Чтобы дополнительно защитить квартиру от незаконного проникновения и личные вещи, хранящиеся в общем коридоре многоквартирного дома, от кражи, жильцы устанавливают перегородки — тамбурные двери. Установка двери может нарушить права других собственников или противопожарные нормы. Во избежание судебных споров любую подобную реконструкцию лучше проводить в соответствии с нормами законодательства.
Право общей долевой собственности в многоквартирном доме
Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (п. 1 ст. 290 ГК РФ).
Указанную норму конкретизируют нормы ЖК РФ.
Так, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно помещения в этом доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в таком доме оборудование (технические подвалы) (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).
Владение и пользование общим имуществом в многоквартирном доме
Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в доме путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).
Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе выделять в натуре свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (ч. 4 ст. 37 ЖК РФ).
Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом (п. 1 ст. 247 ГК РФ).
Таким образом, установить перегородку можно только с согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом, к компетенции которого, помимо прочего, относятся вопросы владения и пользования имуществом, находящимся в долевой собственности (ч. 1 ст. 44 ЖК РФ; п. 1 ст. 247 ГК РФ).
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в этом доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума необходимо провести повторное собрание (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ).
Чтобы установить перегородку в общем коридоре многоквартирного дома, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
Шаг 1. Получите согласие всех собственников квартир на установку перегородки
Согласие получается путем проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Для проведения общего собрания нужно сообщить другим собственникам помещений в доме о проведении такого собрания не позднее чем за 10 дней до даты его проведения.
Сообщение о проведении общего собрания должно быть представлено одним из следующих способов (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ):
1) направлено каждому собственнику помещения заказным письмом (если решением общего собрания собственников не предусмотрен иной способ направления сообщения);
2) вручено каждому собственнику помещения в доме под подпись;
3) размещено в помещении дома, определенном решением общего собрания собственников.
В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны (ч. 5 ст. 45 ЖК РФ):
1) сведения о лице, по инициативе которого созывается собрание;
2) форма проведения собрания (собрание, заочное или очно-заочное голосование);
3) дата, место, время проведения собрания или в случае проведения собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
4) повестка дня собрания. В рассматриваемом случае необходимо сформулировать вопрос о согласии на установку перегородки (дверного полотна) в общем коридоре многоквартирного дома;
5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
Решение общего собрания собственников по вопросу установки перегородки принимается большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в собрании (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в доме (ч. 1, 3 ст. 48 ЖК РФ).
Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами и являются обязательными для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании (ч. 1, 5 ст. 46 ЖК РФ).
Шаг 2. Установите перегородку (дверное полотно)
Самостоятельно или с привлечением специализированной организации установите перегородку.
Не допускается размещение перегородки на подходах к пожарным кранам внутреннего противопожарного водопровода и первичным средствам пожаротушения, на путях выхода на наружные эвакуационные лестницы и т.п. Кроме того, запоры на двери должны обеспечивать возможность их свободного открывания изнутри без ключа. Также запрещается, в частности, устанавливать раздвижные и подъемно-опускные двери (пп. «ж» п. 23, п. п. 35, 36 Правил противопожарного режима в РФ, утв. Постановлением Правительства РФ от 25.04.2012 N 390; п. 1 ст. 290 ГК РФ).
Шаг 3. Передайте ключи от перегородки жильцам квартир, доступ к которым ею ограничен
После установления перегородки передайте ключи всем собственникам и жильцам квартир, расположенных на одной лестничной площадке, доступ к которым ограничен установленной перегородкой. Дополнительно можно передать ключи в диспетчерскую службу вашей управляющей компании или в ДЕЗ на случай необходимости экстренного доступа к лестничному тамбуру при заливе, пожаре, выходе из строя инженерного оборудования, находящегося за перегородкой, и в иных аналогичных случаях.
Примечание. На практике суды часто отходят от формального подхода и разрешают возникшие споры исходя из конкретной ситуации. В том случае, если перегородка (дверное полотно) не нарушает прав и законных интересов других жильцов, а также не ограничивает доступ к общедомовым лестничным холлам, лестницам, лифтам и мусоропроводу, но лишь создает дополнительный тамбур для нескольких квартир с согласия всех собственников данных квартир и не нарушает правила противопожарной безопасности, суд может отказать в иске о демонтаже данных перегородок (Апелляционное определение Московского городского суда от 14.08.2015 по делу N 33-28576/2015).
Как провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме? Узнать →
Подготовлено на основе материала
адвоката Богаткова С.А.