Как проверить чистоту сделки купли-продажи квартиры на вторичном рынке

Приобретение квартиры всегда включает в себя элементы риска, вне зависимости от того, на первичном или на вторичном рынке приобретается жилье.

Но если на первичном рынке основной риск – это задержка сдачи жилого дома в эксплуатацию, то риски вторичного рынка в основном связаны с возможностью оспаривания права на квартиру со стороны неучтенных или умышленно сокрытых сособственников. О том, как проверить чистоту сделки купли-продажи квартиры на вторичном рынке, мы поговорим ниже.

Основания для оспаривания прав на квартиру

Риск недобросовестности продавца никогда нельзя списывать со счетов. Полностью обезопасить покупателя от недобросовестности продавца невозможно, поскольку покупатель, в известной мере, ограничен в возможностях проверки неучтенных или сокрытых продавцом обстоятельств.

Например, для покупателя крайне проблематично, а зачастую и вообще невозможно выяснить:

• не имеется ли судебных споров по поводу приобретаемой им квартиры между наследниками квартиры или бывшими супругами после расторжения брака;
• не был ли признан продавец недееспособным в судебном порядке;
• не был ли признан недееспособным предыдущий собственник, у которого нынешний продавец приобрел квартиру;
• не имеются ли лица, ранее прописанные в квартире и осужденные к лишению свободы;
• нет ли риска появления безвестно отсутствовавшего лица, которое ранее было прописано в квартире;
• не были ли выписаны из квартиры без согласия органа опеки и попечительства несовершеннолетние дети, прописанные в квартире.

Поэтому для минимизации рисков покупателю необходимо тщательно изучить предоставленные продавцом документы и, при необходимости, потребовать предоставления иных документов.

Изучение документов

При заключении договора продавец должен предоставить пакет обязательных документов, к которым относятся:

• паспорт;
• документ, подтверждающий право собственности на продаваемую квартиру;
• документы, свидетельствующие об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и налогам;
• документы, характеризующие квартиру.

Кроме того, покупатель может истребовать у продавца опциональные документы, например:

• справку из психоневрологического и наркологического диспансера относительно дееспособности продавца (выдается в ПНД, НД лично гражданину в день обращения);
• копию свидетельства о браке или копию свидетельства о расторжении брака;
• нотариальное свидетельство о праве собственности на наследственное имущество и т.д.

Обязательные документы

К документам, удостоверяющим право собственности на квартиру и полномочия представителя, относятся:

1. выписка из ЕГРН (до 01.01.2017 — ЕГРП), выданная Росреестром. До 15.07.2016 государственная регистрация возникновения и перехода прав на квартиру удостоверялась также свидетельством о государственной регистрации прав;
2. правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи, по которому ранее квартира приобреталась, или договор мены, дарения, ренты, договор передачи квартиры в собственность (приватизации) или свидетельство о праве на наследство;
3. нотариальная доверенность (подлинник) в случае продажи квартиры по доверенности. Желательно обратиться в нотариальную палату, чтобы проверить действительность доверенности и полномочия нотариуса. Доверенность может быть отозвана собственником в любой момент. Чтобы избежать недействительности сделки, следует сделать запрос нотариусу, выдавшему доверенность, о ее действительности либо воспользоваться сервисом проверки доверенностей в составе Единой информационной системы нотариата с помощью сети Интернет;
4. нотариальное согласие супруга на отчуждение квартиры, если квартира приобреталась в период брака.

Опциональные документы

При необходимости продавец обязан предоставить покупателю документы и сведения для проверки отсутствия притязаний третьих лиц. К таким документам, в частности, относятся:

1. выписка из домовой книги, в которой содержатся сведения обо всех зарегистрированных в данной квартире лицах;
2. выписка из ЕГРН, в которой содержатся сведения обо всех сделках, которые происходили в отношении данной квартиры. Важно, чтобы выписка из ЕГРН была актуальной (уже через несколько дней она может устареть).

По запросу, направленному нотариусом в электронной форме в автоматизированном режиме, запрошенные сведения предоставляются в электронной форме незамедлительно, но не позднее следующего рабочего дня после дня направления соответствующего запроса (ч. 14 ст. 62 Закона N 218-ФЗ).

Из выписки видно, находилась ли квартира под арестом, была ли обременена каким-либо иным образом, сколько раз продавалась, дарилась, были ли в отношении данной квартиры гражданско-правовые споры.

Если есть какие-либо сомнения (частые продажи квартиры, продажа по доверенности, временная выписка из квартиры и т.п.), обратите внимание на давность этих сделок или споров, поскольку срок исковой давности о признании сделок недействительными составляет один или три года, в зависимости от оснований, по которым сделка может быть признана недействительной (ст. 181 ГК РФ).

Если сведения о квартире в ЕГРН отсутствуют, значит, после приватизации никаких сделок с ней не осуществлялось. Однако следует иметь в виду, что сведения о сделках с недвижимостью вносятся в ЕГРН с 31.01.1998.

Сведения о сделках до указанной даты можно получить либо в местной администрации (в Москве уполномоченным органом является Департамент городского имущества г. Москвы и его территориальные подразделения), либо в Бюро технической инвентаризации, поскольку до 1998 г. функция по ведению реестра объектов недвижимости была возложена на данный орган (ч. 1 ст. 69 Закона N 218-ФЗ).

В этом случае при продаже квартиры в ЕГРН сначала вносятся сведения о квартире, а затем регистрируется переход права собственности к покупателю.

Указанный вариант покупки квартиры является наиболее предпочтительным и безопасным. Однако и в этом случае следует обращать особое внимание на ранее прописанных в квартире жильцов (несовершеннолетних, престарелых, отбывающих срок лишения свободы и безвестно отсутствующих) (п. 1 ст. 558 ГК РФ).