского капитала относительно полной суммы стоимости жилья с последующим делением полученной доли на количество членов семьи.

Например, стоимость квартиры составляет 2 000 000 рублей. Из средств материнского капитала было оплачено 500 000 рублей, то есть 1/4 часть. Именно эта часть делится на количество членов семьи. Если предположить, что семья состоит из 4 человек, то на каждого из них приходится 1/4 от 1/4, или 1/16 от общей стоимости квартиры.

Залог

При покупке жилья с использованием средств материнского (семейного) капитала полная оплата цены договора происходит не сразу, а через определенное время. В связи с этим жилье признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате (залог (ипотека) в силу закона).

Стороны могут заключить письменное соглашение, регулирующее их отношения применительно к залогу, а также предусмотреть в договоре купли-продажи, что такого залога не возникает, однако для защиты интересов продавца возникновение залога рекомендовано (п. 5 ст. 488 ГК РФ; п. 2 ст. 1, ст. 2 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).

Если договор купли-продажи заключается с привлечением заемных денежных средств, то залог регистрируется также в пользу банка (п. 1 ст. 77 Закона N 102-ФЗ).

Форма оплаты

ПФР перечисляет денежные средства только в безналичной форме. В связи с этим в договоре купли-продажи необходимо отметить безналичную форму расчета в части материнского (семейного) капитала и указать реквизиты банковского счета продавца, на который будет осуществлен платеж (п. 16 Правил N 862).

Разрешение ПФР

Использование материнского капитала на приобретение жилья предполагает получение соответствующего разрешения от ПФР. Для получения одобрения сделки в территориальное отделение ПФР потребуется предоставить:

  1. сертификат на материнский капитал;
  2. письменное согласие продавца на осуществление сделки по схеме с использованием маткапитала. Подобное согласие требуется, поскольку перевод средств от ПФ на счет продавца может занять значительное время;
  3. адрес жилого помещения, его кадастровое описание. Это позволит сотрудникам ПФ установить, соответствует ли жилье требованиям к его статусу и эксплуатационным качествам;
  4. копии паспортов супругов. Если копии не заверены нотариально, то потребуется предъявить и оригиналы;
  5. СНИЛС;
  6. проект договора купли-продажи;
  7. если жилье приобретается только супругой, то от нее потребуется письменное обязательство выделить доли в квартире всем членам семьи в течение полугода. Обязательство должно быть заверено нотариусом. Если сам договор купли-продажи будет предусматривать выделение долей, то обязательства не потребуется;
  8. номер банковского счета продавца, на который ПФ должен будет перечислить деньги;
  9. в случае приобретения квартиры с использованием ипотечного кредита дополнительно потребуется справка из банка;
  10. справка из ПФР об остатке средств на счете материнского капитала.

Решение об удовлетворении или отказе в удовлетворении заявления выносится территориальным органом ПФР в месячный срок с даты приема заявления и необходимых документов (ч. 1 ст. 8 Закона N 256-ФЗ; п. 14 Административного регламента N 346н).

В случае удовлетворения заявления ПФР (территориальный орган ПФР) перечисляет средства (часть средств) материнского (семейного) капитала в течение 10 рабочих дней со дня принятия решения об удовлетворении заявления (абз. 2 п. 17 Правил N 862).

Обращение в Росреестр

Для государственной регистрации перехода права собственности и ипотеки в силу закона обратитесь в Росреестр с заявлением и необходимыми документами (ч. 1, 2 ст. 14 Закона N 218-ФЗ).

За государственную регистрацию прав необходимо уплатить госпошлину (ст. 17 Закона N 218-ФЗ).

Справка. Размер госпошлины

За регистрацию права собственности на жилое помещение госпошлина уплачивается в размере 2 000 руб. Если жилое помещение приобретается в долевую собственность, то госпошлину уплачивает каждый сособственник в размере 2 000 руб., умноженных на размер доли в праве собственности.

При наличии возможности обращения с заявлением и уплаты госпошлины через порталы госуслуг и иные порталы, интегрированные с ЕСИА, госпошлина рассчитывается с коэффициентом 0,7 (п. 2 ст. 333.18, пп. 22 п. 1 ст. 333.33, п. 4 ст. 333.35 НК РФ; Письмо ФНП от 19.09.2016 N 3329/03-16-3).

За государственную регистрацию ипотеки, возникающей на основании закона, госпошлина не уплачивается (пп. 6 п. 3 ст. 333.35 НК РФ; п. 2 ст. 20 Закона N 102-ФЗ).

Проведенная государственная регистрация удостоверяется выпиской из ЕГРН, а также специальной регистрационной надписью на договоре купли-продажи (ст. 28 Закона N 218-ФЗ).

В заявлении следует указать вид расходов, на которые направляются средства материнского (семейного) капитала, а также размер направляемых средств.

Если стороной сделки по приобретению жилья является супруг владельца сертификата, об этом также указывается в заявлении (п. 5 Правил N 862).

К заявлению следует приложить следующие документы (п. п. 6, 8 Правил N 862; п. п. 2, 5 Правил, утв. Приказом Минтруда России от 02.08.2017 N 606н; п. 3 Перечня документов, утв. Приказом Минтруда России от 02.08.2017 N 606н):

  1. документ, удостоверяющий личность и место жительства (пребывания) владельца сертификата;
  2. документ, удостоверяющий личность и место жительства (пребывания) представителя, и нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия, — если заявление подается через представителя;
  3. документ, удостоверяющий личность и место жительства (пребывания) супруга владельца сертификата, — если он является стороной сделки либо обязательств по приобретению;
  4. свидетельство о браке — если стороной сделки либо обязательств по приобретению жилья является супруг владельца сертификата;
  5. копию договора купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа, прошедшего государственную регистрацию в установленном порядке;
  6. выписку из ЕГРН, содержащую информацию о правах на жилое помещение владельца сертификата и (или) его супруга, приобретающего жилье с использованием средств материнского (семейного) капитала (за исключением случая, когда договором с рассрочкой платежа предусмотрено, что право собственности переходит к покупателю после полной выплаты цены договора);
  7. обязательство об оформлении права общей долевой собственности всех членов семьи владельца сертификата — если такое право не возникло на основании договора;
  8. справку лица, отчуждающего жилое помещение по договору купли-продажи жилья с рассрочкой платежа, о размерах оставшейся неуплаченной суммы по договору — если приобретение осуществляется с рассрочкой платежа.

С выплатой продавцу жилого помещения денежных средств в полном объеме залог прекращается (пп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ).

Для погашения регистрационной записи об ипотеке в Росреестр необходимо, в частности, представить совместное заявление залогодателя и залогодержателя (продавца и покупателя жилого помещения).

Регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней. Госпошлина за это не уплачивается (п. 2 ст. 352 ГК РФ; п. 1 ст. 25 Закона N 102-ФЗ; пп. 6 п. 3 ст. 333.35 НК РФ).

Связанные ситуации

Как использовать материнский капитал на погашение ипотечного кредита? Узнать →

Что предусмотреть в договоре купли-продажи квартиры? Узнать →

Как оформить сделку купли-продажи квартиры? Узнать →

Полезная информация по вопросу

Официальный сайт Пенсионного фонда — www.pfrf.ru

Официальный сайт Росреестра — https://rosreestr.ru

Портал государственных услуг Российской Федерации — www.gosuslugi.ru

Дзен! Дзен! Дзен! На нашем Яндекс Дзен канале ещё больше особенных юридических материалов в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас →

Комментарии