Как продать квартиру, оформленную на ребенка

За детей младше 14 лет (малолетних) сделки по распоряжению недвижимым имуществом могут совершать от их имени только их законные представители, то есть родители, усыновители или опекуны (п. 1 ст. 28 ГК РФ). Дети в возрасте от 14 до 18 лет совершают указанные сделки с письменного согласия родителей, усыновителей или попечителей (п. 1 ст. 26 ГК РФ).

О том, как продать квартиру, оформленную на ребенка, мы поговорим ниже.

Защита интересов несовершеннолетнего

Законные представители не вправе совершать и не вправе давать согласие на совершение сделок по отчуждению недвижимого имущества ребенка без предварительного разрешения органа опеки и попечительства.

Само такое отчуждение возможно в определенных случаях, например, при перемене места жительства ребенка, необходимости оплаты дорогостоящего лечения и в иных исключительных случаях.

Органы опеки и попечительства, проверяя законность сделки по отчуждению недвижимости, устанавливают, соответствует ли эта сделка интересам несовершеннолетнего, не ущемляет ли его имущественные права или законные интересы.

При этом закон не устанавливает конкретных обстоятельств, при которых орган опеки и попечительства вправе отказать в выдаче разрешения на совершение сделки.

На практике органы опеки и попечительства могут дать разрешение на совершение сделки при соблюдении определенных условий. К примеру, при приобретении в собственность ребенка иного жилья, оно должно быть равноценным тому, которое принадлежало ему ранее, т.е. не меньшим по площади и стоимости, чем отчуждаемое.

Обращение в орган опеки и попечительства

Прежде, чем приступить к составлению договора, следует получить согласие органа опеки и попечительства по месту жительства ребенка.

В г. Москве таким органом является Департамент труда и социальной защиты населения или органы местного самоуправления отдельных внутригородских муниципальных образований.

Перечень документов, необходимых для получения предварительного разрешения органа опеки и попечительства, законодательством г. Москвы не установлен, поэтому рекомендуем уточнить его непосредственно в органе опеки и попечительства. В обязательный перечень документов входят:

1. заявление обоих родителей (усыновителей или опекунов). Оформляется заявление в органе опеки и попечительства по установленному шаблону;
2. паспорта родителей (законных представителей);
3. свидетельство о рождении ребенка;
4. согласие ребенка в возрасте от 10 лет на отчуждение квартиры;
5. согласие собственников жилого помещения на отчуждение продаваемой доли жилья (оформляется в органе опеки и попечительства или у нотариуса);
6. копия паспортов всех собственников жилого помещения;
7. свидетельство о праве собственности на квартиру или выписка из ЕГРН;
8. акт передачи квартиры — в случае приватизации;
9. выписка из ЕГРН об объекте недвижимости;
10. поэтажный план и экспликация на квартиру;
11. отчет о рыночной стоимости имущества;
12. единый жилищный документ или выписка из домовой книги и финансового лицевого счета;
13. аналогичные документы на приобретаемую квартиру;
14. банковская выписка, подтверждающая факт открытия на имя ребенка расчетного счета (в случае, когда условием выдачи разрешения на совершение сделки является перечисление денежных средств от продажи на счет ребенка).

По результатам рассмотрения заявления и приложенных документов орган опеки и попечительства должен в течение 15 дней с даты подачи заявления дать либо письменное согласие на сделку, либо письменный мотивированный отказ в даче согласия.

Составление договора

Договор купли-продажи квартиры с участием несовершеннолетнего заключается сторонами в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению с уплатой государственной пошлины, размер которой зависит от стоимости имущества. В договор должны быть включены следующие сведения:

• личные данные участников договора с указанием паспортных данных;
• характеристики отчуждаемой недвижимости (адрес, площадь, стоимость, этаж, вспомогательные помещения и т.д.);
• указание на документ, подтверждающий право собственности продавца на жилое помещение;
• поименный список всех лиц, которые в соответствии с законом сохраняют право пользования этой квартирой после ее приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование квартирой (п. 1 ст. 558 ГК РФ).

