Единственным основанием для переселения из аварийного жилья может быть только факт официального признания этого жилья аварийным и непригодным для проживания.
В свою очередь, основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является заключение компетентных органов. О том, как жилье признается аварийным и как переселиться из аварийного жилья, мы поговорим ниже.
Основания для признания помещения непригодным для проживания
В соответствии с Постановлением №47 Правительства РФ от 28 января 2006 года основанием для признания жилья непригодным для проживания является наличие в жилом помещении выявленных вредных факторов, не позволяющих обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан. Причинами появления этих вредных факторов могут быть:
- ухудшение в связи с физическим износом эксплуатационных характеристик помещения;
- изменение окружающей среды и параметров микроклимата помещения, не позволяющих соблюсти необходимые санитарно-эпидемиологические требования и гигиенические нормативы, в том числе в части качества атмосферного воздуха.
Следует отметить, что муниципальные органы совсем не заинтересованы в признании жилья аварийным. Вне зависимости от того, будет ли дом признан подлежащим ремонту или подлежащим сносу, признание жилья аварийным в любом случае повлечет за собой достаточно крупные муниципальные траты, особенно в отношении жильцов, живущих в аварийных домах на условиях социального найма.
Куда обратиться
Государственный надзор в сфере соблюдения требований к эксплуатации, содержанию и ремонту помещений, входящих в состав многоквартирного дома, осуществляется жилищной инспекцией при местной администрации. Именно в эту инстанцию и следует направлять требования по поводу признания жилых помещений непригодными к проживанию.
Если управление многоквартирным домом осуществляется ТСЖ, жилищным кооперативом, то можно инициировать проведение общего собрания членов товарищества, жилищного кооператива с включением в повестку собрания вопроса о выборе специализированной организации и заключении договора для проведения обследования технического состояния многоквартирного д (ст. 124, ч. 1 ст. 145, ч. 2 ст. 161 ЖК РФ).
Для проверки обращений граждан и, соответственно, для оценки и обследования жилых помещений в целях признания их непригодными для проживания граждан, а также для оценки и обследования многоквартирных домов в целях признания их аварийными и подлежащими сносу или реконструкции создаются межведомственные комиссии.
Жилищная инспекция, в которую поступило обращение жильцов, должна представить в комиссию свое заключение, после рассмотрения которого комиссия может предложить собственнику помещения представить необходимые документы:
- заявление о признании жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным;
- копии правоустанавливающих документов на жилое помещение, право на которое не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.
Существует вариант прямого обращения в межведомственную комиссию, однако следует понимать, что при этом варианте заявителю потребуется взять на себя функции жилищной инспекции и предоставить межведомственной комиссии заключение специализированной организации, которая проводила обследование многоквартирного дома.
Проще говоря, заявитель должен будет самостоятельно организовать проведение строительной экспертизы. При обращении через жилищную инспекцию все вопросы, связанные с проведением экспертизы, будет решать сама жилищная инспекция.
Как написать заявление
Заявление и прилагаемые к нему документы могут быть представлены на бумажном носителе лично или по почте с уведомлением о вручении. Кроме того, заявление можно подать в форме электронных документов с использованием Единого портала государственных и муниципальных услуг (функций), регионального портала государственных и муниципальных услуг (при его наличии) или посредством многофункционального центра предоставления государственных и муниципальных услуг.
Если вы обратились с заявлением о признании дома аварийным в администрацию, то документы в комиссию должны быть представлены администрацией.
Межведомственная комиссия, в которую включаются представители пожарной инспекции, санитарно-эпидемиологической службы и других инстанций, принимает решение в отношении жилого помещения в течение 30 дней с даты регистрации заявления или заключения органа государственного контроля.
Решение оформляется заключением, на основании которого органом государственной власти или местного самоуправления (в г. Москве — префектом соответствующего административного округа) в течение 30 дней со дня получения заключения издается распоряжение с указанием сроков переселения жильцов.
При несогласии с заключением межведомственной комиссии, а также в случае непринятия органом местного самоуправления мер по заявлению гражданин вправе оспорить действие или бездействие указанных органов в судебном порядке (ч. 1 ст. 218 КАС РФ).
В г. Москве необходимо обратиться в префектуру соответствующего административного округа.
Заключение договора социального найма либо соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд
Заключение договора или соглашения зависит от оснований выселения из аварийного дома и от прав собственников и нанимателей жилых помещений, признанных непригодными для проживания.
Так, наниматель по договору социального найма жилого помещения, признанного непригодным для проживания, вправе заключить договор социального найма в отношении другого помещения.
При этом общая площадь предоставляемого жилья должна соответствовать площади ранее занимаемого помещения. Жилое помещение должно быть благоустроенным и находиться по общему правилу в границах соответствующего населенного пункта (ч. 1 ст. 89 ЖК РФ).
При предоставлении жилья не учитывается наличие в собственности нанимателя или членов его семьи иных жилых помещений. В случае отказа нанимателя выехать в предоставляемое жилое помещение орган местного самоуправления вправе обратиться в суд с соответствующим иском.
Особенности переселения собственников жилых помещений
Собственники жилых помещений в домах, признанных аварийными, вправе заключить договор о предоставлении жилого помещения или соглашение об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд.
При этом если многоквартирный дом не включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник вправе рассчитывать только на возмещение за изымаемое жилое помещение.
При этом органы государственной власти или местного самоуправления не обязаны обеспечить собственника изымаемого жилого помещения другим жилым помещением.
Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ; п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14; разд. 2 Обзора судебной практики).
Если многоквартирный дом включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то он вправе рассчитывать на предоставление ему другого жилого помещения либо на возмещение за изымаемое жилое помещение. Выбор любого из названных способов остается за собственником жилого помещения (п. 3 ст. 2, ст. 16 Закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ; разд. 2 Обзора судебной практики).
Размер возмещения
Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ). При этом размер возмещения за изымаемое жилое помещение включает в себя:
- рыночную стоимость жилого помещения;
- рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество;
- убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за не произведенный капитальный ремонт.
Если собственник не заключил соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о принудительном изъятии жилого помещения (ч. 9 ст. 32 ЖК РФ).
Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования этим помещением, если в собственности у него нет иных жилых помещений, — на срок не более чем на шесть месяцев после предоставления ему возмещения, если соглашением с ним не установлено иное (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ).