Как узаконить самовольную перепланировку

Самовольная перепланировка жилого помещения — это перепланировка, проведенная без согласования ответственного органа или с нарушением проекта перепланировки (ч. 1 ст. 29 ЖК РФ).

Узаконить самовольную перепланировку можно в административном и судебном (если административный порядок легализации не даст результата) порядке (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ).

Консультация

Для того чтобы инициировать процедуру легализации самовольной перепланировки, потребуется обратиться в территориальный орган, осуществляющий согласование перепланировки. В зависимости от региона этим органом могут быть:

• жилищная инспекция;
• отдел капитального строительства при администрации;
• департамент архитектуры и градостроительства и т.д.

Компетентный орган поможет определить, нужно ли согласовывать перепланировку, и если нужно, то к какому виду относится перепланировка и какие документы необходимо собрать.

Для того чтобы консультация была предоставлена, потребуется представить в компетентный орган:

• технический паспорт квартиры, оформленный до 01.01.2013;
• поэтажный план дома;
• экспликацию.

Если эти документы были выданы до перепланировки, то потребуется самостоятельно отметить на них произведенные изменения. Если этих документов нет, то будет необходимо обратиться в БТИ для их получения.

В документах, выданных после перепланировки, органы БТИ сделают отметку о самовольной перепланировке (так называемые красные линии).

Составление проекта

Проект перепланировки можно заказать в организации или у индивидуального предпринимателя, которые являются членами саморегулируемой организации (СРО) (ч. 1 ст. 55.8 ГрК РФ).

Организация или предприниматель, разработавшие проект, согласуют его в компетентных органах (Роспотребнадзоре, СЭС, архитектурно-планировочном управлении и пожнадзоре).

Эскиз перепланировки можно сделать самостоятельно. Обычно это увеличенная копия поэтажного плана с выделенными на нем красным цветом изменениями планировки.

Подача документов

Непосредственно в компетентный орган потребуется предоставить в следующие документы (ч. 2 ст. 26, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ):

1. заявление о переустройстве и (или) перепланировке;
2. правоустанавливающие документы на квартиру — подлинники или нотариально заверенные копии (например, свидетельство о праве собственности или договор социального найма);
3. согласие всех собственников помещения (при присоединении в результате перепланировки части общего имущества в многоквартирном доме) или письменное согласие всех членов семьи нанимателя помещения, занимаемого по договору социального найма, на проведение перепланировки;
4. документы БТИ (технический паспорт на квартиру, поэтажный план и экспликация до и (или) после перепланировки);
5. проект или эскиз перепланировки;
6. договор с проектной организацией (при перепланировке по проекту);
7. заключения компетентных органов (Роспотребнадзора, СЭС, архитектурно-планировочного управления и пожнадзора);
8. техническое заключение о допустимости и безопасности произведенных работ.

Документы, указанные в п. п. 2, 4, и 7, предоставляются по собственной инициативе заявителя. Дело в том, что при необходимости компетентный орган, осуществляющий согласование перепланировки, самостоятельно запросит их в рамках межведомственного взаимодействия (ч. 2.1 ст. 26 ЖК РФ).

Получение решения

В течение 45 дней с момента представления всех документов орган, осуществляющий согласование перепланировки, примет решение о согласовании перепланировки жилого помещения либо об отказе в согласовании.

Если документы подавались через МФЦ, этот срок исчисляется со дня передачи МФЦ таких документов в орган, осуществляющий согласование перепланировки (ч. 4 ст. 26 ЖК РФ). В течение трех рабочих дней после принятия решения орган, осуществляющий согласование перепланировки, направит это решение заявителю (ч. 5 ст. 26 ЖК РФ).

Отрицательное решение компетентного органа можно обжаловать посредством административного искового заявления (ч. 1 ст. 218 КАС РФ).

Обращение в суд

Административное исковое заявление о признании незаконным решения об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подается в районный суд по у месту жительства или по месту нахождения органа, осуществляющего согласование перепланировки.

Срок, в течение которого отказ компетентного органа может быть обжалован, составляет три месяца с момента, когда заявителю стало известно об отказе (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ; ч. 1 ст. 22, ч. 3 ст. 24, ч. 1 ст. 219 КАС РФ).

В административном исковом заявлении следует указать:

• наименование суда;
• сведения об административном истце и ответчике;
• наименование и дату принятия оспариваемого решения;
• сведения о правах и законных интересах административного истца, которые нарушаются оспариваемым решением;
• нормативные правовые акты и их положения, на соответствие которым надлежит проверить оспариваемое решение (ст. 220 КАС РФ).

К административному исковому заявлению должны быть приложены следующие документы (ст. 126 КАС РФ):

1. уведомление о вручении другим лицам, участвующим в деле, направленных им копий административного искового заявления и отсутствующих у них документов или копии административного искового заявления и документов по количеству административных ответчиков и заинтересованных лиц, участвующих в деле;
2. квитанцию об уплате госпошлины в размере 300 руб. (пп. 7 п. 1 ст. 333.19 НК РФ);
3. решение об отказе в согласовании перепланировки;
4. правоустанавливающие документы на квартиру (например, свидетельство о праве собственности или договор социального найма);
5. документы БТИ (технический паспорт на квартиру, поэтажный план и экспликацию до и (или) после перепланировки);
6. проект или эскиз перепланировки жилого помещения;
7. договор с проектной организацией (при перепланировке по проекту);
8. заключения компетентных органов (Роспотребнадзора, СЭС, архитектурно-планировочного управления и пожнадзора);
9. иные документы, подтверждающие обстоятельства, на которых вы основываете свои требования;
10. документы, удостоверяющие статус и полномочия адвоката, если представитель имеет статус адвоката; документы о высшем юридическом образовании, а также удостоверяющие полномочия — для представителя, не являющегося адвокатом (ст. 55, ч. 4, 5, 8 ст. 57 КАС РФ).

Судебное заседание

Суд должен рассмотреть дело в течение месяца. В суде потребуется доказать:

• что незаконная перепланировка не нарушает права и законные интересы граждан или не создает угрозу их жизни или здоровью;
• что незаконная перепланировка осуществлена в соответствии со строительными правилами и нормами;
• что истец предпринял все возможные действия для получения разрешения на перепланировку.

В ходе судебного заседания может возникнуть необходимость провести строительно-техническую экспертизу, чтобы подтвердить, что незаконная перепланировка проведена в соответствии со строительными требованиями и нормами. Расходы по экспертизе несет та сторона, которая обратилась с ходатайством о назначении экспертизы (ч. 4 ст. 78 КАС РФ).

Решение суда

После вынесения решения суда дождитесь вступления его в законную силу. Решение суда вступает в законную силу по истечении срока на апелляционное обжалование, если оно не было обжаловано. Срок для подачи апелляционной жалобы составляет месяц со дня принятия решения суда в окончательной форме (ч. 5 ст. 227, ст. 186, ч. 1 ст. 298 КАС РФ).

Для внесения изменений в технические характеристики помещения закажите у кадастрового инженера подготовку нового технического плана, после чего обратитесь с заявлением в орган регистрации прав (Росреестр) о внесении изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости (п. 1 ст. 29 Закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ; ч. 1, 2 ст. 14, ст. 24 Закона N 218-ФЗ).