Как оформить сделку купли-продажи квартиры

Сделка купли-продажи квартиры оформляется в виде соответствующего договора, который не нуждается в обязательном нотариальном удостоверении. В данном правиле существуют несколько исключений, при которых визит к нотариусу станет необходимым.

О том, как оформить сделку купли-продажи квартиры, о том в каких случаях необходимо нотариальное удостоверение, а также о вопросах последующей регистрации перехода права собственности мы поговорим ниже.

Необходимые документы

Любая сделка должна быть документально обоснована. Применительно к договору купли-продажи квартиры в документальном обосновании нуждаются:

• личность контрагентов: продавца и покупателя;
• право собственности продавца на квартиру;
• отсутствие на квартире обременений любого вида;
• отсутствие права собственности третьих лиц на квартиру;
• характеристики продаваемой квартиры.

То есть все документы, которые лягут в основу договора, будут носить правоустанавливающий и правоподтверждающий характер.

Так, в соответствии с Законом РФ «О государственной регистрации недвижимости», к документам, подтверждающим право собственности продавца, относятся:

• договор купли-продажи, по которому ранее квартира приобреталась, или договор дарения, мены, договор передачи квартиры в собственность (приватизации), вступивший в законную силу судебный акт или свидетельство о праве на наследство;
• свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру или долю в квартире, выданное до 15.07.2016, либо выписка из ЕГРН (до 01.01.2017 — ЕГРП), удостоверяющая государственную регистрацию права собственности на недвижимость.

Документами, удостоверяющими личность контрагентов, являются:

• для граждан России и СНГ — паспорт;
• для военнослужащих — удостоверение личности и приписное свидетельство;
• для граждан России, постоянно проживающих за границей, — общегражданский паспорт;
• для иностранных граждан — вид на жительство в Российской Федерации или национальный паспорт с отметкой о регистрации в ОВД;
• для лиц, не достигших 14 лет, — свидетельство о рождении.

К документам, характеризующим квартиру, относятся:

• экспликация, которую следует получить в БТИ;
• поэтажный план, выдаваемый БТИ.

К документам, подтверждающим отсутствие обременений и отсутствие притязаний третьих лиц, относятся:

• выписка из домовой книги;
• единый жилищный документ.

Данные документы предоставляются ЕИРЦ бесплатно в день обращения по заявлению и по предъявлении документа, удостоверяющего личность, и страхового свидетельства обязательного пенсионного страхования.

Кроме того, потребуется подготовить также справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и копию финансового лицевого счета.

Для этого в РЭУ необходимо представить оплаченные квитанции по коммунальным платежам за последний месяц и обратиться за получением копии финансового лицевого счета.

Если правом собственности на квартиру обладают третьи лица, то потребуется оформить их нотариальное согласие на отчуждение. Если сделка может нарушить права и интересы недееспособных лиц или несовершеннолетних, то потребуется также согласие органов опеки и попечительства.

Согласие супруга необходимо, если квартира (или доля в квартире) приобреталась в период брака и является общей совместной собственностью. При получении квартиры во время брака безвозмездно (наследство, дарение, приватизация) согласие супруга на ее продажу не требуется. Согласие удостоверяет нотариус (платно).

Если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние или они являются собственниками квартиры, то необходимо получение согласия органов опеки и попечительства (ответ должен быть направлен в течение месяца).

Выписка из ЕГРН

Выписку из ЕГРН, подтверждающую отсутствие арестов и обременений, можно получить в отделении Росреестра, Федеральной кадастровой палате Росреестра либо в МФЦ в срок, не превышающий трех рабочих дней с даты получения ими запроса.

В случае оформления сделки через нотариуса выписка может быть получена нотариусом в электронной форме в автоматизированном режиме незамедлительно, но не позднее следующего рабочего дня после дня направления соответствующего запроса.

Выписка нужна, чтобы покупатель перед сделкой мог удостовериться, что квартира по-прежнему находится в собственности продавца и никаких ее обременений не зарегистрировано.

Составление договора

Вообще существует две формы договора – простая письменная и нотариальная.

Под простой письменной формой понимаются договоры, не нуждающиеся в нотариальном удостоверении. За некоторыми исключениями, о которых мы поговорим ниже, договоры купли-продажи недвижимости заключаются в простой письменной форме. Договор купли-продажи квартиры должен содержать в себе:

1. дату и место составления договора;
2. ФИО и паспортные данные продавца и покупателя;
3. адрес расположения недвижимости на конкретном земельном участке или в составе иного объекта недвижимости;
4. характеристики квартиры – количество комнат, наличие вспомогательных помещений и т.д.;
5. название (вид) недвижимого имущества;
6. фактическую площадь квартиры, согласно документам;
7. назначение квартиры;
8. цену квартиры;
9. перечень всех лиц, которые имеют право пользования данной квартирой (то есть зарегистрированы в ней);
10. подписи контрагентов.

Если договор подписывается или подается в Росреестр не лично сторонами, а их представителями, то необходимо представить нотариальную доверенность.