Дополнительно о правилах составления договора на отчуждение недвижимости вы можете прочитать в соответствующем материале нашего сайта.

Документы

Действительность договора купли-продажи напрямую зависит от его документального обеспечения. Так, для того, чтобы нотариус удостоверил сделку, а Росреестр зарегистрировал переход права собственности, к договору должны прилагаться следующие документы:

• свидетельство о государственной регистрации прав собственности ребенка на квартиру или выписка из Единого государственного реестра недвижимости;
• разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на распоряжение имуществом лиц, не достигших возраста 14 лет, или разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на дачу законными представителями (родителями, усыновителями, попечителями) согласия несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет;
• письменное согласие родителей, если объект отчуждается несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет;
• выписка из домовой книги (справка о лицах, имеющих право пользования жилым помещением).

Регистрация перехода права собственности

После того, как нотариус удостоверит сделку, следует обратиться в Росреестр для регистрации перехода права собственности. Помимо документов, указанных выше, непосредственно для Росреестра потребуется приложить к договору:

• заявление о государственной регистрации перехода права собственности (заполняется непосредственно перед подачей документов);
• документы, удостоверяющие личность заявителей, в том числе паспорт ребенка (для детей от 14 до 18 лет) или паспорт законного представителя и свидетельство о рождении ребенка (для детей до 14 лет включительно);
• договор купли-продажи (нотариально удостоверенный) и передаточный акт на квартиру. Должно быть представлено не менее двух экземпляров, один из которых — подлинник.

Заявление и необходимые документы можно представить в территориальное отделение Росреестра одним из следующих способов:

• непосредственно в отделение Росреестра или через МФЦ (независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра) либо уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме;
• почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении;
• в форме электронных документов через Интернет, например, посредством официального сайта Росреестра.

Кроме того, по просьбе лица, обратившегося за совершением нотариального действия, заявление о государственной регистрации прав может быть подано в Росреестр нотариусом, удостоверившим сделку.

Госпошлину за государственную регистрацию права собственности на недвижимое имущество на основании договора купли-продажи уплачивает покупатель. Следовательно, продавец госпошлину не уплачивает.

Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе.

Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления орган регистрации прав возвращает заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения (ч. 7 ст. 18, п. 3 ст. 25 Закона N 218-ФЗ).

Если на момент представления заявления госпошлина не уплачена, заявителю выдается или направляется информация, содержащая необходимый для подтверждения факта оплаты за конкретную услугу уникальный идентификатор платежа (уникальный идентификатор начисления) для уплаты госпошлины, с указанием даты, до которой необходимо ее уплатить (Информация Росреестра от 26.07.2017; Информация Росреестра от 17.10.2017; п. 3 Приложения 5 к Положению о платежной системе Банка России, утв. Банком России 29.06.2012 N 384-П).

Срок рассмотрения заявления

Срок регистрации на основании нотариально удостоверенных документов составляет не более трех рабочих дней с даты принятия Росреестром заявления и необходимых документов, а в случае представления заявления и документов через МФЦ — пяти рабочих дней. Если документы направляются в электронной форме, регистрация осуществляется в течение одного рабочего дня, следующего за днем поступления таких документов (п. п. 9, 10 ч. 1 ст. 16 Закона N 218-ФЗ).

Течение срока государственной регистрации начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов (Письмо Росреестра от 22.08.2017 N 14-10188-ГЕ/17).

Продажа квартиры, находившейся в собственности ребенка менее установленного минимального срока, влечет обязанность представления налоговой декларации и уплаты НДФЛ. При декларировании дохода от продажи квартиры вы вправе заявить имущественный налоговый вычет (пп. 1 п. 1, пп. 1 п. 2 ст. 220, пп. 2 п. 1 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ; п. 3 ст. 4 Закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ).

С момента продажи квартиры прекращается обязанность по уплате налога на имущество физлиц (ст. ст. 400, 401 НК РФ).