Как приобрести квартиру в ипотеку на вторичном рынке?

Договор об ипотеке — это договор о залоге недвижимого имущества, согласно которому залогодержатель (банк), являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право на удовлетворение своих денежных требований к должнику (заемщику) по этому обязательству за счет стоимости заложенного недвижимого имущества (п. 1 ст. 1 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).

При этом в случае с приобретением квартиры с использованием заемных средств банка заключается не договор ипотеки, а договор купли-продажи с использованием кредитных средств. Таким образом, происходит возникновение ипотеки в силу закона, к которой применяются все правила об ипотеке, возникающей в силу договора, если иное не предусмотрено письменным соглашением между залогодателем и залогодержателем (п. 2 ст. 1, п. 1 ст. 77 Закона N 102-ФЗ).

Чтобы приобрести квартиру в ипотеку, в первую очередь изучите ипотечные программы различных банков и условия предоставления ими кредитов для покупки недвижимости. Особое внимание обратите на процентную ставку, порядок внесения платежей по кредиту, срок ипотеки, размер ежемесячных выплат, а также условия досрочного погашения кредита.

Если вы определились с банком и примерной стоимостью приобретаемой на вторичном рынке квартиры, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Подготовьте документы для получения кредита на приобретение квартиры

Получите список необходимых документов для получения ипотечного кредита в ипотечном центре выбранного банка.

Как правило, банки требуют следующие документы:

1) паспорт заемщика;

2) свидетельство о браке (если вы состоите в браке);

3) свидетельство о рождении несовершеннолетних детей (при их наличии);

4) справку 2-НДФЛ за последние 6 — 12 месяцев или иные документы, подтверждающие ваши доходы;

5) копию трудовой книжки, заверенную работодателем (для подтверждения стажа работы).

Кроме того, необходимо будет заполнить заявление на выдачу ипотечного кредита по форме банка. В нем указываются личные данные заемщика, информация о предполагаемом объекте кредитования, сумма, имеющаяся в качестве первоначального взноса, размер необходимого финансирования (кредита).

В зависимости от банка список документов может отличаться, поэтому рекомендуем уточнить данную информацию заранее.

Шаг 2. Подайте документы в банк и дождитесь одобрения на выдачу ипотечного кредита

Указанные документы передаются в кредитный отдел банка, сотрудники которого принимают решение о выдаче кредита. Обычно документы рассматриваются в срок от трех дней до полутора месяцев.

После принятия решения банк направляет информационное письмо, в котором указываются все существенные условия по кредиту (сумма кредита, срок кредитования и размер процентной ставки, а также срок, в течение которого вы можете оформить кредит).

Шаг 3. Подберите квартиру и подпишите необходимые документы

После выбора квартиры, которая устраивает вас и отвечает требованиям банка, по договоренности сторон может быть подписано соглашение о задатке или соглашение об авансе либо предварительный договор купли-продажи (ст. 380, п. 1 ст. 429 ГК РФ).

Шаг 4. Получите документы у продавца квартиры

У продавца необходимо получить, в частности, следующие документы:

1) паспорт продавца и, если продавец женат (замужем), паспорт супруги (супруга);

2) свидетельство о заключении брака продавца (если продавец состоит в браке);

3) свидетельство о государственной регистрации права собственности продавца на квартиру, выданное до 15.07.2016, либо выписку из ЕГРН (до 01.01.2017 — ЕГРП), выданную Росреестром (ч. 1 ст. 28 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ч. 1, 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ);

4) нотариальное согласие супруга (супруги) продавца на отчуждение квартиры либо заявление о том, что продавец в браке не состоит или квартира приобреталась до заключения брака;

5) технический паспорт на квартиру;

6) справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, подтверждающие дееспособность продавца, или водительское удостоверение продавца;

7) справку об отсутствии задолженности по коммунальным и иным платежам за квартиру;

8) выписку из домовой книги с указанием всех лиц, зарегистрированных в квартире;

9) согласие на отчуждение квартиры органов опеки и попечительства (если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние дети) (п. 3 ст. 77 Закона N 102-ФЗ).

Шаг 5. Повторно обратитесь в банк для выдачи кредита

В банк нужно представить документы, полученные от продавца, а также отчет независимого оценщика о рыночной стоимости квартиры (п. 3 ст. 9 Закона N 102-ФЗ; ст. 11 Закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ).

Примечание. Кроме того, банк может потребовать копию соглашения о задатке (авансе) или копию предварительного договора купли-продажи для подтверждения полной стоимости квартиры.

Условием банка для выдачи кредита может быть страхование жизни и здоровья заемщика, страхование приобретаемой квартиры на случай ее утраты или повреждения, а также страхование титула квартиры (т.е. страхование от потери права собственности покупателя).

Страхование рисков утраты и повреждения имущества — это требование закона, в то время как страхование жизни и здоровья заемщика, а также титула квартиры не является обязательным (пп. 1 п. 1 ст. 343 ГК РФ; п. п. 1, 2 ст. 31 Закона N 102-ФЗ).

При неисполнении залогодателем обязанности по страхованию, предусмотренной законом, банк вправе самостоятельно застраховать заложенное имущество и потребовать от залогодателя возмещения понесенных расходов (п. 2 ст. 31 Закона N 102-ФЗ).

Рассмотрение представленных документов происходит в течение 3 — 7 дней, после чего банк дает согласие на выдачу кредита на приобретение данной квартиры или отказывает в его предоставлении под конкретную квартиру.

Шаг 6. Заключите договор купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств

Договор купли-продажи с использованием кредитных средств может быть составлен банком или подготовлен сторонами договора. Он должен содержать данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество (адрес, кадастровый (условный) номер, площадь квартиры), стоимость квартиры, размер обязательства, обеспечиваемого ипотекой (размер собственных и кредитных средств на приобретение квартиры), срок кредита, а также указание на то, что с момента государственной регистрации ипотеки квартира будет находиться в залоге у банка (ст. ст. 554, 555 ГК РФ; п. п. 1, 2, 4 ст. 9, п. 1 ст. 77 Закона N 102-ФЗ).

Договор заключается в письменной форме (ст. 550 ГК РФ; п. 1 ст. 10 Закона N 102-ФЗ).

В назначенный банком день продавец и покупатель должны явиться в банк для подписания всех документов. Как правило, подписываются следующие документы:

• кредитный договор на заранее оговоренных условиях (ст. ст. 819, 820 ГК РФ; ст. 9.1 Закона N 102-ФЗ);
• договор купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств (п. 1 ст. 549 ГК РФ);
• закладная (готовится банком) (п. 1 ст. 13 Закона N 102-ФЗ);
• договор страхования жизни и здоровья покупателя, а также квартиры. В зависимости от требований банка договор страхования может быть подписан после регистрации права собственности.

Шаг 7. Произведите расчеты с продавцом

Оплата продавцу денежных средств, как правило, происходит путем закладывания собственных и кредитных денежных средств в банковскую ячейку. Покупатель и продавец закладывают деньги в ячейку в присутствии сотрудника банка.

Продавец составляет расписку о получении им денежных средств в полном объеме и оставляет ее у себя до регистрации права собственности на квартиру на имя покупателя.

Условием открытия сейфовой ячейки будет являться представление в банк договора купли-продажи квартиры с отметкой Росреестра о регистрации права собственности или выписки из ЕГРН, в которой в качестве собственника недвижимости указан покупатель, а в качестве обременения установлена ипотека.

Шаг 8. Зарегистрируйте право собственности на квартиру и ее залог

Государственной регистрации подлежит только переход права собственности и ипотека в силу закона (п. 1 ст. 551 ГК РФ; ст. 19 Закона N 102-ФЗ).

Для совершения регистрационных действий в Росреестр потребуется представить, в частности, следующие документы (ч. 1, 2 ст. 14 Закона N 218-ФЗ; п. 3 ст. 20 Закона N 102-ФЗ):

1) договор купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств;

2) кредитный договор;

3) закладную;

4) отчет об оценке;

5) свидетельство о праве собственности продавца недвижимости на квартиру, выданное до 15.07.2016, либо выписку из ЕГРН (до 01.01.2017 — ЕГРП) (ч. 1 ст. 28 Закона N 218-ФЗ; ч. 1, 7 ст. 21 Закона N 360-ФЗ);

6) иные документы, например нотариальное согласие супруга продавца на отчуждение квартиры или заявление о том, что продавец не состоит в браке или квартира приобреталась до заключения брака;

7) квитанцию об уплате госпошлины.

Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении 5 дней с даты подачи заявления орган регистрации прав возвращает заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения (ч. 7 ст. 18, п. 3 ст. 25 Закона N 218-ФЗ).

Если на момент представления заявления госпошлина не уплачена, заявителю выдается или направляется информация, содержащая необходимый для подтверждения факта оплаты за конкретную услугу уникальный идентификатор платежа (уникальный идентификатор начисления) для уплаты госпошлины, с указанием даты, до которой необходимо ее уплатить (Информация Росреестра от 26.07.2017; Информация Росреестра от 17.10.2017; п. 3 Приложения 5 к Положению о платежной системе Банка России, утв. Банком России 29.06.2012 N 384-П).

Госпошлина за регистрацию ипотеки, возникающей в силу закона (как в рассматриваемом случае), не взимается (п. 2 ст. 20 Закона N 102-ФЗ).

Получите документ, подтверждающий подачу документов на регистрацию, с указанием перечня представленных документов, даты и времени их представления, а также плановой даты окончания срока регистрации (ч. 17 ст. 18 Закона N 218-ФЗ).

О ходе оказания услуги (например, о поступлении информации об уплате госпошлины, проведении регистрации) вы можете быть уведомлены посредством сообщений на электронную почту или номер мобильного телефона (п. п. 3, 4 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 16.03.2016 N 137).

В указанный день получите в отделении Росреестра выписку из ЕГРН, удостоверяющую проведенную государственную регистрацию возникновения и перехода прав, а также договор купли-продажи с отметкой о регистрации права собственности и ипотеки (ст. 28 Закона N 218-ФЗ).

Шаг 9. Подпишите с продавцом акт приема-передачи квартиры

Подписание акта приема-передачи квартиры означает, что продавец передал вам квартиру, а вы ее приняли (п. 1 ст. 556 ГК РФ). После этого передайте продавцу ключи от ячейки и получите от него расписку о получении им денежных средств, а также ключи от приобретенной квартиры.

Обратите внимание!

Покупатели квартиры с момента оформления права собственности становятся плательщиками налога на имущество физических лиц (ст. ст. 400, 401 НК РФ). Также после оформления права собственности они вправе вернуть уплаченный ранее НДФЛ путем применения имущественных налоговых вычетов (п. 1 ст. 220 НК РФ).

Подготовлено на основе материала

адвоката Богаткова С.А.