Поскольку договоры купли-продажи квартиры и купли-продажи дома относятся к общей категории договоров недвижимости, мы рекомендуем ознакомиться с материалом, в котором даны наиболее полные сведения по составлению договора и доступен для скачивания его типовой образец.

Когда нужно идти к нотариусу

В нотариальной форме заключаются:

• сделки по отчуждению квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, которые подлежат нотариальному удостоверению;
• сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на квартиру, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, которые подлежат нотариальному удостоверению. Детально ознакомиться с правилами составления договора купли-продажи квартиры вы можете в соответствующем материале нашего сайта.

Если имеется необходимость в нотариальном удостоверении, то составление договора можно поручить нотариусу.

Отсутствие необходимости в нотариальном удостоверении не является препятствием, если есть желание оформить договор в нотариальной форме. В данном случае форму договора стороны выбирают самостоятельно.

Примечание. Правило об обязательном нотариальном удостоверении сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество не распространяется на договоры, заключенные в рамках программы реновации жилищного фонда в г. Москве.

За удостоверение нотариусом сделок, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению, уплачивается госпошлина (нотариальный тариф), размер которой зависит от стоимости имущества (пп. 5 п. 1 ст. 333.24, абз. 2 пп. 5 п. 1 ст. 333.25 НК РФ; ст. 22 Основ законодательства РФ о нотариате; Письмо ФНП от 26.01.2016 N 168/03-16-3).

Регистрация права собственности

Заявление и необходимые документы можно представить в Росреестр одним из следующих способов (ч. 1, 2 ст. 18 Закона N 218-ФЗ; п. 2 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 26.11.2015 N 883):

• непосредственно в отделение Росреестра или через МФЦ (независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра) либо уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме;
• почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении;
• в форме электронных документов через Интернет, например посредством официального сайта Росреестра.

За государственную регистрацию права собственности необходимо уплатить госпошлину. При этом представление документа об уплате госпошлины не требуется (заявитель вправе сделать это по собственной инициативе).

Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления Росреестр возвратит заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения (ст. 17, ч. 7 ст. 18, п. 3 ст. 25 Закона N 218-ФЗ).

Если на момент представления заявления госпошлина не уплачена, заявителю выдается или направляется информация, содержащая необходимый для подтверждения факта оплаты за конкретную услугу уникальный идентификатор платежа (уникальный идентификатор начисления) для уплаты госпошлины, с указанием даты, до которой необходимо ее уплатить (Информация Росреестра от 26.07.2017; Информация Росреестра от 17.10.2017; п. 3 Приложения 5 к Положению о платежной системе Банка России, утв. Банком России 29.06.2012 N 384-П).

Получите расписку (уведомление) о подаче документов на регистрацию (ч. 17 ст. 18 Закона N 218-ФЗ).

О поступлении в Росреестр заявления и документов, поданных через МФЦ, направленных по почте или в электронной форме, а также о ходе оказания услуги по государственной регистрации (поступлении информации об уплате госпошлины и приеме документов в обработку, проведении регистрации и т.д.) вы будете получать уведомления посредством сообщений на электронную почту или номер мобильного телефона (если такие сведения имеются в ЕГРН или указаны в заявлении) либо на бумажном носителе почтовым отправлением (п. 2 Приложения N 1, п. 3 Приложения N 2 к Приказу Минэкономразвития России от 15.03.2016 N 127; п. п. 3, 4 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 16.03.2016 N 137).

Получение документов после регистрации

Срок государственной регистрации прав не должен превышать (ч. 1 ст. 16 Закона N 218-ФЗ):

• семи рабочих дней со дня поступления заявления и необходимых документов в Росреестр (трех рабочих дней для нотариально удостоверенных документов);
• девяти рабочих дней с даты представления заявления и документов в МФЦ (пяти рабочих дней для нотариально удостоверенных документов);
• одного рабочего дня, следующего за днем поступления заявления и документов на основании нотариально удостоверенной сделки, в электронной форме.

Течение срока государственной регистрации начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов (Письмо Росреестра от 22.08.2017 N 14-10188-ГЕ/17).

Проведенная государственная регистрация прав на недвижимое имущество удостоверяется выпиской из ЕГРН, которая может быть направлена вам в электронной форме (ч. 1 ст. 28, ч. 6 ст. 62 Закона N 218-ФЗ).

Продажа квартиры, находившейся в собственности менее трех лет или менее минимального срока, установленного ст. 217.1 НК РФ, влечет обязанность представления налоговой декларации и уплаты НДФЛ (пп. 2 п. 1 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ; п. 3 ст. 4 Закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ).

При декларировании дохода от продажи квартиры вы вправе заявить имущественный налоговый вычет (пп. 1 п. 1, пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). С момента продажи квартиры прекращается обязанность по уплате налога на имущество физических лиц (ст. ст. 400, 401 НК РФ).

Покупатели квартиры с момента оформления права собственности становятся плательщиками налога на имущество физических лиц (ст. ст. 400, 401 НК РФ). Также они вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом и вернуть уплаченный ранее НДФЛ (пп. 3 п. 1, пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ).